Najemca

Najemca - lokator, osoba najmująca lokal, mieszkanie, nieruchomość lub ziemie. Jest to osoba używająca danego lokum na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (najczęściej jest to umowa najmu) za zgodą wynajmującego i zobowiązująca się płacić za niego czynsz. Najemca bierze więc czyjąś własność w czasowe i odpłatne użytkowanie za zgodą jej właściciela.

Prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego zawarte są zawsze w umowie najmu, a ich uzupełnienia należy szukać w kodeksie cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001r. Bardzo ważna jest znajomość przepisów dotyczących obu stron zawieranej umowy, aby wiedzieć czego możemy się spodziewać i jak postępować oraz czego nie powinniśmy tolerować.

TL;DR

Artykuł dotyczy praw i obowiązków najemcy i wynajmującego. Najemca musi płacić czynsz, dbać o lokal, zgłaszać potrzebne naprawy i uzyskać zgodę na dokonywanie zmian. Ma także prawo do prywatności i możliwość obniżenia czynszu w przypadku wad. Wynajmujący musi dostarczyć lokal zgodny z umową i dokonywać niezbędnych napraw. Ma też prawo pobrania kaucji i wypowiedzenia umowy w przypadku naruszeń.

Obowiązki najemcy

Podstawowe obowiązki najemcy ujęte w przepisach kodeksu cywilnego:

• Opłacanie czynszu w terminie i kwocie ustalonych w umowie najmu.
• Eksploatowanie lokalu zgodnie z jego specyfiką i przeznaczeniem, w taki sposób jaki został zawarty w umowie.
• Prawidłowe użytkowanie, dbanie i ochrona przed uszkodzeniem i/lub dewastacją części wspólnej budynku (np. klatki schodowe, korytarze, dźwigi osobowe, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze, otoczenie budynku).
• Utrzymywanie przedmiotu najmu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym.
• Niezwłoczne poinformowanie wynajmującego o pojawieniu się potrzeby napraw obciążających właściciela, niewynikających z nieprawidłowych działań najemcy oraz nie działanie na własną rękę.
• Pokrycie kosztów napraw zniszczeń będących następstwem nieprawidłowego użytkowania przez najemcę.
• Otrzymanie pisemnej zgody wynajmującego w celu dokonania:

a) zmian w lokalu niezgodnych z jego przeznaczeniem lub umową,

b) remontu,

c) różnego rodzaju napraw technicznych,

przy czym każde z powyższych wyłącznie w celu poprawienia standardu wynajmowanego lokum. Naruszenie tego przepisu może skutkować natychmiastowym wypowiedzeniem umowy ze strony wynajmującego (art. 659-692 k.c.).

• Otrzymanie pisemnej zgody wynajmującego w celu bezpłatnego użyczenia przedmiotu najmu lub jego części albo podnajęcia go osobom trzecim. Zgoda nie jest jednak wymagana jeśli najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym względem tej osoby (E. Bończak-Kucharczyk 2013, s. 168).

Prawa najemcy

Podstawowe prawa najemcy ujęte w przepisach kodeksu cywilnego oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów:

• Zachowanie prawa miru domowego, co oznacza, że właściciel nie ma prawa wejścia na wynajmowany teren bez wiedzy i uprzedniej zgody najemcy. Wyjątkiem są wyłącznie awarie zagrażające bezpieczeństwu budynku, jednak w takim wypadku muszą być przy tym obecne odpowiednie służby mundurowe.
• Najemca oddając lokal po zakończeniu wynajmu nie ponosi odpowiedzialności za ślady użytkowania wynikające z prawidłowego użycia danej rzeczy, gdyż każdy z elementów wyposażenia ma swój naturalny czas zużycia, po którym powinien zostać wymieniony.
• W razie pojawienia się konieczności naprawy niezbędnej do dalszego użytkowania danej rzeczy, a obciążającej wynajmującego, wyznaczenie właścicielowi odpowiedniego terminu do wykonania naprawy. W przypadku przekroczenia wyznaczonego terminu, dokonanie wymaganych napraw na koszt wynajmującego.
• W przypadku pojawienia się znaczących wad ograniczających przydatność do użytku najmowanego lokalu, możliwość żądania obniżenia czynszu na czas trwania wad.
• Możliwość natychmiastowego wypowiedzenia umowy w przypadku, gdy:

a) przedmiot najmu w chwili wydania najemcy posiadał wady uniemożliwiające przewidziane w umowie użytkowanie, a najemca nie był ich świadom w chwili podpisywania umowy,

b) wspomniane wady pojawiły się później, a wynajmujący nie usunął ich w wyznaczonym terminie pomimo otrzymanego wcześniej powiadomienia,

c) wady nie są możliwe do usunięcia (art. 659-692 k.c.).

