Metoda Rossa

Metoda Rossa jest metodą czasową, która pozwala na określenie stopnia zużycia technicznego budynku lub budowli w zależności od poziomu przeprowadzanych konserwacji i remontów. Metodą Rossa można obliczyć zużycie dla budynków o bardzo dobrej, prawidłowej i złej gospodarce remontowej.

Główne założenia metody Rossa

Jest to metoda szybkiego i mało arbitralnego oszacowania zużycia budynku. Opiera się na założeniu, iż zużycie techniczne Z narasta w czasie i w podstawowym stopniu zależy od staranności utrzymania budynku oraz przyjętych rozwiązań materiałowych. Autor metody doszedł do wniosku, że im budynek jest lepiej utrzymywany tym w mniejszym stopniu ulega zużyciu.

Zastosowanie metody Rossa

Zdaniem P. Knyziak metoda Rossa jest obecnie jedną z najczęściej wykorzystywanych metod określania stopnia zużycia technicznego budynków. Przedstawiciele firm ubezpieczeniowych często wykorzystują metody bazujące na metodzie Rossa.

Wzory

• Obiekt prawidłowo eksploatowany o bardzo dobrej gospodarce remontowej. Stopień zużycia można określić wzorem:

$Sn={\frac {t^{2}}{T^{2}}}*100\%$

• Obiekt o prawidłowej gospodarce remontowej. Stopień zużycia można określić wzorem:

$Sn={\frac {t*(t+T)}{2*T^{2}}}*100\%$

• Obiekt nieremontowany o złej gospodarce remontowej. Stopień zużycia można określić wzorem:

$Sn={\frac {t}{T}}*100\%$

gdzie:

Sn - stopień zużycia technicznego budynku lub budowli wyrażony w procentach,

t - okres eksploatacji budynku lub budowli w latach,

T - przewidywany całkowity okres trwałości budynku lub budowli w latach,

Metoda ta opiera się głównie na dwóch parametrach. Jest to wiek budynku t oraz jego trwałość T i służą do wstępnego oszacowania zużycia budynku.

Pozyskiwanie danych do wzorów

We wzorach tych występują dwa parametry t i T. O ile wiek budynku, tj. liczba lat eksploatacji t może być nawet precyzyjne określona, o tyle przewidywany okres trwałości T tego budynku nie jest znany, gdyż zależy od:

• eksploatacji,
• jakości materiałów,
• wpływu środowiska,
• postępów korozji,
• destrukcji fizycznej, chemicznej, biologicznej,
• błędów projektowych i wykonawczych,
• drgań podłoża itp.

Parametr T jest więc ustalony empirycznie dla pewnej klasy podobnych budynków odniesienia - wzorcowych, zrealizowanych w latach poprzednich.

Okres trwałości budynku

Okres trwałości wyznaczony na obiektach ulegających aktualnie zużyciu, a wznoszonych w latach ubiegłych, może wymagać poprawki, dla budynków wznoszonych obecnie, gdyż można oczekiwać, że rozwój wiedzy i techniki budowlanej dostarcza obiektów trwalszych, tj. w większym T, niż obiekty dawne. Temu pozytywnemu trendowi towarzyszy jednak negatywny, którym są agresywniejsze oddziaływania środowisk na trwalsze obiekty. Wynikowa, realna trwałość powinna być szacowana z uwzględnieniem czynników aktualnie oddziaływujących na budynki. Sytuację mogą komplikować także fakty przeprowadzania remontów i modernizacji, które zmieniają proces zużywania budynku i które mogę być badającemu nieznane.

Przykład

Budynek, jednopiętrowy z windą.

• konstrukcję ścian budynku wymurowano z cegły, stropy żelbetowe monolityczne,
• dach drewniany kryty papą, wiązary stropodachowe drewniane
• budynek oddano do użytku w 1969 roku

Wiek budynku w latach t=(2005-1969)=36lat

Trwałość budynku T=100

Prawidłowa gospodarka remontowa

Ustalenie stopnia zużycia przy pomocy tablic Rossa:

Stopień zużycia technicznego obiektu Sn odczytany z tabeli wynosi 24,80%

$Sn={\frac {36*(36+100)}{2*100^{2}}}*100\%=24,48\%$ .

Parametry wpływające na stopień zużycia budynku

Wiek budynku jako czynnik wpływający na stopień zużycia

Wiek budynku jest jednym z kluczowych czynników wpływających na jego stopień zużycia. Im starszy budynek, tym większe prawdopodobieństwo wystąpienia różnych problemów związanych z jego kondycją. Na przestrzeni lat, budynki są narażone na działanie warunków atmosferycznych, zmienne obciążenia konstrukcyjne oraz naturalne procesy degradacji materiałów. Wszystko to prowadzi do stopniowego pogarszania się stanu budynku.

