Odwrócona hipoteka

Odwrócona hipoteka jest jedną z możliwości, jakie zastosować można w celu doprowadzenia do wzrostu dochodów w wieku emerytalnym (I. Olejnik 2011, s. 56) Nazywana jest również hipoteką odwrotną bądź też odwróconym (odwrotnym) kredytem hipotecznym. Odwrócona hipoteka umożliwia osobie, która znajduje się w posiadaniu nieruchomości, a przy tym osiągnęła określony wiek zawarcie z bankiem umowy zgodnie, z którą bank przyznaje klientowi kredyt pod zastaw nieruchomości będącej jego własnością. (E. Poprawska i P. Kowalczyk 2010, s. 85-86) Hipoteka odwrócona polega na zawarciu umowy pomiędzy stronami, z których jedna jest osobą fizyczną (właścicielem nieruchomości), a druga to najczęściej instytucja finansowa (tzn. bank, towarzystwo bądź też fundusz ubezpieczeniowy). Klient nie dokonuje zakupu oraz nie spłaca rat. Jego działanie polega na sprzedaniu należącej do niego nieruchomości, w wyniku, czego stanie się ona własnością instytucji finansowej. Dana instytucja zobowiązana jest z kolei do wypłacania klientowi wolnych od podatku dochodowego środków finansowych (M. Gajewska 2013, s. 350)

Wyróżnia się dwa modele usług tego rodzaju. Jednym z nich jest model sprzedażowy (ang. home reversion), który charakteryzuje się tym, że przy jego zastosowaniu chwilą, w której następuje przeniesienie prawa do nieruchomości jest moment zawarcia umowy. Kolejnym jest model kredytowy (ang. lifetime mortgage bądź też reverse mortgage), zgodnie, z którym to dopiero po zakończeniu stosunku umownego, a więc co do zasady właśnie po śmierci kredytobiorcy następuje przeniesienie własności nieruchomości na daną instytucję finansową. (K. Maj-Waśniowska i M. Cycoń 2011, s. 196) Zaspokojenie wierzytelności banku w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego realizowane jest jednorazowo, a termin, w którym owe zaspokojenie następuje nie jest możliwy do wcześniejszego, odgórnego ustalenia, co wynika z kolei z tego, że ma ono miejsce właśnie po śmierci kredytobiorcy (T. Czech 2015, s. 21)

Odwrócony kredyt hipoteczny często wykorzystywany jest, jako produkt stanowiący dodatkowe źródło utrzymania dla osoby w podeszłym wieku, która nie posiada wysokiej emerytury, ale posiada nieruchomości w formie mieszkania bądź też domu (E. Poprawska i P. Kowalczyk 2010, s. 85)

Jeśli chodzi o model sprzedażowy to przeniesienie prawa do nieruchomości przy równoczesnym zapewnieniu zbywcy prawa do jej zamieszkiwania do końca życia regulują art. 908-916 k.c., które dotyczą umowy dożywocia (S. Skuza 2012, s. 247) Z kolei produkt bankowy, który oferowany jest przez model kredytowy podporządkowany jest przypisom zawartym w ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym (M. Paduszyńska i S. Zbyszewski 2016, s. 30)

TL;DR

Odwrócona hipoteka to forma kredytu pod zastaw nieruchomości, która umożliwia osobom w wieku emerytalnym uzyskanie dodatkowego źródła dochodu. Istnieją dwa modele: sprzedażowy i kredytowy. Przez instytucje finansowe oferowane są różne formy wypłat, takie jak renta dożywotnia, jednorazowa wypłata lub lina kredytowa. Odwrócona hipoteka ma zalety, takie jak brak znaczenia zdolności kredytowej, poprawa standardu życia, dodatkowy dochód i brak opodatkowania. Wady to potrzeba dbania o stan nieruchomości, koszty produktu i uzależnienie się od banku. Istnieje ryzyko demograficzne, związane z wartością nieruchomości, prawne i stopy procentowej. Wzrost zainteresowania odwróconą hipoteką zależy od zmian w stylu życia, mobilności zawodowej, rynku nieruchomości i regulacji prawnych.

Formy wypłat, które stosowane są przez instytucje posiadające w swojej ofercie odwrócony kredyt hipoteczny

E. Poprawska i P. Kowalczyk wskazują wśród możliwych do zastosowania przez instytucje, które oferują odwrócony kredyt hipoteczny następujące opcje wypłat:

• dożywotnią bądź też terminową rentę
• jednorazową wypłatę określonej sumy pieniężnej
• linię kredytową ze sprecyzowanym limitem, z której korzystać zgodnie z potrzebami może osoba będąca właścicielem nieruchomości
• połączenie trzech wspomnianych opcji

(E. Poprawska i P. Kowalczyk 2010, s. 86)

Najistotniejsze zalety odwróconej hipoteki

M. Paduszyńska oraz S. Zbyszewski wśród najważniejszych dodatnich cech odwróconej hipoteki wyróżniają:

• fakt, iż przy jej wykorzystaniu bez znaczenia jest zdolność kredytowa,
• zadbanie o polepszenie standardu życia osoby starszej,
• dodatkowe źródło dochodu,
• brak opodatkowania uzyskanych świadczeń,
• senior ma możliwość zamieszkiwania danej nieruchomości aż do swojej śmierci,
• senior ma możliwość swobodnego wykorzystywania pozyskanych środków pieniężnych.

