Najemca

Najemca
Polecane artykuły

Najemca – lokator, osoba najmująca lokal, mieszkanie, nieruchomość lub ziemie. Jest to osoba używająca danego lokum na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (najczęściej jest to umowa najmu) za zgodą wynajmującego i zobowiązująca się płacić za niego czynsz. Najemca bierze więc czyjąś własność w czasowe i odpłatne użytkowanie za zgodą jej właściciela.

Prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego zawarte są zawsze w umowie najmu, a ich uzupełnienia należy szukać w kodeksie cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001r. Bardzo ważna jest znajomość przepisów dotyczących obu stron zawieranej umowy, aby wiedzieć czego możemy się spodziewać i jak postępować oraz czego nie powinniśmy tolerować.

Obowiązki najemcy

Podstawowe obowiązki najemcy ujęte w przepisach kodeksu cywilnego:

  • Opłacanie czynszu w terminie i kwocie ustalonych w umowie najmu.
  • Eksploatowanie lokalu zgodnie z jego specyfiką i przeznaczeniem, w taki sposób jaki został zawarty w umowie.
  • Prawidłowe użytkowanie, dbanie i ochrona przed uszkodzeniem i/lub dewastacją części wspólnej budynku (np. klatki schodowe, korytarze, dźwigi osobowe, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze, otoczenie budynku).
  • Utrzymywanie przedmiotu najmu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym.
  • Niezwłoczne poinformowanie wynajmującego o pojawieniu się potrzeby napraw obciążających właściciela, niewynikających z nieprawidłowych działań najemcy oraz nie działanie na własną rękę.
  • Pokrycie kosztów napraw zniszczeń będących następstwem nieprawidłowego użytkowania przez najemcę.
  • Otrzymanie pisemnej zgody wynajmującego w celu dokonania:
a) zmian w lokalu niezgodnych z jego przeznaczeniem lub umową,
b) remontu,
c) różnego rodzaju napraw technicznych,
przy czym każde z powyższych wyłącznie w celu poprawienia standardu wynajmowanego lokum. Naruszenie tego przepisu może skutkować natychmiastowym wypowiedzeniem umowy ze strony wynajmującego (art. 659-692 k.c.).
  • Otrzymanie pisemnej zgody wynajmującego w celu bezpłatnego użyczenia przedmiotu najmu lub jego części albo podnajęcia go osobom trzecim. Zgoda nie jest jednak wymagana jeśli najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym względem tej osoby (E. Bończak-Kucharczyk 2013, s. 168).

Prawa najemcy

Podstawowe prawa najemcy ujęte w przepisach kodeksu cywilnego oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów:

  • Zachowanie prawa miru domowego, co oznacza, że właściciel nie ma prawa wejścia na wynajmowany teren bez wiedzy i uprzedniej zgody najemcy. Wyjątkiem są wyłącznie awarie zagrażające bezpieczeństwu budynku, jednak w takim wypadku muszą być przy tym obecne odpowiednie służby mundurowe.
  • Najemca oddając lokal po zakończeniu wynajmu nie ponosi odpowiedzialności za ślady użytkowania wynikające z prawidłowego użycia danej rzeczy, gdyż każdy z elementów wyposażenia ma swój naturalny czas zużycia, po którym powinien zostać wymieniony.
  • W razie pojawienia się konieczności naprawy niezbędnej do dalszego użytkowania danej rzeczy, a obciążającej wynajmującego, wyznaczenie właścicielowi odpowiedniego terminu do wykonania naprawy. W przypadku przekroczenia wyznaczonego terminu, dokonanie wymaganych napraw na koszt wynajmującego.
  • W przypadku pojawienia się znaczących wad ograniczających przydatność do użytku najmowanego lokalu, możliwość żądania obniżenia czynszu na czas trwania wad.
  • Możliwość natychmiastowego wypowiedzenia umowy w przypadku, gdy:
a) przedmiot najmu w chwili wydania najemcy posiadał wady uniemożliwiające przewidziane w umowie użytkowanie, a najemca nie był ich świadom w chwili podpisywania umowy,
b) wspomniane wady pojawiły się później, a wynajmujący nie usunął ich w wyznaczonym terminie pomimo otrzymanego wcześniej powiadomienia,
c) wady nie są możliwe do usunięcia (art. 659-692 k.c.).