Wiek budynku ma również wpływ na technologiczne rozwiązania zastosowane podczas jego budowy. Starsze budynki mogą być pozbawione nowoczesnych systemów wentylacji, izolacji termicznej czy instalacji elektrycznych. Brak tych elementów może prowadzić do większego zużycia energii oraz obniżenia komfortu użytkowników budynku.

Warto również zauważyć, że starsze budynki często wymagają remontów i modernizacji, aby sprostać obecnym standardom i wymaganiom. Może to prowadzić do dodatkowych kosztów oraz niedogodności dla mieszkańców.

Trwałość budynku i jej znaczenie

Trwałość budynku jest drugim istotnym parametrem wpływającym na jego stopień zużycia. Pod pojęciem trwałości rozumiemy zdolność budynku do utrzymania swojej funkcjonalności i stabilności strukturalnej przez określony okres czasu. W przypadku budynków, trwałość jest kluczowa dla zapewnienia bezpieczeństwa użytkowników oraz minimalizacji kosztów związanych z konserwacją i remontami.

Okres trwałości budynku jest zależny od wielu czynników, takich jak jakość materiałów użytych podczas budowy, profesjonalizm wykonawców, warunki eksploatacji oraz regularne konserwacje i przeglądy. W przypadku nowoczesnych budynków, okres trwałości może wynosić nawet kilkadziesiąt lat, podczas gdy starsze budynki mogą mieć znacznie krótszy okres trwałości.

Przewidywany okres trwałości budynku to szacowany czas, w którym budynek utrzymuje swoją funkcjonalność i stabilność strukturalną. Jest to ważne narzędzie dla inwestorów, projektantów i właścicieli nieruchomości, ponieważ umożliwia planowanie przyszłych remontów i modernizacji.

Przewidywany okres trwałości budynku zależy od wielu czynników, takich jak rodzaj materiałów konstrukcyjnych, technologie budowlane, warunki eksploatacji oraz jakość wykonania. W przypadku nowoczesnych budynków, przewidywany okres trwałości może wynosić nawet kilkadziesiąt lat, podczas gdy starsze budynki mogą mieć przewidywany okres trwałości znacznie krótszy.

Wpływ czynników ekonomicznych na stopień zużycia budynku

Koszty remontów i modernizacji w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości

Jednym z kluczowych czynników wpływających na stopień zużycia budynku są koszty remontów i modernizacji, które są nieodłącznym elementem utrzymania nieruchomości w dobrym stanie technicznym. Wartość rynkowa nieruchomości bezpośrednio związana jest z jej kondycją i stopniem zużycia. Im niższe koszty remontów i modernizacji w stosunku do wartości rynkowej, tym bardziej atrakcyjna jest nieruchomość dla potencjalnych nabywców.

W przypadku, gdy koszty remontów i modernizacji są wysokie w porównaniu do wartości rynkowej nieruchomości, może to wpływać negatywnie na jej atrakcyjność. W takiej sytuacji, potencjalni nabywcy mogą zrezygnować z zakupu nieruchomości lub negocjować niższą cenę. Wysokie koszty remontów i modernizacji mogą być wynikiem zaniedbań w utrzymaniu nieruchomości lub konieczności przeprowadzenia kosztownych napraw.

Jednak warto zauważyć, że koszty remontów i modernizacji nie są jedynym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości. Inne czynniki, takie jak lokalizacja, wielkość, stan techniczny są również ważne dla oceny atrakcyjności nieruchomości. Niemniej jednak, wysokie koszty remontów i modernizacji mogą stanowić istotny czynnik obniżający jej wartość rynkową.

Aby minimalizować koszty remontów i modernizacji w stosunku do wartości nieruchomości, istotne jest regularne utrzymanie budynku oraz przeprowadzanie koniecznych napraw w odpowiednim czasie. Ważne jest również przewidywanie kosztów remontów i modernizacji na przyszłość, aby nie dopuścić do sytuacji, w której naprawy będą wymagały dużego nakładu finansowego.

Wartość nieruchomości a stopień zużycia budynku

Wartość nieruchomości jest bezpośrednio powiązana ze stopniem zużycia budynku. Im niższy stopień zużycia, tym większa wartość nieruchomości na rynku. Zużycie budynku dotyczy zarówno jego elementów konstrukcyjnych, jak i instalacji oraz wyposażenia. Wysoki stopień zużycia może wynikać z naturalnego procesu starzenia się budynku, zaniedbań w utrzymaniu lub niewłaściwego użytkowania.

Budynki, które są w dobrym stanie technicznym i nie wymagają natychmiastowych remontów, są bardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców. Taka nieruchomość może być uznawana za bardziej bezpieczną inwestycję, ponieważ nie wiąże się z koniecznością ponoszenia dużych kosztów remontowych w krótkim okresie czasu.

