Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny - jest to rodzaj kredytu długoterminowego zaciąganego na potrzeby zakupu lub budowy nieruchomości, którego zabezpieczeniem jest hipoteka (nieruchomość bądź jej udział) (R. Płókarz 2017, s. 129) Dokładniej określić można, że kredyt hipoteczny może być wydatkowany na:

• kupno mieszkania lub domu jednorodzinnego,
• wykup mieszkania komunalnego lub zakładowego,
• spłatę kredytu mieszkaniowego (M. Zaleska 2016, s. 53)

W przypadku budowy, wykończenia czy dużego remontu (do którego przeprowadzenia jest potrzebne pozwolenie na budowę) domu jednorodzinnego lub mieszkania mówi się o kredycie budowlano-hipotecznym, różniącym się od zwykłego kredytu hipotecznego między innymi faktem, iż wypłacany jest on nie jednorazowo, ale w tzw. transzach (M. Zaleska 2016, s. 54)

TL;DR

Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt zabezpieczony hipoteką, używany na zakup lub budowę nieruchomości. Banki oferują różne rodzaje kredytów hipotecznych, takie jak kredyty na mieszkanie, budowę domu, remont, działkę budowlaną, itp. Proces uzyskania kredytu hipotecznego jest czasochłonny i wymaga podpisania umowy przedwstępnej, dostarczenia dokumentów, oczekiwania na decyzję banku, itp. Zdolność kredytowa jest obliczana przez bank na podstawie informacji o zarobkach i zobowiązaniach klienta. Oprocentowanie kredytu może być stałe lub zmienne. Wkład własny nie może być niższy niż 20%, a okres kredytowania nie może przekroczyć 35 lat. Wiekiem kredytobiorcy także ma znaczenie, ponieważ kredyt musi być spłacony przed osiągnięciem wieku emerytalnego.

Istota kredytu hipotecznego

Chyba każdy człowiek rozpoczynający życie na własny rachunek marzy o tym, aby mieć własne wymarzone miejsce zamieszkania. Niestety marzenie to należy do dość kosztownych i nie każdy w tej sytuacji może sięgnąć do zgromadzonych oszczędności czy też skorzystać z pomocy bliskich. W obecnej sytuacji rynkowej często można usłyszeć popularne stwierdzenie, że lepiej jest zakupić mieszkanie na kredyt i posiadać własną nieruchomość niż inwestować pieniądze w cudze, wynajmowane mieszkanie.

W tej sytuacji z pomocą przychodzą banki, oferujące właśnie kredyty hipoteczne, będące obecnie najpowszechniejszym sposobem pokrycia kosztów za zakup nieruchomości. Niemalże w ofercie każdego banku znaleźć można szeroką ofertę kredytów hipotecznych, co wynika głównie z atrakcyjności tego produktu dla banku. Bowiem długi czas (nawet kilkadziesiąt lat) wiążący strony umowy oraz zabezpieczenie w formie hipoteki oferuje bankom regularne źródło przychodów. Z kolei dla wielu osób jest jedynym sposobem na posiadanie własnej nieruchomości (R. Płókarz 2017, s. 129)

"W maju 2010 roku szacowano, że łącznie ponad milion czterysta tysięcy osób spłaca kredyty hipoteczne" (Z. Dobosiewicz 2010, s. 15)

Rodzaje kredytów hipotecznych

Banki oferują dość szeroką gamę kredytów hipotecznych. Wyróżnia się między innymi:

• kredyty mieszkaniowe,
• kredyty na budowę domu,
• kredyty na remont i rozbudowę,
• kredyty na działkę budowlaną,
• kredyty na zakup mieszkania lokatorskiego,
• kredyty na budowę garażu lub innego budynku,
• kredyt na zakup lub budowę domku rekreacyjnego (Z. Dobosiewicz 2010, s. 75)

Proces uzyskania kredytu hipotecznego

Osoby planujące podjąć starania o uzyskanie kredytu hipotecznego muszą przede wszystkim uzbroić się w cierpliwość. Kredyt hipoteczny bowiem nie ma nic wspólnego z pożyczką gotówkową, którą możemy uzyskać często w tym samym dniu, w którym podejmiemy decyzję o jej zaciągnięciu.

Cały proces starań aż do momentu ewentualnego przyznania kredytu hipotecznego jest przedsięwzięciem czasochłonnym i wymagającym poświęcenia mu odpowiednio dużej dawki uwagi i zaangażowania. Można przedstawić ten proces w kilku podstawowych fazach:

1. wybór odpowiedniego banku,
2. podpisanie umowy przedwstępnej na mieszkanie lub dom,
3. kompletacja wszystkich wymaganych przez kredytodawcę dokumentów,
4. uzupełnienie i złożenie wraz z wymaganymi dokumentami wniosku kredytowego,
5. oczekiwanie na decyzję banku; ewentualnie uzupełnienie brakujących dokumentów,
6. podpisanie umowy kredytowej,
7. przyznanie kredytu (Z. Dobosiewicz 2010, s. 16)

Zdolność kredytowa

Tak jak w przypadku każdego kredytu podstawą jego otrzymania jest uzyskanie zdolności kredytowej, czyli "zdolności do spłacenia wszystkich rat kapitałowych i odsetkowych w każdym z przewidzianych terminów" (Z. Dobosiewicz 2010, s. 19)

