Rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości
Polecane artykuły
Rynek pierwotny LBO Funkcje giełd finansowych Rynek kapitałowy Fundusz hedgingowy Bank komercyjny Free float (finanse) Ryzyko kursowe Motywy utrzymywania gotówki

Rynek nieruchomości to ogół czynności dokonywanych „między uczestnikami rynku” kreując „popyt i podaż nieruchomości.” Podmiotowo „stosunki wymiany” na rynku nieruchomości można określać jako relacje zachodzące między podmiotami rynku, tzn. sprzedaż, kupno, najem lub dzierżawa nieruchomości. Popyt na nieruchomości tworzą chcący je kupić lub wynająć inwestorzy i potencjalni „użytkownicy nieruchomości”. Podaż kreują „właściciele nieruchomości” i inwestorzy (M. A. Wiśniewska 2011, s. 27). Rozwój gospodarczy kraju jest możliwy m.in. dzięki rozwojowi rynku nieruchomości.

TL;DR

Artykuł omawia rynek nieruchomości, jego uczestników, czynniki wpływające na podejmowanie decyzji oraz cechy i ryzyko związane z nim. Przedstawione są także segmenty rynku nieruchomości, źródła finansowania oraz modele finansowania na tym rynku.

Znaczenie słowa "nieruchomość"

Art. 46. Kodeksu cywilnego mówi, iż „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności” (Ustawa Kodeks cywilny 1964, s. 11).

„Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej” (Ustawa Kodeks cywilny 1964, s. 11).

Uczestnicy wydarzeń na rynku nieruchomości

Uczestnikami sytuacji rynkowych są:

• tworzący podaż nieruchomości,
• tworzący popyt na nieruchomości,
• „podmioty obsługujące rynek nieruchomości” (czyli podmioty pomagające właścicielom nieruchomości w dokonywaniu „transakcji dotyczących nieruchomości”),
• pozostali (M. A. Wiśniewska 2011, s. 31-32).

Czynniki wpływające na decyzje podejmowane przez uczestników rynku nieruchomości

Jednym z najważniejszych czynników mających wpływ na decyzje podejmowane przez podmioty na rynku nieruchomości jest cena. Podmioty muszą przekalkulować czy jest ona opłacalna i czy ich dochody są wystarczające na jej pokrycie. Jednak występują także inne, bardzo ważne czynniki niemajątkowe. Ważna w podejmowaniu decyzji jest psychologia człowieka. Bodźce zewnętrzne potrafią w różny sposób oddziaływać na poszczególne osoby, czasami ludzie zachowują się nieracjonalnie. Wyszukując promocji, bądź okazji na rynku, ludzie często podejmują decyzje zbyt szybko i ”na wyrost”. Kolejnym czynnikiem mającym znaczenie dla podjęcia decyzji jest życie wśród innych ludzi, którzy także przyczyniają się do emocjonalnych rozważań w trakcie konkretnego wyboru (J. Brzezicka, R. Wiśniewski 2012, s. 28).

Cechy rynku nieruchomości

Cechy rynku nieruchomości:

• „charakter nieformalny”, tzn. że jest obecny wszędzie, brak siedziby, czy głównego miejsca obrotu nieruchomościami,
• niezbyt duża wiedza o danych rynkowych z powodu ograniczonego dostępu do informacji,
• wysoka wiedza o konkretnej nieruchomości dotyczy zwykle tylko stron umowy najmu, dzierżawy, kupna/sprzedaży,
• występują „ograniczenia w zakresie informacji o cenach transakcyjnych” (M. A. Wiśniewska 2011, s. 27).