Wartość nieruchomości jest również zależna od jej wieku i historii remontów oraz modernizacji. Jeśli budynek był regularnie remontowany i modernizowany, może to wpływać pozytywnie na jego wartość. Potencjalni nabywcy często preferują nieruchomości, które zostały zaktualizowane i dostosowane do współczesnych standardów.

W przypadku, gdy budynek ma wysoki stopień zużycia, jego wartość może być obniżona. Potencjalni nabywcy mogą obawiać się dodatkowych kosztów remontów i modernizacji oraz możliwości wystąpienia problemów technicznych w przyszłości. W takim przypadku, sprzedawcy mogą być zmuszeni obniżyć cenę nieruchomości lub zainwestować w remonty, aby zwiększyć jej atrakcyjność na rynku.

Standardy i normy branżowe związane z zarządzaniem budynkami

ISO 41001 Facility Management

ISO 41001 Facility Management jest międzynarodowym standardem dotyczącym zarządzania obiektami. Standard ten definiuje zasady i wymagania dotyczące zarządzania obiektami, w tym zarządzania zasobami, środowiskiem pracy, bezpieczeństwem i zdrowiem pracowników oraz efektywnością operacyjną. ISO 41001 Facility Management jest użytecznym narzędziem dla organizacji, które chcą zapewnić skuteczne i efektywne zarządzanie swoimi obiektami.

ISO 55000 Asset Management

ISO 55000 Asset Management jest międzynarodowym standardem dotyczącym zarządzania aktywami. Standard ten określa zasady i wymagania dotyczące zarządzania aktywami, w tym zarządzania cyklem życia aktywów, ich utrzymaniem, optymalizacją wydajności i minimalizacją ryzyka. ISO 55000 Asset Management pomaga organizacjom w osiąganiu wartości z ich aktywów poprzez skuteczne zarządzanie nimi, co ma kluczowe znaczenie w przypadku zarządzania budynkami.

EN 15221 Facility Management

EN 15221 Facility Management jest europejską normą dotyczącą zarządzania obiektami. Norma ta definiuje terminologię, zasady i wymagania dotyczące zarządzania obiektami, w tym zarządzania usługami, zasobami ludzkimi, finansami i jakością. EN 15221 Facility Management jest istotnym narzędziem dla organizacji w Europie, które chcą zapewnić wysoką jakość zarządzania swoimi obiektami.

Wpływ standardów i norm branżowych na zarządzanie budynkami

Standardy i normy branżowe mają kluczowe znaczenie dla zarządzania budynkami. Zapewniają one podstawy i wytyczne, które pomagają organizacjom w skutecznym i efektywnym zarządzaniu swoimi obiektami. Przestrzeganie standardów i norm zapewnia wysoką jakość zarządzania, a także minimalizuje ryzyko i poprawia efektywność operacyjną.

Przykładowo, stosowanie ISO 41001 Facility Management pozwala organizacjom na skuteczne zarządzanie zasobami, co prowadzi do lepszej ochrony i utrzymania obiektów. ISO 55000 Asset Management umożliwia organizacjom optymalizację wydajności swoich aktywów, co przekłada się na osiąganie większej wartości z inwestycji w budynki. Natomiast EN 15221 Facility Management zapewnia organizacjom narzędzia do zarządzania usługami i zasobami ludzkimi, co wpływa na poprawę jakości świadczonych usług i efektywności zarządzania.

Metoda Rossa — artykuły polecane

Praca dynamiczna — Krzywa wzorcowa — Projektowanie eksperymentów — Ciąg Fibonacciego — Parametr — Wykres Molliera — Ocena jakości — Inflacja bazowa — Liofilizacja

Bibliografia

• Departament Ubezpieczeń Biura Zarządu (2008). Instrukcja wewnętrzna dotycząca zasad ustalenia stopnia zużycia technicznego budynków i budowli oraz mienia ruchomego, Warszawa
• Dębowski J. (2007). Czasopismo techniczne, Problematyka określania stopnia zużycia technicznego budynków wielkopłytowych 4-A, Wydawnictwo Politechniki Krakowskiej
• Drozd, W. (2017). Metody oceny stanu technicznego budynków w aspekcie ich praktycznego zastosowania. Przegląd Budowlany. Politechnika Krakowska. nr 88(4), 43-47. Kraków
• Knyziak, P. (2008). Propozycja nowej metody określania zużycia technicznego budynków. Problemy naukowo badawcze budownictwa. Politechnika Białystocka. nr 5, 573-580. Białystok
• Michalik K. (2014), Zużycie techniczne budynków i budowli: metodologia oceny stanu technicznego budynków i budowli: podstawy diagnostyki budowlanej: tabele pomocnicze do ustalania stopnia zużycia budynku, Wydawnictwo Prawo i Budownictwo. Biuro Projektowe Konstruktor. Chrzanów

Autor: Patrycja Szewczyk, Mateusz Misiuk