(M. Paduszyńska i S. Zbyszewski 2016, s. 33-34)

Jeśli zaś chodzi o zalety, jakie płyną z zastosowania hipoteki odwróconej dla instytucji finansowych to wyróżnić można: fakt, iż dzięki wykorzystaniu odwróconej hipoteki dochodzi do bezpiecznej alokacji kapitału, co więcej możliwym staje się zadbanie o kreowanie przywiązania klientów do danej instytucji. Walorem jest także wysoka stopa zwrotu w porównaniu do ryzyka, jakie jest ponoszone. ponadto ważnym jest by wspomnieć o tym, że odwrócona hipoteka także dla polityki społecznej jest instrumentem przydatnym, który może przynieść korzyści np. w postaci zredukowania problemu ubóstwa wśród osób starszych (M. Gajewska 2013, s. 353)

Najistotniejsze wady odwróconej hipoteki

M. Paduszyńska i S. Zbyszewski wskazując na wady odwróconej hipoteki wymieniają jako te o największym znaczeniu:

• konieczność zadbania o odpowiedni stan posiadanej nieruchomości,
• prawdopodobieństwo popełnienia błędu w określaniu wartości nieruchomości,
• znaczący, stanowiący więcej niż 50% wartości danej nieruchomości, koszt produktu,
• uzależnienie się od banku bądź też od spółki,
• ryzyko związane z możliwością popełnienia przez przedsiębiorstwo nadużycia względem osób starszych.

(M. Paduszyńska i S. Zbyszewski 2016, s. 34)

Dla instytucji finansowych wadą płynącą z zastosowania hipoteki odwróconej jest to, że dana inwestycja obejmuje długi okres czasu, a opcja wycofania kapitału jest ograniczona (M. Gajewska 2013, s. 353)

Ryzyko, jakie wiąże się z odwróconą hipoteką

E. Poprawska oraz P. Kowalczyk wśród najistotniejszych rodzajów ryzyka, jakie związane są z wprowadzeniem hipoteki odwrotnej wyróżniają:

• ryzyko demograficzne
• ryzyko powiązane z wartością posiadanej nieruchomości,
• ryzyko prawne
• ryzyko stopy procentowej.

(E. Poprawska i P. Kowalczyk 2010, s. 90)

Czynniki wpływające na wzrost zainteresowaniem odwróconą hipoteką

Jak podkreśla Iwona Olejnik odwrócona hipoteka to perspektywiczny produkt mający ogromny potencjał rynkowy. Warto zaznaczyć, że na wzrost popularności hipoteki odwróconej oraz jej rozwój wpływ będzie miało wiele czynników. I tak, wśród bodźców, które z całą pewnością pobudzać będą stopień zainteresowanie odwróconą hipoteką autorka wyróżnia:

• zmianę zachodzącą w stylu życia oraz sposobach korzystania z czasu wolnego
• mobilność zawodową
• stopień płynności oraz dopasowanie rynku nieruchomości do użytkowania takiego rodzaju produktu finansowego
• skalę rozwoju rynku kapitałowego oraz finansowego, a także wszelkie regulacje prawne, które zagwarantować mają bezpieczeństwo oraz właściwe wskazanie wielkości możliwej do uzyskania renty hipotecznej
• obniżającą się zdolności systemu emerytalnego do sprawnego i skutecznego działania oraz nasilanie się niekorzystnego stosunku struktury populacji osób, które są w wieku przed - i poprodukcyjnym, a tymi, które należą do grupy osób w wieku poprodukcyjnym

(I. Olejnik 2011, s. 57-58)

Odwrócona hipoteka — artykuły polecane

Fundusz hedgingowy — CDS — Mezzanine capital — Leasing nieruchomości — Pożyczka hipoteczna — Obligacje — Oszczędzanie — Shadow Banking — Kapitał obcy — Randomizacja

Bibliografia

• Czech T. (2015), Odwrócony kredyt hipoteczny. Komentarz, Wolters Kluwer, Warszawa
• Gajewska M. (2013), Reverse mortgage jako nowe źródło dochodu starzejącego się społeczeństwa na tle zmian demograficzno-społecznych, [w:] Osiński J., Pachocka M. (red) Zmieniający się świat, Oficyna Wydawnicza SGH, Warszawa
• Maj-Waśniowska K., Cycoń M. (2011), Formy odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce na tle wybranych krajów Unii Europejskiej, Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie
• Olejnik I. (red.) (2011), Odwrócona hipoteka jako finansowe zabezpieczenie przyszłości emerytalnej, Polityka Społeczna, nr 369209
• Paduszyńska M., Zbyszewski S. (2016), Istota i znaczenie odwróconej hipoteki w obliczu starzenia się społeczeństwa polskiego, Finanse i prawo finansowe, nr 2
• Poprawska E., Kowalczyk P. (2010), Odwrócona hipoteka (reverse mortgage) [w:] Szelągowska A. (red.) Współczesna bankowość hipoteczna, CeDeWu, Warszawa
• Skuza S. (2012), Usługi finansowe typu equity release w Polsce na tle rozwiązań międzynarodowych. Stan obecny i propozycje zmian, Problemy Zarządzania, nr 4 (39)
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
• Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym Dz.U. 2014 poz. 1585

Autor: Małgorzata Pabian

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.