Ryzyko na rynku nieruchomości

Ryzyko przy inwestowaniu:

• ryzyko nieuzyskania zakładanego dochodu,
• ryzyko „utraty kapitału początkowego”,
• ryzyko zmieniających się wartości rynkowych,
• „ryzyko stopy procentowej, która wyznacza koszt alternatywny”,
• ryzyko potencjalnej inflacji,
• ryzyko możliwości zamiany „aktywów na gotówkę”,
• ryzyko źródeł finansowania inwestycji,
• „ryzyko bankructwa”,
• ryzyko dotyczące formalności prawnych,
• ryzyko zmian w niedalekim „sąsiedztwie nieruchomości”,
• „ryzyko zarządzania” (E. Kucharska-Stasiak 2006, s. 112-113).

Segmenty rynku nieruchomości

Segmenty rynku nieruchomości:

• „Rynek użytkowników”,
• „Rynek aktywów finansowych”,
• „Rynek działań deweloperskich”,
• „Rynek gruntów” (M. A. Wiśniewska 2011, s. 28).

Segmenty te są zależne od siebie nawzajem. Zmiany w jednym segmencie powodują zmiany także w innych segmentach. Popyt i podaż występują na „rynku użytkowników”. Tam też kreują się poszczególne ceny, które wpływają na dochodowość, a inwestorzy na „rynku działań deweloperskich” decydują czy jest dla nich opłacalne inwestowanie w nieruchomości. „Dochodowość na rynku nieruchomości” wpływa także na ceny gruntów (M. A. Wiśniewska 2011, s. 28).

Źródła finansowania na rynku nieruchomości

Źródła finansowania na rynku nieruchomości:

1. Kapitał własny:
   1. „Finansowanie zewnętrzne”:
      • „Podwyższenie kapitału”,
      • „Emisja akcji” i inne,
   2. „Finansowanie wewnętrzne”:
      • Odpisy amortyzacyjne,
      • „Zysk zatrzymany”,
      • „Sprzedaż majątku” i inne,
2. Kapitał obcy
   • „Kredyty”,
   • „Leasing”,
   • „Factoring”,
   • Zobowiązania wobec dostawców,
   • „Emisja obligacji” i inne (M. Sitek 2010, s. 28-29).

Modele finansowania rynku nieruchomości

„Modele finansowania rynku nieruchomości”:

• „Model banku komercyjnego” – „banki komercyjne oraz instytucje kredytowe”, poprzez pieniądze z depozytów, dają możliwość zaciągania kredytów,
• „Model banku hipotecznego” – „wyspecjalizowani kredytodawcy”, poprzez „środki pozyskane z rynku kapitałowego przez sprzedaż listów zastawnych”, dają możliwość zaciągania kredytów,
• „Model oszczędzania kontraktowego” – „specjalistyczne instytucje kredytowe działające na zasadzie samopomocy kredytowej” oferują kredyty,
• „Model rynku wtórnego” – „instytucje rynku wtórnego pożyczają lub skupują kredyty od kredytodawców pierwotnych” (M. Sitek 2010, s. 53).

Bibliografia

• Brzezicka J., Wiśniewski R. (2012). Behawioralne aspekty rynku nieruchomości, ”Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości”, nr 2
• Hozer J. (2012). Metody ilościowe na rynku nieruchomości i rynku pracy, Wydawnictwo Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego, Szczecin
• Jakubowski R. M. (2010). Wpływ transformacji ustrojowej na rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, Wrocław
• Kucharska-Stasiak E. (2006). Ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości, ”Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości”, nr 1
• Marcinek K. (red.) (2013). Inwestycje i nieruchomości we współczesnej gospodarce. Księga jubileuszowa prof. zw. dr hab. Haliny Henzel, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach, Katowice
• Radzewicz A., Wiśniewski R. (2011). Niepewność rynku nieruchomości, ”Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości”, nr 1
• Sitek M. (2010). Bankowość hipoteczna i rynek nieruchomości, Wydawnictwo Key Text, Warszawa
• Ustawa Kodeks cywilny, (1964), Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
• Wiśniewska M. A. (2011). Inwestowanie w nieruchomości na rynkach międzynarodowych, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa

Autor: Izabela Ptaszek

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.