Leasing nieruchomości

Leasing nieruchomości
Polecane artykuły

Leasing nieruchomości jest jednym z rodzajów leasingu inwestycyjnego, narzędziem finansowania inwestycji, alternatywą dla kredytu. Może dotyczyć zarówno finansowania zakupu, jak i budowy nieruchomości. Podobnie, jak w przypadku innych przedmiotów leasingu, może przybierać formę leasingu operacyjnego lub leasingu finansowego. I. Foryś wskazuje, że przedmiotem umowy leasingu mogą być zarówno grunty niezabudowane jak i zabudowane wraz ze znajdującymi się na tych gruntach budynkami i budowlami (I. Foryś 2016, s. 82). A. Kaczor podaje wiele korzyści płynących z tej formy inwestycji w nieruchomości, a są to przede wszystkim (A. Kaczor i in. 2008, s. 94):

  • długoterminowe finansowanie, polegające na równomiernym rozłożeniu obciążeń w czasie,
  • stosunkowo tanie finansowanie,
  • możliwość finansowania nawet do 100% inwestycji,
  • zmniejszenie obciążeń podatkowych poprzez:
  1. zaliczenie raty leasingowej do kosztów uzyskania przychodów – w przypadku leasingu operacyjnego,
  2. zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów części odsetkowej od spłacanych rat leasingu, a także odpisów amortyzacyjnych – w przypadku leasingu finansowego.

M. Okręglicka wskazuje kolejne korzyści zachęcające do leasingu nieruchomości (M. Okręglicka 2014, s. 312):

  • możliwość uzyskania korzyści będących wynikiem wzrostu wartości nieruchomości w okresie przypadającym na okres trwania umowy leasingu,
  • skrócenie okresu amortyzacji nieruchomości, a co za tym idzie skrócenie okresu leasingu nawet do 5 lat,
  • większa elastyczność umów i stosunkowo łatwiejszy sposób finansowania w porównaniu z tradycyjnymi kredytami bankowymi,
  • możliwość zawarcia umowy tzw. leasingu zwrotnego.

Jak podaje B. Baran, umowa leasingu nieruchomości nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, jednak w odniesieniu do poszczególnych przepisów dotyczących nieruchomości, takich jak przeniesienie własności, forma ta jest wymagana pod rygorem nieważności (B. Baran 2012, s. 159).

Leasing zwrotny nieruchomości

Jak zauważa M. Surówka, popularną formą leasingu wśród leasingu nieruchomości jest leasing zwrotny. W tym przypadku leasingodawca wykupuje nieruchomość od leasingobiorcy, którą następnie oddaje mu do użytkowania na podstawie umowy leasingu. Po wygaśnięciu umowy leasingobiorca ponownie może zostać właścicielem nieruchomości (M. Surówka 2017, s. 446). I. Foryś zwraca uwagę, że leasingobiorca sprzedając nieruchomość zastrzega sobie w umowie prawo do dalszego korzystania z niej co oznacza, że zapewniając sobie korzystanie z nieruchomości może odzyskać zamrożony w niej kapitał (I. Foryś 2016, s. 83). Leasing zwrotny nieruchomości pozwala leasingobiorcy zachować płynność majątku.

Etapy leasingu nieruchomości

W inwestowaniu w nieruchomości za pomocą leasingu nieruchomości można wyodrębnić pewne fazy. M. Surówka wyodrębnił następujące etapy (M. Surówka 2017, s. 446):

  1. nabycie gruntu przez dewelopera, budowa nieruchomości, przekazanie nieruchomości w najem docelowym użytkownikom,
  2. sprzedaż nieruchomości inwestorowi na określonych warunkach:
  • przeniesienie przez inwestora na dewelopera korzyści wynikających z umów najmu,
  • spłata zobowiązań dewelopera na rzecz inwestora związanych z czynszem, które jednocześnie jest opłatą leasingową – z tej opłaty następuje pokrycie wcześniej pożyczonego kapitału wraz z odsetkami.