Jest ona obliczana i szacowana przez bank na podstawie wielu różnych informacji uzyskanych od klienta, np. informacji na temat wysokości zarobków, wielkości innych obecnych kredytów czy zobowiązań. Z tego też powodu wszystkie podawane informacje powinny być prawdziwe. Pamiętać jednak należy o tym, że bank i tak korzystając z bazy danych takich instytucji jak Biuro Informacji Kredytowej czy Biuro Informacji Gospodarczej weryfikuje wszystkie istotne informacje (Z. Dobosiewicz 2010, s. 18)

Zdolność kredytowa jest ściśle związana z wysokością kredytu jaki bank może klientowi udzielić. Bank szacuje czy kredytobiorca będzie w stanie spłacić kredyt w pożądanej wysokości w odpowiednio ustalonym terminie. Dokładniej obliczeniem zdolności kredytowej zajmuje się doradca kredytowy, który posługuje się w tym celu odpowiednim programem komputerowym. Ten podaje oprocentowanie kredytu oraz wysokość rat, a następnie bank szacuje czy nadwyżka z dochodów klienta nad jego stałymi wydatkami daje mu możliwość spłaty wyznaczonych rat (Z. Dobosiewicz 2010, s. 20)

Cała ta procedura ma podłoże prawne (prawo bankowe) i wiąże się z ostrożnością jaką bank ma obowiązek zachować przy udzielaniu kredytów, szczególnie na tak duże kwoty i długie okresy czasu jak kredyty hipoteczne. Należy mieć jednak na uwadze, że zdolność kredytowa obliczana dla danego klienta w różnych bankach może się nieco różnić, a więc warto jest sprawdzić ją w kilku miejscach (Z. Dobosiewicz 2010, s. 19)

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Sposób oprocentowania kredytu jest jedną z najistotniejszych kwestii, na które należy zwrócić szczególną uwagę. W przypadku kredytu hipotecznego jak i innych kredytów spotkać można dwa rodzaje oprocentowania:

Oprocentowanie stałe - wielkość odsetek jest niezmienna; występuje rzadziej, raczej w przypadku akcji promocyjnych, np. przez parę pierwszych miesięcy spłaty kredytu. Oprocentowanie zmienne - wielkość odsetek może ulegać zmianie zgodnie z sytuacją pieniądza na rynku międzybankowym; najczęściej stosowane oprocentowanie, szczególnie w przypadku kredytów długoterminowych (M. Zaleska 2016, s. 56)

Wkład własny i okres kredytowania

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z pojęciem wkładu własnego, który oznacza taką sumę środków własnych w stosunku do wartości nieruchomości, na którą zaciągany jest kredyt, jaką bank wymaga, aby tego kredytu udzielić. Stawki wkładu własnego klienta mogą różnić się pomiędzy bankami, jednak zgodnie z prawem bankowym obecnie wkład własny nie może być niższy niż 20%. (M. Zaleska 2016, s. 57)

Z kolei zgodnie z panującymi obecnie w Polsce zasadami w prawie bankowym czas na jaki może zostać udzielony kredyt hipoteczny nie może przekroczyć 35 lat. (M. Zaleska 2016, s. 57)

Dosyć istotny wpływ na udzielenie kredytu hipotecznego ma wiek kredytobiorcy. Banki bowiem najczęściej zakładają, że kredytobiorca będzie mógł spłacać kredyt do czasu kiedy jest osobą aktywnie pracującą. Wynika z tego, że w przypadku większości banków kredyt hipoteczny musi zostać spłacony do osiągnięcia wieku emerytalnego. Z powodu braku możliwości określenia tego wieku ze względu na zmieniające się przepisy, ustala się zwykle, iż kredytobiorca na spłatę długu ma czas do 65 lub 70 roku życia (Z. Dobosiewicz 2010, s. 20)

Niektóre banki dają możliwość wydłużenia tego limitu wieku, jednak tylko pod warunkiem, że kredytobiorca zaopatrzy się w dodatkowe ubezpieczenie na życie lub dopisze do kredytu inną, młodszą osobę posiadającą zdolność kredytową. (R. Płókarz 2017, s. 129)

Kredyt hipoteczny — artykuły polecane

Depozyt bankowy — Promesa kredytowa — Limit debetowy — Refinansowanie — Pożyczka hipoteczna — Wkłady terminowe — Kredyt konsumpcyjny — Żyrant — Ubezpieczenie pomostowe

Bibliografia

• Dobosiewicz Z. (2010), Kredyt hipoteczny, Difin, Warszawa
• Kowalczyk-Rólczyńska P., Rólczyński T. (2014), Odwrócony kredyt hipoteczny– dodatkowe źródło zabezpieczenia emerytalnego, Wiadomości Ubezpieczeniowe 3
• Pawłowicz L. (2007), Kryzys na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych - lekcja dla Polski, Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową, Gdańsk
• Płókarz R. (2017), Bankowość osobista. Personal Banking, Premium Banking, CeDeWu, Warszawa
• Waliszewski K. (2010), Współpraca banków i doradców finansowych w Polsce - szanse i zagrożenia dla banków i sektora bankowego, Bezpieczny Bank, nr 3
• Zaleska M. (2016), Bankowość bez tajemnic, Difin, Warszawa

Autor: Dominika Cabak