Nieruchomość

Nieruchomość - w rozumieniu prawa cywilnego jest jednym z rodzajów rzecz|rzeczy. Definicja nieruchomości jasno określona jest w kodeksie cywilnym. Art. 46 mówi: nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 4 art. 46) Należy zwrócić uwagę, że nieruchomością nie są jedynie budynki, ale również grunty (np. działka budowlana, grunty rolne), oraz części budynków (np. lokale, mieszkania). Nieruchomości nie są rzeczami ruchomymi i podlegają osobnym regulacją prawnym. Nieruchomościami najczęściej nazywa się budynki lub grunty.

Funkcje nieruchomości - w zależności od rodzaju nieruchomości, spełniają one odpowiednie funkcje. Podstawową funkcją jest zaspokojenie potrzeb właściciela (np. mieszkanie lub miejsce pracy), również może stanowić ona przykładowo ulokowanie kapitału lub zabezpieczenie kredytu (hipoteka).

TL;DR

Artykuł omawia definicję nieruchomości, ich funkcje oraz rodzaje. Przedstawia również proces zakupu nieruchomości, umowy przedwstępne i ostateczne, oraz dokumenty potrzebne przy transakcji. Wycena nieruchomości jest również poruszana, wraz z opisem różnych metod wyceny. Artykuł kończy się omówieniem klasyfikacji nieruchomości w rachunkowości i międzynarodowych standardach rachunkowości.

Rodzaje nieruchomości

Nieruchomość można podzielić na trzy rodzaje. W prawie polskim według ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r są to nieruchomości (Dz.U. z 2017 r. poz. 459, art.46).

• budynkowe - według definicji nieruchomość budynkowa musi mieć budynki trwale związane z gruntem, które odnosząc się do przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Są to m.in. budynki wzniesionych przez użytkownika wieczystego oraz rolniczą spółdzielnię produkcyjną. Budynek jest to rodzaj budowli, który posiada przegrody budowlane, takie jak ściany, strop i dach. Polskie prawo budowlane definiuje budynek jako: obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 r. poz. 1332).
• gruntowe - to części powierzchni ziemskiej, które stanowią odrębny przedmiot własności. Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane oraz drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Oznacza to, że właściciel gruntu jest właścicielem również wszystkich rzeczy ruchomych, które są trwale związane z gruntem.
• lokalowe - części budynków stanowiące odrębny przedmiot własności. Właściciel lokalu jest jednocześnie współwłaścicielem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Do lokalu jako składowe części mogą przynależeć również inne pomieszczenia. Są to np. strych, piwnica, komórka, garaż. Gdy wyodrębnia się własność lokalu, właściciel dostaje również udział we wszystkich częściach wspólnych budynku (Dz. U. z 1994 nr 85, poz. 388, art. 2)

Podział nieruchomości według różnych kryteriów

Szczegółowym podziałem nieruchomości według kryterium podmiotowego są nieruchomości gdzie właścicielem jest:

• gospodarstwo domowe
• gospodarstwo rolne
• przedsiębiorstwa
• podmioty publiczne

Podział ze względu na rodzaj przedmiotu:

• nieruchomości mieszkalne
• nieruchomości rekreacyjne
• nieruchomości usługowe i handlowe (komercyjne)
• nieruchomości przemysłowe
• nieruchomości rolne
• nieruchomości specjalne
• nieruchomości leśne

Zakup nieruchomości

Zakup nieruchomości - w odróżnieniu od rzeczy ruchomych lub zwierząt wymaga obowiązkowego zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Przed zawarciem umowy kupna nieruchomości należy sprawdzić jej stan prawny i ewentualne występujące zadłużenia. Sprzedawca powinien udostępnić numer i wgląd do księgi wieczystej przed zakupem aby sprawdzić jej zapisy. W księgach wieczystych nieruchomości znajdują się ważne informacje dotyczące stanu prawnego, właścicieli i współwłaścicieli nieruchomości, obciążeniach hipotecznych oraz osób w niej zameldowanych. Istotnym elementem jest również sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości.

Umowa przedwstępna i ostateczna - gdy wybierzemy odpowiednią nieruchomość, zwykle spisuje się dwa rodzaje umów ze sprzedającym. W pierwszej kolejności umowę przedwstępną a następnie już ostateczną, oczywiście w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna - możemy lecz nie musimy spisać umowy przedwstępnej ze sprzedającym. Określamy w niej wstępne warunki umowy, gdzie powinna być uwzględniona cena nieruchomości, termin opuszczenia lokalu przez obecnego właściciela oraz termin lub terminy płatności. Nie ma obowiązku sporządzania jej w formie aktu notarialnego, jednak jest to zalecane w celu zabezpieczenia stron. Umowa przedwstępna często wiąże się z koniecznością uiszczenia zaliczki lub zadatku na rzecz sprzedającego. Może to być np. 10% całej kwoty zakupu nieruchomości.

