Prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu
Polecane artykuły


Prawo pierwokupu - to norma prawa cywilnego, której zadaniem jest nadawanie określonemu podmiotowi przywileju wynikającego z czynności prawnej, czyli zawartej umowy lub z przepisu określonego w ustawie do pierwszeństwa nabycia rzeczy, głównie nieruchomości, gdy jej posiadacz zamierza ją sprzedać. (R. Doganowski, 2012, s. 241) Prawo pierwokupu reguluje Kodeks Cywilny a dokładniej artykuły od 596 do 602 oraz Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami.

Jego geneza sięga czasów, gdy panowało prawo rzymskie. Pierwokup stanowi znaczący udział w obrocie gospodarczym. Zakres dotyczący treści prawa pierwokupu określony jest przez umowę sprzedaży (R. doganowski, 2012, s 241). Zgodnie z umową sprzedaży, prawo pierwokupu dokonuje się według ceny ustalonej w dokumencie. (Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 111)

Rodzaje pierwokupu

Uwzględniając źródła powstania możemy wyróżnić dwa rodzaje pierwokupu: pierwokup umowny i ustawowy (R. Doganowski, 2012, s. 241)

Pierwokup umowny może być wyznaczony w samodzielnej umowie, jednak głównie występuje jako część innego ustalenia. Jak podaje Roman Doganowski, mogą to być umowy: sprzedaży, zamiany, najmu, dzierżawy, darowizny czy użyczenia ale także może to wynikać z jednostronnej czynności prawnej (R. Doganowski, 2012, s. 241).

Pierwokup ustawowy wynika z intencji ustawodawcy, przepisy prawa regulują osoby uprawnione do przywileju pierwokupu.

Cechy pierwokupu

Realizacja prawa pierwokupu jest możliwa po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, której dotyczy prawo. W teorii wyróżniamy również prawo pierwszeństwa, które różni się od pierwokupu tym, że występuje w nim jedynie zamiar sprzedaży obiektu.

Zgodnie z ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, "rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona”. Pierwokup dokonuje się przez wydanie oświadczenia woli w formie aktu notarialnego zobowiązanemu sprzedawcy. Ma charakter prawno-kształtujący, przez oświadczenie woli dochodzi do podpisania umowy o takiej samej zawartości co umowa podpisana pomiędzy osobą trzecią a zobowiązanym.

Prawo pierwokupu nie wpływa na ograniczająco na właściciela, każda próba zatajenia prawdy lub sprzedaży nieruchomości tworzy możliwość roszczeń odszkodowawczych, o których jest mowa w art. 599 (Kodeks cywilny).

Obrót nieruchomościami

Najczęściej w obrocie nieruchomościami spotykamy się z pierwokupem ustawowym, regulowanym przepisami ustawy. W ramach tego pierwokupu wyróżniamy ustawowe prawo pierwokupu gminy, które jest uregulowane przepisami pozakodeksowymi, w szczególności przepisy z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa ta reguluje, jakie nieruchomości podlegają prawu pierwokupu oraz określają sytuacje w których nie można skorzystać z tego przywileju. Obiektami które gmina może sprzedać korzystając z prawa są między innymi:

  • nieruchomości niezabudowane nabyte uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo innych jednostek,
  • prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej nieruchomości gruntowej,
  • obiekty wpisane do rejestru zabytków (Potocki J. (red.) (2016), Aktualne aspekty polityki społeczno-gospodarczej i przestrzenne. "Prace naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu" nr 418, s. 111).

Prawo pierwokupu przysługuje wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta poprzez doręczenie oświadczenia w postaci aktu notarialnego (Ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997, s. 81). Może być wykonane w terminie jednego miesiąca od momentu otrzymania przez właściwą osobę umowy sprzedaży.

Gdy dochodzi do transakcji dotyczącej nieruchomości rolnej również mamy do czynienia z prawem pierwokupu. Gdy sprzedaż nieruchomości rolnej dokonywana jest przez inny podmiot niż Agencja Nieruchomości Rolnych, pierwokup przysługuje zgodnie z ustawą jej dzierżawcy. Aby doszło do transakcji muszą być spełnione następujące warunki:

  • umowa dzierżawy została zawarta w pisemnej formie, ma pewną datę i była wykonywana przez co najmniej 3 lata
  • nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej (Kodeks Cywilny, 1964)

W sytuacji, gdy nie ma uprawnionej jednostki do pierwokupu lub nie skorzystała z tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje zgodnie z aktem prawnym Agencji Nieruchomości Rolnych. Działa ona na rzecz Skarbu Państwa, jej zadaniem jest przejęcie państwowych gruntów rolnych i gospodarowanie zasobami. Szczegółowe zasady nabycia nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych opisane zostały w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (R. Doganowski, 2012, s. 247)

Bibliografia

Autor: Joanna Sabuda

Uwaga.png

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych.

Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.