Pożyczka hipoteczna

Pożyczka hipoteczna to produkt finansowy polegający na nałożeniu hipoteki na nieruchomość przez bank w celu zabezpieczenia udzielonej pożyczki. W przypadku omawianego produktu, cel finansowania może być dowolny (z wyjątkiem finansowania działalności gospodarczej), nie jest wymagane jego określenie. Jest to podstawowa różnica między kredytem hipotecznym, a pożyczka hipoteczna.

TL;DR

Pożyczka hipoteczna to produkt finansowy, w którym bank nakłada hipotekę na nieruchomość jako zabezpieczenie udzielonej pożyczki. Oprocentowanie składa się z marży banku i WIBOR. Warunki uzyskania to stały dochód, dochód dodatkowy, hipoteka, ubezpieczenie na życie i nieruchomości. Wskaźnik LTV określa wartość nieruchomości do wartości pożyczki. Termin zwrotu może wynosić nawet 20-25 lat. Zalety to duża kwota pożyczki, niskie oprocentowanie i długi okres spłaty. Wady to ryzyko utraty nieruchomości i dodatkowe koszty. Główne różnice między kredytem a pożyczką to cel finansowania, wskaźnik LTV, oprocentowanie i regulacje prawne.

Oprocentowanie

Każdy produkt finansowy dostępny na rynku podlega oprocentowaniu. W przypadku pożyczki hipotecznej jest to marża banku + WIBOR (najczęściej 3M)

• WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to średnia wartość oprocentowania po jakim banki są w stanie udzielić pożyczek innym bankom (Finansowanie innowacji Buszko Andrzej, 2007 r. ,s. 111). Wszystkie banki na polskim rynku codziennie o godzinie 11 ustalają swoje oprocentowanie. WIBOR to średnia arytmetyczna z podanych wyników, a 3M to średnia z ostatnich 3 miesięcy. Wskaźnik ten z powodu codziennych aktualizacji jest bardzo dynamiczny i może ulec znaczącej zmianie na przestrzeni miesięcy/lat.
• Marża banku - prowizja nakładana na pożyczkę za wykonanie usług tj. ocena zdolności kredytowej, udzielenie kredytu. Jest bardzo ważnym elementem zawarcia umowy, może sięgać nawet kilku procent.

Warunki uzyskania (procedury, koszt uzyskania)

• stały dochód - zdolność kredytowa, obliczana na podstawie jedynie regularnych i opodatkowanych wpływów na rachunek pożyczkobiorcy (wynagrodzenie) (Bankowość Dobosiewicz Zbigniew, s. 190)
• dochód dodatkowy - dodatki do wynagrodzenia lub premie
• hipoteka - posiadanie nieruchomości wolnej od obciążeń, która zabezpiecza bank przed zaniechaniem regularnych spłat pożyczki z powodów takich jak utrata pracy przez pożyczkobiorce, bankructwo, a również zdarzeniami losowymi (choroba, śmierć)
• ubezpieczenie na życie - dodatkowe zabezpieczenie dla banku gwarantujące spłatę zadłużenia w przypadku śmierci lub kalectwa pożyczkobiorcy
• ubezpieczenie nieruchomości - podobnie jak ubezpieczenie na życie jest to dodatkowe zabezpieczenie dla banku w przypadku zdarzeń, które mogą wpłynąć niekorzystnie na wartość rynkowa nieruchomości (powódź, pożar)

LTV - loan to value

Decydującym elementem w przypadku udzielenia pożyczki hipotecznej (występuje również w przypadku kredytu hipotecznego) jest wskaźnik LTV, który określa wartość nieruchomości do wartości pożyczki. Współczynnik określa jaka kwota wkładu własnego wymagana będzie do przyznania pożyczki hipotecznej (około 60%).

Zakładając, ze współczynnik LTV będzie wynosił 60%, w przypadku nieruchomości o wartości 100 tysięcy PLN i kwocie pożyczki równej tej wartości, bank będzie wymagał 40 tysięcy PLN wkładu własnego. Istnieje również możliwość zastąpienia wymaganej kwoty wkładu własnego dodatkowa hipoteką, której wartość pokryje brakującą sumę.

