Umowa o roboty budowlane

Przez "umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia" (KC art. 647).Oznacza to że umowa powinna zawierać informacje i szczegóły takie jak: zobowiązanie wykonawcy do oddania obiektu, wykonanego zgodnie z dokumentacją i sztuką budowlaną, zobowiązanie inwestora do odebrania obiektu i płatności. Umowa ta powinna być pisemna.

Wykonawca umowy nie musi profesjonalnie zajmować się wykonawstwem budowlanym, jednak musi zapewnić, aby roboty budowlane - jak również ich odbiór - były wykonane przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje zawodowe. Inwestor określany jest jako osoba posiadająca określone środki finansowe i zamawiająca wykonanie obiektu budowlanego.

Roboty budowlane - "budowa oraz prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego" (Prawo budowlane art. 3 pkt 7) Celem umowy jest realizacja określonej inwestycji oraz osiągnięcia zamierzonego w umowie celu - obiektu budowlanego. Przedmiotem umowy, jest obiekt budowlany. wg Prawa budowlanego obiektami budowlanymi są:

• budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi (trwale związany z gruntem, wydzielony za pomocą przegród, posiadający fundamenty i dach),
• budowle stanowiące całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, (np. lotniska, drogi, mosty itp.),
• obiekt małej architektury, (niewielkie obiekty np. kapliczki).

TL;DR

Umowa o roboty budowlane to umowa pomiędzy wykonawcą a inwestorem, w której wykonawca zobowiązuje się do budowy obiektu zgodnie z projektem, a inwestor do przygotowania terenu i zapłaty. Umowa powinna być pisemna. Inwestor to osoba posiadająca środki finansowe i zamawiająca budowę obiektu. Umowa może być o generalną realizację inwestycji, generalne wykonanie inwestycji, podwykonawstwo lub wykonawstwo częściowe. Umowa powinna zawierać informacje dotyczące stron, przedmiotu umowy, terminów, formy rozliczeń, rękojmi i gwarancji, ubezpieczenia oraz kar i sankcji za niedotrzymanie umowy.

Rodzaje umów budowlanych

Wyróżnia się kilka rodzajów:

1. umowa o generalną realizację inwestycji budowlanej - w ramach tej umowy generalnym realizatorem jest generalny wykonawca, lub podmiot, który zleca dalej w imieniu inwestora roboty budowlane. Umowa ta rozszerza obowiązki generalnego wykonawcy o obowiązki inwestora. Generalny realizator dostarcza dokumentację projektową, realizuje prace przygotowawcze, roboty budowlane oraz wykończeniowe. Część obowiązków inwestora, spoczywających na generalnym realizatorze to, nadzór inwestycyjny lub nawet dysponowanie środkami finansowymi na realizację danej inwestycji.
2. umowa o generalne wykonanie inwestycji budowlanej - stronami są inwestor oraz generalny wykonawca. Do zadań generalnego wykonawcy należy wykonanie robót budowlanych oraz realizacja i koordynacja procesu. Generalny wykonawca odpowiada za całość robót, inwestor dostarcza m.in. dokumentację projektową.
3. umowa o podwykonawstwo - może przyjmować charakter umowy o dzieło lub umowy o roboty budowlane. Jest realizowana przez wyspecjalizowane przedsiębiorstwo, zawierana pomiędzy podwykonawcą a generalnym wykonawcą obejmuje wykonanie obiektu, jego części lub prac z nim związanych. Za rezultaty prac podwykonawcy przed inwestorem odpowiada generalny wykonawca.
4. umowa o wykonawstwo częściowe - może przyjmować charakter umowy o dzieło lub umowy o roboty budowlane. Występuje w przypadku gdy inwestor jest jednocześnie generalnym wykonawcą. Zawierana pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą.

Co powinna zawierać umowa

Umowy dotyczą różnorodnych obiektów i są zawierana na kilka lat. Przed rozpoczęciem prac budowlanych należy sporządzić umowę która reguluje kwestie finansowe, prawne oraz techniczne. Jest podstawą roszczeń w przypadku nieporozumień, dlatego powinna ona być zrozumiała dla stron i składać się przede wszystkim z:

• daty, miejsce jej zawarcia i podpis.
• określeniem rodzaju umowy.
• określeniem stron są to osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne. Inwestor czyli osoba zlecająca wykonanie obiektu budowlanego i finansowanie go może być pośrednim (zastępczym) lub bezpośrednim. Wykonawca to osoba odpowiedzialna za realizację inwestycji, może to być wykonawca generalny lub główny.
• przedmiotu umowy czyli zadań do wykonania i ostatecznego kształtu i formy obiektu budowlanego.
• ustalenia terminów realizacji i formy odbioru są to daty zazwyczaj rozpoczęcia, zakończenia, ważnych etapów realizacji budowy czy wypłacenia wynagrodzenia. W odbiorze uczestniczy inwestor lub osoba upoważniona o odpowiednich kwalifikacjach, wykonawca lub reprezentowany przez niego kierownik budowy, inspektor nadzoru.
• formy rozliczeń i wysokości wynagrodzenia. Dostępne formy to wynagrodzenie ryczałtowe, kosztorysowe lub wynikające z cech czynników produkcji. Forma rozliczeń za pomocą faktur może być po wykonaniu określonych czynności - faktury częściowe, po upływie określonego czasu np. miesiąc, rok - faktury przejściowe, po zakończeniu prac- faktura końcowa.
• Rękojmi i gwarancji które regulują kwestie wystąpienia wad zmniejszających wartość lub możliwość użytkowania obiektu budowlanego. Gwarancja jest zapewnieniem usunięcia usterek w ustalonym czasie.
• ubezpieczenia które dotyczy odpowiedzialności cywilnej i majątkowej stanowiącej adekwatną kwotę.
• warunków rozwiązania, wypowiedzenia lub odstąpienia od umowy.
• wysokości kar i sankcji za niedotrzymanie umowy. Strony zawierające powinny określić ich podstawy oraz kwoty pieniężne lub wartości procentowe umownego wynagrodzenia.(Kowalczyk Z. 2010 s. 266-290)

Umowa o roboty budowlane — artykuły polecane

Umowa — Umowa zlecenie — Umowa powiernicza — Wykonawca — Umowa o dzieło — Gwarancja i rękojmia w projekcie — Zakres obowiązków — Umowa składu — Gwarancja ubezpieczeniowa — Materializm historyczny

Bibliografia

• Jermoszuk A. (2016), Kara umowna z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane, Przegląd budowlany, nr 9
• Kidyba A. (2016), Prawo handlowe, C.H. Beck, Warszawa
• Kowalczyk Z. (2010), Kosztorysowanie i normowanie w budownictwie, Wydawnictwa Szkolne i Pedagogiczne, Warszawa
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
• Więcław-Bator L., Kruszka L. (2017), Umowy o roboty budowlane w zamówieniach publicznych, Wolters Kluwer, Warszawa

Autor: Emil Bazak, Natalia Kuruc

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.