Należy tutaj zaznaczyć, że nadwyżki czynszowe są zyskiem dla dewelopera.

Leasing nieruchomości a podatek od nieruchomości

Ustalenie podstawy opodatkowania nieruchomości będącej w trakcie budowy, która jest przedmiotem leasingu wygląda inaczej, niż w przypadku nieruchomości, która jest budowana np. za własne pieniądze przedsiębiorstwa. B. Pahl wyjaśnia, że w przypadku gdy budowla będąca przedmiotem umowy leasingu jest amortyzowana przez leasingobiorcę, to w przypadku przejęcia nieruchomości przez właściciela, do określenia podstawy naliczenia podatku od nieruchomości przyjmuje się wartość początkową nieruchomości, tzn. przed zawarciem pierwszej umowy leasingu, ale powiększoną o wszystkie dokonane ulepszenia. Natomiast, jeśli od nieruchomości nie dokonywano odpisów amortyzacyjnych, wówczas podstawą opodatkowania jest określona przez podatnika na dzień obowiązku podatkowego wartość rynkowa budowli (B. Pahl 2009, s. 259).

Leasing nieruchomości a kredyt

Leasing nieruchomości stanowi alternatywę dla kredytów bankowych. Na zawarcie umowy leasingu najczęściej decydują się przedsiębiorcy, którzy w momencie jej zawierania nie posiadają wystarczających środków, które umożliwiłyby zaciągnięcie kredytu inwestycyjnego. A. Kędzierska-Szczepaniak przedstawia podstawowe różnice pomiędzy tymi dwiema formami finansowania, które mogą ułatwić przedsiębiorcom podjęcie decyzji co do ich wyboru. Są to (A. Kędzierska-Szczepaniak 2014, s. 24-25):

  • kapitał - w przypadku kredytu wymagane jest posiadanie znacznego kapitału własnego, przy leasingu wymagany kapitał jest znacznie niższy, zdarza się również, że leasingodawca stwarza możliwość finansowania nawet 100% inwestycji,
  • korzyści - zawarcie umowy leasingu pozwala odnieść pewne korzyści podatkowe, dodatkowo umowa ta nie wpływa na zdolność kredytową leasingobiorcy,
  • własność - zarówno w przypadku kredytu jak i leasingu operacyjnego nieruchomość jest własnością kredytobiorcy, w przypadku leasingu finansowego staje się własnością leasingodawcy, jednak z możliwością wykupu przez leasingobiorcę,
  • formalności - uzyskanie kredytu inwestycyjnego jest bardziej skomplikowane, leasing nieruchomości jest zdecydowanie bardziej elastyczną formą finansowania.

Bariery rozwoju leasingu nieruchomości

Przedsiębiorcy coraz częściej w ramach inwestycji w nieruchomości decydują się na leasing nieruchomości. Niestety, w porównaniu z krajami Europy Zachodniej, leasing nieruchomości nie jest aż tak powszechny i rozwinięty. W swojej publikacji I. Foryś wskazuje otoczenie polskiej gospodarki, której konsekwencją jest awersja przedsiębiorców do lokowania kapitału w tego typu inwestycje w warunkach niepewności zarówno gospodarczej, jak i legislacyjnej, jako główną barierę rozwoju tej formy leasingu. Przedsiębiorcy mają problemy z interpretacją rozbieżnych wymogów leasingu zawartych w Kodeksie Cywilnym i przepisach podatkowych (I. Foryś 2016, s. 88). Innymi barierami rozwoju mogą być (I. Foryś 2016, s. 84-87):

  • kryzys na rynku nieruchomości,
  • ryzyko prawne, finansowe i rynkowe związane z długotrwałością umów leasingowych,
  • jednorazowa wpłata całej wartości podatku VAT od transakcji leasingowej,
  • długość trwania umowy leasingowej,
  • ryzyko błędnego oszacowania wartości nieruchomości - w przypadku leasingu finansowego,
  • niskie kapitały własne przedsiębiorstw leasingowych.

Bibliografia

Autor: Magdalena Klocek