Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego

Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
Polecane artykuły

Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego - zezwala spółdzielniom na budowanie lokali użytkowych i przydzielanie ich swoim członkom. Uregulowane jest przepisami prawa spółdzielczego oraz przepisami kodeksu cywilnego. Prawo do lokalu rodzi się z umowy pisemnej ze spółdzielnią, jest zbywalne i dziedziczne oraz podlega egzekucji. Może także zostać przekształcone w odrębną własność lokalu. Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego stosuje się do wszystkich lokali użytkowych w tym między innymi do garaży, pomieszczeń gospodarczych czy powierzchni przeznaczonych pod działalność gospodarczą.Prawo do lokalu użytkowego nie może być ustanawiane od momentu wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli od 24 kwietnia 2001 r. Prawa nabyte przed wejściem ustawy mogą być zamieniane we własność2. Prawo do lokalu użytkowego jest uregulowane również zapisami Kodeksu Cywilnego Art. 244.[1]

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a odrębna własność lokalu

Wyróżniamy również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, regulujące stosunek między lokatorami, a spółdzielnią. Jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zostało uregulowane w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Od 31 lipca 2007 r. nie można ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo to było zawierane pomiędzy spółdzielniami, a lokatorami. Na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu składa się atrybut danej osoby (tzw. uprawnionego) do korzystania z lokalu oraz możliwość rozporządzania tym prawem.[2]

Kolejnym zagadnieniem wchodzącym w skład spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego jest:

Odrębna własność lokalu (prawo własności). Powołanie odrębnej własności lokalu przez ich właścicieli, zakres praw i obowiązków jak również kadra oraz zakres działań zarządu nieruchomością wspólną, określają przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Właścicielowi nieruchomości przypisane jest prawo własności do lokalu (mieszkalnego lub użytkowego) jak również wszelkich udziałów w nieruchomości wspólnej, które są bezpośrednio z nim związane. Zarówno spółdzielcze prawo do lokalu, jak i odrębna własność lokalu są dziedziczne, właściciel może je sprzedać lub darować, może zostać zajęte oraz zlicytowane przez komornika. Umowa zbycia zarówno jednego jak i drugiego prawa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. [3]

Zasadnicza różnica pomiędzy tymi prawami polega na tym, że:

  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu:[4]
  • nie zapewnia możliwości dysponowania gruntem i budynkiem, w którym znajduje się lokal. Prawo to przysługuje spółdzielni mieszkaniowej (np. ustanowienie hipoteki na mieszkanie). Wierzyciel spółdzielni ma prawo ustanowić na własności spółdzielni hipotekę przymusową czy też wszcząć egzekucję z nieruchomości. Wszystko to sprawia ogromną trudność w momencie zbycia spółdzielczego prawa do lokalu czy też jego przekształcenia w odrębną własność,
  • każda zmiana w dysponowaniu lokalem, na inne cele niż mieszkaniowe musi zostać zaakceptowana przez zarząd spółdzielni.
  • odrębna własność lokalu mieszkalnego: [5]
  • posiada udział we własności nieruchomości gruntowej na której znajduje się lokal. Owy udział, nie może zostać obciążony przez spółdzielnię bez zgody właściciela lokalu. Wierzyciele spółdzielni nie mają podstaw prawnych do takiego lokalu czy udziału,
  • Musi zostać założona księga wieczysta odrębnej własności lokalu. Dzięki czemu, nabywca odrębnego lokalu ma pełną wiedzę na temat mieszkania i gruntu na którym to mieszkanie się znajduje; jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności

Dla osiągnięcia pełnej kontroli nad sytuacją prawną, oraz zwiększenia praw do lokalu, powinno się wykonać przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. Cykl postępowania został sformułowany we wspomnianej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Do wykonania przekształcenia należy złożyć stosowny wniosek do spółdzielni mieszkaniowej, z żądaniem o przekształcenie. Spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek, w ciągu pół roku od złożenia wniosku, zawrzeć stosowną umowę. Przed złożeniem wniosku należy zaznajomić się ze stanem prawnym gruntu, dowiedzieć się, czy właścicielem gruntu jest spółdzielnia oraz upewnić się, czy wszystkie poniesione koszty udziału w budowie zostały już uregulowane. Do przekształcenia prawa spółdzielczego własnościowego konieczna jest spłata przez nabywcę tego prawa przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni mieszkaniowej wraz z odsetkami. Dodatkowo trzeba uregulować ewentualne zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych,[6] dodajmy do tego również wynagrodzenie notariusza.

Kupno i sprzedaż lokalu

Transakcje (kupno, wynajem, zbycie, sprzedaż) związane z lokalem własnościowym odbywają się poza nadzorem spółdzielni. Sytuacja ta jest częstą przyczyną konfliktów na linii właściciel – spółdzielnia. Najczęstszym ich powodem jest egzekucja należności za rozliczenia zużycia mediów rocznie. Jeśli chodzi o proces zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, to wiąże się z koniecznością okazania przez sprzedającego, podczas podpisywania umowy zbycia, zaświadczenia do sprzedaży. Zaświadczenie powinno zostać podpisane przez minimum dwóch członków zarządu spółdzielni.[7]

W zaświadczeniu, muszą znajdować się konkretne informacje wskazujące na stan mieszkania: [8]

  • powierzchnia nieruchomości,
  • ilość pomieszczeń znajdujących się w lokalu,
  • informacja o spłaceniu wszystkich należności oraz zobowiązań względem spółdzielni (np. czynsz),
  • czy lokal posiada księgę wieczystą.
Bardzo ważną kwestią jest dopilnowanie wystawiającego nam owe zaświadczenie, aby zawierało określenie celu zaświadczenia. W ten sposób spółdzielnia zobowiązuje się do konkretnych postanowień oraz działań związanych z danym lokalem. Przykładowo, jeżeli chcemy sprzedać mieszkanie, spółdzielnia powinna wystawić zaświadczenie w celu kupna.


Bibliografia

Przypisy

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 nr 16 poz 93)
  2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 nr 16 poz 93)
  3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2015 nr 1892 rozdział 1, Artykuł 1-41)
  4. Cioch H., (2011),Prawo spółdzielcze], Gandalf
  5. Cioch H., (2011),Prawo spółdzielcze], Gandalf
  6. Cioch H., (2011),Prawo spółdzielcze], Gandalf
  7. Cioch H., (2011),Prawo spółdzielcze], Gandalf
  8. Witt-Mojsik B., (2014),Kierunki zmian prawa spółdzielczego w Polsce, Kancelaria Senatu, Warszawa

Autor: Marcin Cybulski, Aleksandra Krasoń