Obowiązki wynajmującego

Podstawowe obowiązki najemcy ujęte w przepisach kodeksu cywilnego:

• Wydanie przedmiotu najmu w stanie zgodnym z umową i adekwatnym do przeznaczonego użytkowania.
• Utrzymanie przedmiotu najmu w powyższym stanie przez cały okres trwania umowy.
• Dokonanie na własny koszt napraw niezbędnych do dalszego użytkowania danej rzeczy niewynikających z błędnego użytkowania przez najemcę w odpowiednim terminie.
• Zapewnienie sprawnego działania i bezpiecznego użytkowania istniejących instalacji wodnych, gazowych, elektrycznych, ciepła, dźwigów osobowych i innych oraz urządzeń znajdujących się na wyposażeniu przedmiotu najmu i związanych z budynkiem oraz określonych odrębnymi przepisami (art. 659-692 k. c.).

Prawa wynajmującego

Podstawowe obowiązki najemcy ujęte w przepisach kodeksu cywilnego:

• Pobranie kaucji zwrotnej od najemcy przy podpisywaniu umowy najmu stanowiącej zabezpieczenie dla wynajmującego na poczet ewentualnych zniszczeń i pokrycia należności za najem.
• Podniesienie opłat za czynsz przy wcześniejszym pisemnym wypowiedzeniu dotychczasowej jego kwoty i jednoczesnym zachowaniu określonego uprzednio okresu wypowiedzenia.
• Zastaw na rzeczach ruchomych najemcy i osób z nim mieszkających, które zostały wniesione do lokalu jako zabezpieczenie czynszu i opłat w przypadku ich zalegania przez najemcę.
• Wypowiedzenie umowy najemcy bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli ten:

a) używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem i/lub w sposób sprzeczny z umową i nie zaprzestaje pomimo upomnienia właściciela,

b) zaniedbuje lokal narażając go na zniszczenie lub uszkodzenie,

c) dokonał zmian w lokalu niezgodnych z jego przeznaczeniem lub umową, remontu bez uprzedniej pisemnej zgody właściciela lub pogorszenia stanu przedmiotu najmu. Dodatkowo wynajmujący może w tym wypadku zatrzymać ulepszenia za zapłatą w wysokości ich wartości w momencie zwrotu lub domagać się przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego na koszt najemcy (art. 659-692 k.c.).

Najemca — artykuły polecane

Umowa składu — Gwarancja — Wynajem okazjonalny — Umowa najmu — Eksmisja — Umowa użyczenia — Dzierżawa — Odstąpienie od umowy — Rękojmia

Bibliografia

• Bieniek G. (red.) (2009), Komentarz do Kodeksu cywilnego, Lexis Nexis, Warszawa
• Bończak-Kucharczyk E. (2013), Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych, Wolters Kluwer, Warszawa
• Czajkowska-Matosiuk K. (2009), Prawo cywilne - część ogólna, prawo rzeczowe i zobowiązania, C.H. BECK, Warszawa
• Garner S., Frith A. (2010), A Practical Approach to Landlord and Tenant, Wydawnictwo OUP Oxford, Oxford
• Hofman T. (2020), Prawo Cywilne, Wydawnictwo ICTA Consulting, Warszawa
• Katner W. (red.) (2017), Prawo cywilne i handlowe w zarysie, Wolters Kluwer, Warszawa
• Radwański Z., Olejniczak A. (2018), Zobowiązania - część ogólna, C.H. Beck, Warszawa
• Radwański Z., Panowicz-Lipska J. (2017), Zobowiązania - część szczegółowa, C.H. Beck, Warszawa
• Stec P., Załucki M. (2010), Podstawy prawa cywilnego z umowami w administracji, Difin, Warszawa
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Autor: Dominika Nikołajew