Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego jest szczególnym rodzajem najmu, który uregulowany jest w art. 19a - 19e Ustawy o ochronie praw lokatorów. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Do tego rodzaju umowy stosuję się dodatkowo przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu lokali (art. 690-692), a następnie przepisy dotyczące wszystkich umów najmu (art. 659-679).

Największą zaletą umowy najmu okazjonalnego w stosunku do tradycyjnej formy umowy najmu jest możliwość szybkiego usunięcia najemcy z lokalu przy pomocy komornika.

Sposób zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że zarówno wynajmujący jak i najemca muszą złożyć pod umową własnoręczny podpis. Dodatkowo przepisy stanowią, iż dla umowy najmu okazjonalnego konieczne jest przedstawienie następujących elementów:

• oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu,
• oświadczenia właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w tym lokalu w przypadku przeprowadzenia egzekucji,
• wskazania przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie przeprowadzenia egzekucji.

Jedynie pierwszy element związany z oświadczeniem najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu musi zostać złożony w formie aktu notarialnego. Pozostałe elementy mogą zostać przedstawione w zwykłej formie pisemnej.

Różnice między umową najmu okazjonalnego a zwykłą umową najmu

Do podstawowych różnić między umową najmu okazjonalnego, a tradycyjną formą umowy najmu można zaliczyć:

• w ramach podpisywania umowy najmu okazjonalnego, występuje gwarancja notarialna w której najemca lokalu poddaje się ewentualnej egzekucji oraz wydania lokalu mieszkaniowego właścicielowi,
• w ramach podpisywania umowy najmu okazjonalnego, najemca wskazuję inny lokal w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji,
• w ramach podpisywania umowy najmu okazjonalnego, istnieje możliwość dokonania egzekucji mieszkaniowej (również wobec kobiet w ciąży i małoletnich),
• umowa najmu musi zostać zarejestrowana w Urzędzie Skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu,
• umowa najmu okazjonalnego podpisywana jest z najemcą na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.

Zalety i wady sporządzania umów najmu okazjonalnego

Zalety:

• ułatwienia w zakresie rozwiązywania umów najmu,
• ułatwienie w odzyskiwaniu lokalu po zakończeniu wynajmu,
• większe bezpieczeństwo wynajmującego w razie wystąpienia problemów z najemcą.

Wady:

• wysokie koszty związane z zawarciem takiej umowy,
• najemca musi posiadać możliwość zamieszkania w innym lokalu,
• umowa najmu okazjonalnego musi być sporządzona w bardzo skrupulatny sposób.

Obowiązki wynajmującego w umowie najmu okazjonalnego

Obowiązek zapewnienia najemcy dostępu do lokalu mieszkalnego w stanie zdatnym do zamieszkania. Wynajmujący w umowie najmu okazjonalnego ma obowiązek zapewnić najemcy dostęp do lokalu mieszkalnego, który jest w stanie zdatnym do zamieszkania. Aby spełnić ten obowiązek, wynajmujący powinien przeprowadzić niezbędne prace remontowe i sprzątanie przed przekazaniem lokalu najemcy. Ponadto, wynajmujący jest odpowiedzialny za utrzymanie lokalu w dobrym stanie technicznym, w tym za naprawę awarii i uszkodzeń. Powinien również zapewnić dostęp do niezbędnych urządzeń, takich jak system grzewczy czy instalacja wodno-kanalizacyjna.

Regularne przeprowadzanie niezbędnych napraw i konserwacji lokalu. Wynajmujący ma obowiązek regularnie kontrolować stan techniczny lokalu i przeprowadzać konserwację urządzeń. Ponadto, wynajmujący musi reagować na zgłoszenia najemcy dotyczące awarii i usterki w lokalu. Jest również odpowiedzialny za naprawę większych uszkodzeń, które uniemożliwiają normalne użytkowanie lokalu.

Dostarczenie najemcy kluczy oraz niezbędnych dokumentów. Wynajmujący ma obowiązek przekazać najemcy klucze do lokalu oraz wszelkie dokumenty dotyczące umowy najmu. Ponadto, wynajmujący musi dostarczyć najemcy informacje dotyczące obsługi urządzeń w lokalu, takie jak instrukcje obsługi pieca czy pralki. Przekazanie najemcy wszelkich dokumentów potwierdzających stan techniczny lokalu przed rozpoczęciem najmu jest również obowiązkiem wynajmującego.