Termin zwrotu

Z uwagi na wysokość kwoty o jaką możemy się ubiegać dzięki pożyczce hipotecznej, termin zwrotu jest znacznie dłuższy niż w przypadku pożyczki gotówkowej. Zobowiązanie spłaty pożyczonej kwoty możliwe jest nawet do 20-25 lat od momentu zawarcia umowy.

Banki dają możliwość wcześniejszej spłaty pożyczonej kwoty jednak wiąże się to z dodatkowymi opłatami. W zależności od skonstruowanej umowy przez bank (pomimo dokonania nadpłaty) bank nadal będzie naliczał prowizje. (Analiza i planowanie finansowe Duda-Piechaczek Edyta, s. 84)

Zalety i wady

Główne zalety pożyczki:

• otrzymanie dużej kwoty pożyczki bez konieczności określenia jej celu
• stosunkowo niskie oprocentowanie
• długi okres kredytowania (co umożliwia nałożenie hipoteki przez bank) w przeciwieństwie do pożyczki gotówkowej, daje to możliwości pożyczkobiorcy na wyprowadzenie zamrożonego w nieruchomości kapitału bez konieczności zmiany warunków na jakich nieruchomość jest użytkowana

Wady pożyczki:

• w przypadku zaniechania spłat bank rozpoczyna procedurę windykacyjną, w ostateczności nieruchomość przechodzi na własność banku. Najczęściej jednak w przypadku zalegania ze spłatą należności, bank skłonny jest udzielić karencji tj. zawieszenia regulacji spłaty pożyczonej kwoty na wniosek pożyczkobiorcy (bez możliwosci zawieszenia odsetek) lub wakacji kredytowych, zawieszenie raty pożyczki wraz z odsetkami
• formalności i czas oczekiwania
• dodatkowe koszty

Różnice między kredytem a pożyczką

Wspólnym mianownikiem tych dwóch produktów jest zabezpieczenie, na podstawie którego bank rozpatruje wniosek o kredyt/pożyczkę, w obu przypadkach będzie to hipoteka wpisana do księgi wieczystej nieruchomości, która jest własnością osoby ubiegającej się o pożyczkę lub osoby trzeciej, która wyraziła zgodę na obciążenie jej nieruchomości. (Finansowanie innowacji Buszko Andrzej, 2007 r., s. 117), (Analiza i planowanie finansowe Duda-Piechaczek Edyta, s. 81)

	Kredyt hipoteczny	Pożyczka hipoteczna
Cel finansowania	Określony i rozliczany przez bank	Brak konieczności jego określenia, cel dowolny
Wskaźnik LTV	Około 80.00%	Do około 60.00%
Oprocentowanie	Stałe	Zmienne
Regulacje prawne	Prawo bankowe	Kodeks cywilny

Podsumowanie

Pożyczka hipoteczna jest najlepszym rozwiązaniem dla osoby szukającej źródła finansowania (niezależnie od jego celu), posiadającej nieruchomość. Dzięki długiemu okresowi kredytowania pożyczka hipoteczna daje nam możliwość uzyskania wysokiej kwoty ze stosunkowo niską ratą miesięczna. Opłacalność wyboru produktu występuje jedynie przy wysokich kwotach. W przypadku kwot niskich, koszty związane z przydzieleniem kredytu mogą przewyższyć kwotę pożyczki gotówkowej.

Pożyczka hipoteczna — artykuły polecane

Refinansowanie — Karencja — Depozyt bankowy — Kredyt hipoteczny — Kredyt konsolidacyjny — Kredyt obrotowy — Kredyt konsumpcyjny — Kredyt konsorcjalny — Obligacje

Bibliografia

• Bolesławski M., Nowakowski E. (2015), Nowe instrumenty finansowe a bezpieczeństwo systemu bankowego. Journal of Modern Science, nr 1
• Buszko A. (2013), Finansowanie innowacji, Olsztyn: Expol, s. 111-112, 117
• Dobosiewicz Z. (2011), Bankowość, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa
• Duda-Piechaczek E. (2007), Analiza i planowanie finansowe, Onepress, Gliwice
• Kowalak T. (2010), Odwrócona hipoteka-zasady funkcjonowania i perspektywy wprowadzenia w Polsce
• Lis P. (2010), Rola listów zastawnych we współczesnej bankowości hipotecznej. [w:] Szelągowska (red.), Współczesna bankowość hipoteczna, Warszawa

Autor: Sara Michalec