Umowa ostateczna - jest to ostateczna umowa wiążąca obie strony. Sporządza ją zawsze notariusz w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Za usługę notarialną należy zapłacić odpowiednią wcześniej ustaloną kwotę często zależną od wartości nieruchomości. Gdy umowa kupna sprzedaży zostanie już ostatecznie spisana należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% od wartości zakupionej nieruchomości. Umowa kończy się dodaniem przez wpisu do księgi wieczystej, który kosztuje 200zł.

Przykładowe dokumenty istotne podczas zakupu nieruchomości mieszkalnej:

• wgląd do Ksiąg Wieczystych
• zaświadczenie z urzędu o braku zameldowania osób
• dokument poświadczający brak zadłużenia w spółdzielni
• zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości
• jeżeli na nieruchomości ciąży hipoteka, zaświadczenie z banku o możliwości zakupu
• dokumentacja techniczna budynku
• immisje

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości - jest to postępowanie, w którym określa się wartości nieruchomości. Wycena nieruchomości w polskim prawie była zdefiniowana w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Można powiedzieć, że jest to usługa, którą świadczą rzeczoznawcy majątkowi polegająca na stworzeniu dokumentu (operatu szacunkowego), w którym jest określona rynkowa wartość nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi posiadają ustawowe kompetencje do przygotowywania opracowań (opinii, ekspertyz), które określają pośrednio lub bezpośrednio wartość nieruchomości. Rynkowa wartość nieruchomości zawarta w wycenie stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, którą można uzyskać na rynku wraz z uwzględnieniem cen transakcyjnych.

Jest to proces wyceny, w którym dokonuje się:

• określenia rynkowej wartości nieruchomości,
• ustalenia wartości katastralnej nieruchomości.
• określenia odtworzeniowej wartości nieruchomości,

Wycena może być dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada uprawnienia państwowe w stosunku:

• porównawczym
• kosztowym
• dochodowym
• mieszanym

Nieruchomości w rachunkowości

Według ustawy o rachunkowości do nieruchomości zaliczamy

• grunty
• prawo do użytkowania wieczystego gruntów
• budowle i budynki
• lokale będące odrębną własnością
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
• spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego Ustawa o rachunkowości (Dz.U. 1994 nr 121 poz. 591, Art. 3)

Międzynarodowe Standardy Rachunkowości rozróżniają dwa rodzaje nieruchomości:

• nieruchomości zajmowane przez właściciela - nieruchomości posiadane przez jednostkę w celu wykorzystania ich przy produkcji, dostawie towarów, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych. Są to wszystkie nieruchomości, które przedsiębiorstwo używa do prowadzenia działalności (np. biura, hale produkcyjne, sklepy, magazyny itp.)
• nieruchomości inwestycyjne - nieruchomości, które jednostka traktuje jako źródło przychodów lub utrzymuje je w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości. Oznacza to, że nieruchomością inwestycyjną będzie przykładowo budynek oddany do wynajęcia (ponieważ czynsz za budynek będzie stanowił dodatkowy przychód właścicielowi), a także grunt zakupiony w celu przyszłej sprzedaży za wyższą kwotę (nastąpi przyrost wartości). Nieruchomość inwestycyjna nie może być wykorzystywana do produkcji, dostawy towarów oraz do świadczenia wszelkich usług, a także nie może być przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności przedsiębiorstwa (sprzedaż nieruchomości jest uznawana za zwykłą działalność w przypadku np. przedsiębiorstw deweloperskich) (A. Tłaczała 2009, s. 133)

Nieruchomość — artykuły polecane

Leasing — Umowa powiernicza — Polisa ubezpieczeniowa — Ruchomość — Dzierżawa — Leasing zwrotny — Leasing konsumencki — Prawo użytkowania wieczystego — Podatek od czynności cywilnoprawnych

Bibliografia

• Bylicki L. (2015), Nieruchomość polna i gruntowa w polskim porządku prawnym, Zeszyty Naukowe PWSZ w Płocku, 21
• Byrx M. (2009), Podstawy zarządzania nieruchomościami, Poltext, Warszawa
• Foryś I. (2014), Raport polskiego rynku nieruchomości 2004 rok, IADiPG w Szczecinie, Szczecin
• Kucharska-Stasiak E. (2006), Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa
• Kucharska-Stasiak E. (2011), Pomiar wartości na gruncie ekonomii - reperkusje dla wyceny nieruchomości, Studia i materiały towarzystwa naukowego nieruchomości, nr 19
• Rozporządzenie Komisji (WE) nr 1126/2008 z dnia 3 listopada 2008 r. przyjmujące określone międzynarodowe standardy rachunkowości zgodnie z rozporządzeniem (WE) nr 1606/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady (Tekst mający znaczenie dla EOG) Document 32008R1126
• Tłaczała A. (2009), Sprawozdawczość finansowa według krajowych i międzynarodowych standardów, Difin, Warszawa
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
• Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości. Dz.U. 1994 nr 121 poz. 591

Autor: Agata Korzeniowska, Michał Konwiński