Prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu - to norma prawa cywilnego, której zadaniem jest nadawanie określonemu podmiotowi przywileju wynikającego z czynności prawnej, czyli zawartej umowy lub z przepisu określonego w ustawie do pierwszeństwa nabycia rzeczy, głównie nieruchomości, gdy jej posiadacz zamierza ją sprzedać. (R. Doganowski, 2012, s. 241) Prawo pierwokupu reguluje Kodeks Cywilny a dokładniej artykuły od 596 do 602 oraz Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami.

Jego geneza sięga czasów, gdy panowało prawo rzymskie. Pierwokup stanowi znaczący udział w obrocie gospodarczym. Zakres dotyczący treści prawa pierwokupu określony jest przez umowę sprzedaży (R. doganowski, 2012, s 241). Zgodnie z umową sprzedaży, prawo pierwokupu dokonuje się według ceny ustalonej w dokumencie. (Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 111)

TL;DR

Prawo pierwokupu to norma prawa cywilnego, która daje określonemu podmiotowi pierwszeństwo nabycia rzeczy, głównie nieruchomości, gdy jej posiadacz zamierza ją sprzedać. Może być umowne lub ustawowe. Realizacja prawa pierwokupu odbywa się przez wydanie oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. Prawo pierwokupu nie ogranicza własności właściciela, a próba zatajenia prawdy lub sprzedaży nieruchomości grozi odszkodowaniem. Najczęściej spotykamy się z pierwokupem ustawowym, regulowanym przez ustawę o gospodarce nieruchomościami. Prawo pierwokupu przysługuje władzom gminnym oraz Agencji Nieruchomości Rolnych w przypadku nieruchomości rolnych.

Rodzaje pierwokupu

Uwzględniając źródła powstania możemy wyróżnić dwa rodzaje pierwokupu: pierwokup umowny i ustawowy (R. Doganowski, 2012, s. 241)

Pierwokup umowny może być wyznaczony w samodzielnej umowie, jednak głównie występuje jako część innego ustalenia. Jak podaje Roman Doganowski, mogą to być umowy: sprzedaży, zamiany, najmu, dzierżawy, darowizny czy użyczenia ale także może to wynikać z jednostronnej czynności prawnej (R. Doganowski, 2012, s. 241).

Pierwokup ustawowy wynika z intencji ustawodawcy, przepisy prawa regulują osoby uprawnione do przywileju pierwokupu.

Cechy pierwokupu

Realizacja prawa pierwokupu jest możliwa po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, której dotyczy prawo. W teorii wyróżniamy również prawo pierwszeństwa, które różni się od pierwokupu tym, że występuje w nim jedynie zamiar sprzedaży obiektu.

Zgodnie z ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, "rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona". Pierwokup dokonuje się przez wydanie oświadczenia woli w formie aktu notarialnego zobowiązanemu sprzedawcy. Ma charakter prawno-kształtujący, przez oświadczenie woli dochodzi do podpisania umowy o takiej samej zawartości co umowa podpisana pomiędzy osobą trzecią a zobowiązanym.

Prawo pierwokupu nie wpływa na ograniczająco na właściciela, każda próba zatajenia prawdy lub sprzedaży nieruchomości tworzy możliwość roszczeń odszkodowawczych, o których jest mowa w art. 599 (Kodeks cywilny).

Obrót nieruchomościami

Najczęściej w obrocie nieruchomościami spotykamy się z pierwokupem ustawowym, regulowanym przepisami ustawy. W ramach tego pierwokupu wyróżniamy ustawowe prawo pierwokupu gminy, które jest uregulowane przepisami pozakodeksowymi, w szczególności przepisy z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa ta reguluje, jakie nieruchomości podlegają prawu pierwokupu oraz określają sytuacje w których nie można skorzystać z tego przywileju. Obiektami które gmina może sprzedać korzystając z prawa są między innymi:

• nieruchomości niezabudowane nabyte uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo innych jednostek,
• prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej nieruchomości gruntowej,
• obiekty wpisane do rejestru zabytków (Potocki J. (red.) (2016), Aktualne aspekty polityki społeczno-gospodarczej i przestrzenne. "Prace naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu" nr 418, s. 111).

Prawo pierwokupu przysługuje wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta poprzez doręczenie oświadczenia w postaci aktu notarialnego (Ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997, s. 81). Może być wykonane w terminie jednego miesiąca od momentu otrzymania przez właściwą osobę umowy sprzedaży.

Gdy dochodzi do transakcji dotyczącej nieruchomości rolnej również mamy do czynienia z prawem pierwokupu. Gdy sprzedaż nieruchomości rolnej dokonywana jest przez inny podmiot niż Agencja Nieruchomości Rolnych, pierwokup przysługuje zgodnie z ustawą jej dzierżawcy. Aby doszło do transakcji muszą być spełnione następujące warunki:

• umowa dzierżawy została zawarta w pisemnej formie, ma pewną datę i była wykonywana przez co najmniej 3 lata
• nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej (Kodeks Cywilny, 1964)

W sytuacji, gdy nie ma uprawnionej jednostki do pierwokupu lub nie skorzystała z tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje zgodnie z aktem prawnym Agencji Nieruchomości Rolnych. Działa ona na rzecz Skarbu Państwa, jej zadaniem jest przejęcie państwowych gruntów rolnych i gospodarowanie zasobami. Szczegółowe zasady nabycia nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych opisane zostały w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (R. Doganowski, 2012, s. 247)

Prawo pierwokupu — artykuły polecane

Prawo użytkowania wieczystego — Zdolność do czynności prawnych — Prawo zastawu — Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego — Ograniczone prawa rzeczowe — Umowa licencyjna — Umowa ustna — Umowa powiernicza — Umowa zastawu

Bibliografia

• Doganowski R. (2012), Obrót nieruchomościami w teorii i praktyce, PWN, Warszawa
• Gonet W. (2017), Prawo pierwokupu nieruchomości, Wolters Kluwer, Warszawa
• Lichorowicz A. (2010), Potrzeba prawnego uregulowania dzierżawy rolnej w Polsce (na podstawie doświadczeń krajów Unii Europejskiej), Wydawnictwo Naukowe UAM
• Mularski K. (2013), Ochrona uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu przed pozornymi oświadczeniami woli, Wydział Prawa i Administracji UAM
• Potocki J. (red.) (2016), Aktualne aspekty polityki społeczno-gospodarczej i przestrzenne. Prace naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, nr 418
• Truszkiewicz Z. (1998), Prawo pierwokupu w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rejent
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Autor: Joanna Sabuda

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.