Obowiązki wynajmującego

Podstawowe obowiązki najemcy ujęte w przepisach kodeksu cywilnego:

  • Wydanie przedmiotu najmu w stanie zgodnym z umową i adekwatnym do przeznaczonego użytkowania.
  • Utrzymanie przedmiotu najmu w powyższym stanie przez cały okres trwania umowy.
  • Dokonanie na własny koszt napraw niezbędnych do dalszego użytkowania danej rzeczy niewynikających z błędnego użytkowania przez najemcę w odpowiednim terminie.
  • Zapewnienie sprawnego działania i bezpiecznego użytkowania istniejących instalacji wodnych, gazowych, elektrycznych, ciepła, dźwigów osobowych i innych oraz urządzeń znajdujących się na wyposażeniu przedmiotu najmu i związanych z budynkiem oraz określonych odrębnymi przepisami (art. 659-692 k. c.).

Prawa wynajmującego

Podstawowe obowiązki najemcy ujęte w przepisach kodeksu cywilnego:

  • Pobranie kaucji zwrotnej od najemcy przy podpisywaniu umowy najmu stanowiącej zabezpieczenie dla wynajmującego na poczet ewentualnych zniszczeń i pokrycia należności za najem.
  • Podniesienie opłat za czynsz przy wcześniejszym pisemnym wypowiedzeniu dotychczasowej jego kwoty i jednoczesnym zachowaniu określonego uprzednio okresu wypowiedzenia.
  • Zastaw na rzeczach ruchomych najemcy i osób z nim mieszkających, które zostały wniesione do lokalu jako zabezpieczenie czynszu i opłat w przypadku ich zalegania przez najemcę.
  • Wypowiedzenie umowy najemcy bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli ten:
a) używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem i/lub w sposób sprzeczny z umową i nie zaprzestaje pomimo upomnienia właściciela,
b) zaniedbuje lokal narażając go na zniszczenie lub uszkodzenie,
c) dokonał zmian w lokalu niezgodnych z jego przeznaczeniem lub umową, remontu bez uprzedniej pisemnej zgody właściciela lub pogorszenia stanu przedmiotu najmu. Dodatkowo wynajmujący może w tym wypadku zatrzymać ulepszenia za zapłatą w wysokości ich wartości w momencie zwrotu lub domagać się przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego na koszt najemcy (art. 659-692 k.c.).

Bibliografia

  • Bieniek G., (2009), Komentarz do Kodeksu cywilnego, Wydawnictwo Lexis Nexis, Warszawa.
  • Bończak-Kucharczyk E., (2013), Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych: Komentarz. Wydawnictwo Wolters Kluwer, Warszawa.
  • Czajkowska-Matosiuk K., (2009), Prawo cywilne - część ogólna, prawo rzeczowe i zobowiązania, Wydawnictwo C.H. BECK, Warszawa.
  • Garner S., Frith A., (2010), A Practical Approach to Landlord and Tenant. Wydawnictwo OUP Oxford, Oxford.
  • Hofman T., (2020), Prawo Cywilne. Wydawnictwo ICTA Consulting, Warszawa.
  • Katner W. (red.), (2009), Prawo cywilne i handlowe w zarysie, Wydawnictwo Wolters Kluwer, Warszawa.
  • Radwański Z., (2001), Zobowiązania-część szczegółowa, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa
  • Radwański Z., (2001), Zobowiązania-część ogólna, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa
  • Stec P., Załucki M., (2010), Podstawy prawa cywilnego z umowami w administracji, Wydawnictwo Difin, Warszawa
  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (1964), Dz.U. nr 16 poz. 93 z późn. zm.

Autor: Dominika Nikołajew