Użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste to prawo cywilne, rzeczowe, pośrednie, ustanowione w dniu 14 lipca 1961 roku, regulujące stosunki pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Jak podaje Towarzystwo Naukowe Nieruchomości, znaczna część gruntów przeznaczona na użytkowanie wieczyste przeznaczona jest na cele inwestycyjne, jednak istnieje możliwość występowania innych przypadków. Według Towarzystwa Naukowego Nieruchomości charakterystycznymi cechami chroniącymi użytkownika prawa wieczystego są: długi okres, na jaki oddany jest grunt oraz dopuszczalność rozporządzania tym prawem. Zaletę prawa wieczystego stanowi możliwość nabycia praw gruntu bez konieczności jego zakupu, które wiąże się z większymi kosztami. Na mocy wartości rynkowej nieruchomości oraz celów określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami ustalana jest opłata roczna. Dopuszczalność modernizacji opłaty rocznej obejmuje okres nie częstszy niż raz na 3 lata (A. Hopfer i in. 2012, s. 104).

TL;DR

Użytkowanie wieczyste to prawo cywilne, które reguluje stosunki pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Prawo to pozwala na korzystanie z cudzego gruntu przez długi okres i rozporządzanie nim. W Polsce prawo użytkowania wieczystego istnieje od 1961 roku. Możliwe jest przekształcenie tego prawa w prawo własności na żądanie. Opłaty roczne są ustalane na podstawie wartości nieruchomości i są pobierane z góry do 31 marca każdego roku.

Geneza powstania prawa wieczystego

Użytkowanie wieczyste miało swój początek w starożytnych koncepcjach rzymskich (M. Głuszak 2008, s. 28). Warto zaznaczyć, że M. Głuszak zwrócił uwagę na to, iż owe koncepcje przekształciły się na przestrzeni lat. Według pierwotnego, rzymskiego znaczenia użytkowanie wieczyste oznaczało prawo do eksploatowania cudzej nieruchomości, wyłączając prawo nabycia własności z równoczesnym nabyciem prawa do zbywalnego rozporządzania tą dzierżawą. Nową konstrukcję nazwano emphyteuticum, która charakteryzowała się (M. Głuszak 2001, s. 28):

• prawem dziedzicznym i zbywalnym,
• dowolną eksploatacją gruntu,
• rocznym czynszem,
• prawem pierwokupu.

W prawie rzymskim obowiązywało równorzędne prawo rzeczowe zwane "superficies" dotyczące nieruchomości wybudowanych na cudzych gruntach. Na jego podstawie właściciel gruntu uzyskiwał prawo do niezaprzeczalnego dysponowania i użytkowania budynkiem oraz pobierania opłaty rocznej. W przeciągu wieków prawo diametralnie zmieniło swą strukturę. Współcześnie, w większości krajów europejskich stosowane są rozwiązania prawne zbliżone do polskiego prawa użytkowania wieczystego, widniejące pod innymi nazwami (M. Głuszak 2001, s. 28).

Regulacje w Polsce

Prawo użytkowania wieczystego w Polsce weszło w życie wraz Ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach z 1961 roku. Równocześnie, wraz z wejściem prawa o użytkowaniu wieczystym, pojawiło się prawo użytkowania (A. Hopfer i in. 2014, s. 133). Jednak według autorów użytkowanie wieczyste sięga dłuższego okresu niż data ustawy z roku 1961. Możliwość długookresowego korzystania z czyjegoś gruntu umożliwiały cztery inne instytucje. Do praw tych zaliczane są: "własność czasowa, wieczysta, dzierżawa, prawo zabudowy oraz wieloletnie użytkowanie" (Z. Truszkiewicz, 2006, s. 514). Kolejno, rozporządzenie Ministra Gospodarki Komunalnej z 1962 roku określało zasady, według których dany rodzaj prawa był przekształcany w użytkowanie wieczyste lub prawo użytkowania. Przywołując słowa Rady Naukowej Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, podstawę do przekształcenia prawa stanowił podmiot, któremu dane prawo przysługiwało. Jedną z głównych różnic pomiędzy użytkowaniem wieczystym a użytkowaniem stanowi brak ograniczenia czasowego tego prawa (B. Ziemianin i in. 2008, s. 157). Współczesne prawo regulowane jest za pomocą (A. Hopfer i in. 2014, s. 226):

• Kodeksu cywilnego,
• ustawy o gospodarce nieruchomościami,
• ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Obecnie prawo do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności reguluje ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o "przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości" (A. Kwartnik-Pruc i in. 2012, s. 509).