Utrzymanie odpowiednich warunków higienicznych i sanitarnych w lokalu. Wynajmujący ma obowiązek monitorować stan czystości i porządku w lokalu oraz podejmować odpowiednie działania w przypadku braku należytej dbałości ze strony najemcy. Ponadto, wynajmujący musi zapewnić dostęp do niezbędnych urządzeń sanitarnych, takich jak toaleta, umywalka czy prysznic. Może również określić w umowie najmu konkretne zasady dotyczące utrzymania czystości w lokalu.

Informowanie najemcy o planowanych pracach remontowych lub konserwacyjnych. Wynajmujący ma obowiązek uprzedzić najemcę o planowanych pracach remontowych lub konserwacyjnych, które mogą wpływać na normalne użytkowanie lokalu. Ponadto, wynajmujący musi ustalić z najemcą dogodne terminy przeprowadzenia prac, uwzględniając jego potrzeby i harmonogram. Jest również zobowiązany do przekazania najemcy wszelkich informacji dotyczących ewentualnych utrudnień wynikających z przeprowadzanych prac.

Obowiązki najemcy w umowie najmu okazjonalnego

Przestrzeganie zasad użytkowania lokalu określonych w umowie. Najemca w umowie najmu okazjonalnego ma obowiązek przestrzegania zasad dotyczących użytkowania lokalu, takich jak zakaz palenia wewnątrz, zakaz przekształcania lokalu w cele innego niż mieszkalne, zakaz przekazywania lokalu innym osobom bez zgody wynajmującego itp. Ponadto, najemca powinien korzystać z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, dbając o bezpieczeństwo i zachowanie czystości.

Utrzymanie lokalu w czystości i porządku oraz naprawa drobnych uszkodzeń. Najemca jest odpowiedzialny za utrzymanie lokalu w czystości i porządku. Powinien regularnie przeprowadzać czynności konserwacyjne, takie jak czyszczenie i wentylacja lokalu. Ponadto, najemca musi zgłaszać wynajmującemu wszelkie drobne uszkodzenia, takie jak zepsute żarówki czy uszkodzone klamki, i dokonać ich naprawy na swój koszt.

Zgłaszanie większych awarii i usterek wynajmującemu. Najemca ma obowiązek natychmiast zgłaszać wynajmującemu wszelkie większe awarie i usterki, które wymagają interwencji specjalisty. Powinien również udzielić wynajmującemu dostępu do lokalu w celu przeprowadzenia niezbędnych napraw. Nie może samodzielnie przeprowadzać napraw większych uszkodzeń bez zgody wynajmującego.

Regularne dokonywanie płatności czynszu i innych opłat zgodnie z umową. Najemca ma obowiązek terminowo dokonywać płatności czynszu oraz innych opłat określonych w umowie najmu. Powinien również dostarczać wynajmującemu dowody dokonanych płatności, takie jak potwierdzenia przelewów. Jest odpowiedzialny za opłacanie rachunków za media i inne usługi związane z użytkowaniem lokalu.

Przekazanie lokalu wynajmującemu po zakończeniu najmu. Po zakończeniu najmu, najemca ma obowiązek opuścić lokal w wyznaczonym terminie. Musi zwrócić lokal wynajmującemu w stanie niepogorszonym, zgodnie z tym, w jakim otrzymał go na początku najmu. Jest również odpowiedzialny za usunięcie swojego mienia z lokalu i przekazanie kluczy wynajmującemu.

Umowa najmu okazjonalnego — artykuły polecane

Najem okazjonalny — Umowa licencyjna — Umowa zlecenie — Umowa ustna — Umowa przewozu — Zakaz konkurencji — Forma umowy — Najem instytucjonalny — Umowa powiernicza

Bibliografia

• Bończak-Kucharczyk E. (2013), Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych, Wolters Kluwer, Warszawa
• Sławicki P., Widerski P. (2012), Najem okazjonalny lokali - cz. I, Monitor Prawniczy, nr 7
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Autor: Magdalena Sikorska

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.