Według ustawy użytkownik prawa wieczystego ma możliwość przekształcenia go w prawo własności na żądanie. Odwołując się do rozważań Anity Kwartnik-Pruc, obecnie dużą uwagę przyciąga samo prawo oraz możliwość transformacji prawa w prawo własności. Rozważając pierwszy problem odnoszący się do kompetencji organów administracji występujących w postępowaniu, Anita Kwartnik-Pruc oraz Anna Trembacka dochodzą do konkluzji: "w art. 3 us. 1 ustawodawca jasno określił, iż decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego prawo własności wydaje: 1. starosta […] 2. wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa […]" (Anita Kwartnik-Pruc, Anna Trembacka, Problematyka Przekształcania Prawa Użytkowania Wieczystego w Prawo Własności na Przykładzie Miasta Krakowa, 2014, s. 509). Problem stanowi jednak trudność we wskazaniu organu, do którego powinniśmy odwoływać się od decyzji starosty. Według rozważań A. Kwartnik-Pruc i A. Trembackiej, organem odwoławczym jest wojewoda. Pomimo prawidłowo zinterpretowanej wykładni przepisów, stanowisko to nie zostało podtrzymane przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Niemniej jednak nowelizacja ustawy, która obowiązuje od dnia 7 stycznia 2010 roku, wprowadziła nową adnotację, z której wynika, że decyzję dokonuje starosta do spraw administracji rządowej. Kolejno, modyfikacje dotyczą również transformacji prawa wieczystego w prawo własności, a dokładnie "katalogu podmiotów mogących ubiegać się o przekształcenie przysługującego im prawa użytkowania wieczystego w prawo własności" (A. Kwartnik-Pruc i in. 2012, s. 509).

Wysokość opłaty przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności wylicza się na podstawie różnicy pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego. Osoba zajmująca się ustalaniem tych wartości to rzeczoznawca majątkowy. Wartość nieruchomości, zarówno jak wartość prawa, szacowana jest na podstawie dnia wydania decyzji o transformacji prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Istnieją jednak wyjątki (A. Kwartnik-Pruc i in. 2012, s. 509).

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

Według ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku, a dokładniej art. 73 ust. 5 o gospodarce nieruchomościami, na podstawie umowy ustalana jest wysokość opłaty rocznej, wysokość udzielanych bonifikat oraz sposób zapłaty (E. Gniewek 1999, s. 11).

Posługując się tekstem Edwarda Gniewka, właściciel gruntu, którym jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ma prawo do systematycznego pobierania opłat rocznych. Pozwalają one na wzbogacenie budżetu danych instytucji. Użytkownik wieczysty nie ponosi kosztów jednorazowej opłaty, ma jednak możliwość wykorzystywania gruntu na potrzeby bieżących inwestycji. Opłata ustalana jest na podstawie stawki procentowej od ceny nieruchomości oszacowanej według jej wartości rynkowej. Ważnym aspektem jest fakt, że opłata roczna jest stałą stawką. Wysokość opłat zależna jest od ustalonego w umowie celu użytkowania wieczystego. Pierwsza opłata stanowi od 15-25% ceny nieruchomości gruntowej. W przypadku użytkowania wieczystego ustanowionego w drodze przetargu kwota opłaty będzie równa cenie transakcyjnej, a w przypadku ustanowienia użytkowania wieczystego w drodze bezprzetargowej - opłatę stanowi ustalona cena nieruchomości, przy warunku, że nie jest ona niższa niż jej wartość (E. Gniewek 1999, s. 12).

Opłaty roczne uiszczane są z góry do dnia 31 marca każdego roku. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym dokonano transakcji. Istnieje możliwość ustanowienia innego terminu dokonywania opłat rocznych. Opłaty roczne powinny być dostosowane do zmieniającej się wartości rynkowej nieruchomości, na wniosek pisemnego wypowiedzenia użytkownika wieczystego lub urzędu. Zmiany nie mogą być częstsze niż raz na rok (R. Źróbek i in. 2004, s. 96).

Użytkowanie wieczyste — artykuły polecane

Opłata adiacencka — Hipoteka przymusowa — Domena publiczna — Przetarg nieograniczony — Hipoteka — Ustawa o prawie autorskim — Czynsz — Źródła prawa — Kodeks cywilny — Marketing w jednostkach samorządu terytorialnego

Bibliografia

• Głuszak M. (2008), Użytkowanie wieczyste w kontekście rozważań stosowanych w wybranych krajach europejskich, Świat Nieruchomości, nr 66
• Gniewek E. (1999), O przyszłości użytkowania wieczystego, Miesięcznik Notariatu Polskiego REJENT, nr 2 (94)
• Kwartnik-Pruc A., Trembacka A. (2014), Problematyka przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na przykładzie miasta Krakowa, Wydawnictwo AGH, Kraków
• Truszkiewicz Z. (2006), Użytkowanie wieczyste - zagadnienia konstrukcyjne, Kantor Wydawniczy Zamykacze, Zakamycze
• Ziemianin B., Dadańska K. (2008), Prawo rzeczowe, Wolters Kluwer, Warszawa
• Źróbek R., Banaszek S. (2004), Koszty i korzyści podmiotów publicznych związanych z oddawaniem nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste, Acta Scientiarum Polonorum. Administratio Locorum 3/2, 95-106
• Źróbek S. (red.) (2012), Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, TNN, Olsztyn
• Źróbek S. (red.) (2012), Analiza Rynku i Zarządzanie Nieruchomościami, TNN, Olsztyn

Autor: Katarzyna Kasprzak, Katarzyna Kozioł, Magdalena Klocek