Czynsz

Czynsz
Polecane artykuły
Najem instytucjonalny Dzierżawa Umowa użyczenia Wierzytelność Umowa najmu Forma umowy Rękojmia Zastaw umowny Wierzyciel

Czynsz jest formą wynagrodzenia za najem lub dzierżawę określonej rzeczy lub nieruchomości. Jego regulacje prawne można odnaleźć przede wszystkim w Kodeksie Cywilnym w dziale III, który to reguluje wymienione wcześniej stosunki najmu oraz dzierżawy.

TL;DR

Czynsz jest formą wynagrodzenia za najem lub dzierżawę rzeczy lub nieruchomości. Może być płatny w formie pieniężnej lub innych świadczeń. Termin płatności czynszu zależy od umowy między stronami. Jeśli termin nie zostanie ustalony, czynsz powinien być płatny z góry za cały okres najmu. Jeśli najęty obiekt ma wady, najemca ma prawo żądać obniżki czynszu. Opóźnienie w płatności czynszu może skutkować zajęciem rzeczy najemcy przez wynajmującego. Możliwe jest podwyższenie czynszu, ale z zachowaniem odpowiednich terminów wypowiedzenia. Czynsz administracyjny to nieprawidłowe pojęcie, a najem bez czynszu jest użyczeniem i może mieć różne skutki podatkowe.

Forma zapłaty czynszu

Kodeks cywilny określa dwie możliwości zapłaty czynszu. Może on przyjmować formę pieniężną lub innych świadczeń. Na rynku najczęściej spotykane są czynsze wyrażone w kwotach, lecz nic nie stoi na przeszkodzie, aby jego wartość była wyrażona np. w formie opieki nad daną rzeczą lub oddania części pożytków, jakie ta rzecz generuje. Przykładowo w przypadku oddania w dzierżawę pola uprawnego, właściciel może żądać przekazania 10% zebranych z niego plonów zamiast wynagrodzenia wyrażonego w pieniądzach.

Termin płatności czynszu

Zwyczajowo przyjęło się, że czynsz płatny jest za pewien określony okres czasu. Najemca mieszkania najczęściej będzie regulował swoje zobowiązania wobec wynajmującego raz w miesiącu, przedsiębiorca, który wynajmuje lokal na cele biurowe czasami wybierze formę płatności kwartalnych, a przy małych kwotach przy wynajmie na przykład komputera, wskazana będzie płatność roczna. Zależy to wyłącznie od ustaleń stron.

Jeśli jednak termin płatności czynszu nie zostanie ustalony umownie, Kodeks Cywilny nakazuje, aby był on płacony z góry:

• za cały okres, jeśli najem trwa maksymalnie 1 miesiąc,
• miesięcznie, do 10-go dnia następnego miesiąca, jeśli najem trwa powyżej miesiąca lub umowa była zawarta na czas nieoznaczony.

W przypadku dzierżawy ustawa nakłada konieczność płatności czynszu z dołu, jeśli nie zostanie do określone w umowie.

Wady rzeczy najętej a czynsz

W sytuacji, gdy najęty przedmiot lub nieruchomość ma wady, które wpływają na obniżenie jej umówionej użyteczności, najemca ma prawo zażądać odpowiedniej obniżki czynszu. Dotyczy to wyłącznie okresu, w którym występuje taka wada, a po jej usunięciu czynsz wraca do pierwotnej wysokości. Nie dotyczy to jednak sytuacji, w której najemca w momencie nawiązania stosunku najmu wiedział o tej wadzie. Oznacza to, że jeśli ktoś wynajął samochód, który miał uszkodzoną klimatyzację to najemca nie ma prawa żądać obniżenia czynszu z tego tytułu.

Opóźnienia w płatności czynszu

Jeśli najemca nie reguluje swoich zobowiązań terminowo i zalega z nimi dłużej niż rok, wynajmujący ma prawo do zajęcia rzeczy ruchomych, które zostały przez najemcę umieszczone w przedmiocie najmu. Oznacza to, że jeśli ktoś zalega z płatnością czynszu za lokal mieszkalny to właściciel może skorzystać z prawa zastawu i zatrzymać rzeczy najemcy w mieszkaniu do momentu, aż ten nie zapłaci zaległych opłat. Warto wspomnieć, że prawo zastawu nakłada na wynajmującego obowiązek utrzymania rzeczy w odpowiednim stanie. Jeśli na przykład skorzysta z tego właściciel sklepu spożywczego i produkty będące własnością najemcy zepsują się lub przeterminują to odpowiedzialność za to ponosi wynajmujący.

Drugim sposobem zabezpieczenia płatności czynszu jest możliwość wypowiedzenia umowy najmu, jeśli zwłoka z zapłatą czynszu przekracza 2 pełne okresu rozliczeniowe. W takich sytuacjach wynajmujący może wypowiedzieć taką umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zmiany wysokości czynszu

Kodeks Cywilny dokładnie reguluje możliwość podwyższania czynszu najmu w przypadku lokali. Nakłada on 1-miesięczny okres wypowiedzenia dotychczasowej opłaty lub nawet 3-miesięczny okres, w przypadku lokali wynajętych na cele mieszkaniowe. Tego typu rozwiązanie ma zabezpieczyć najemców przed nieuczciwymi zachowaniami właścicieli.

Z kolei ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada kolejne obostrzenia na wynajmujących w zakresie podwyższania czynszu najmu lokalu mieszkalnego. Precyzuje ona maksymalną wysokość takiej podwyżki i wymaga przedstawienia odpowiedniej argumentacji.

Czynsz a opłaty administracyjne

Warto także wspomnieć o bardzo często mylonym pojęciu czynszu administracyjnego. W świetle polskiego prawa nie istnieje nic takiego, gdyż Kodeks Cywilny jednoznacznie reguluje, że czynsz jest opłatą za najem lub dzierżawę. Zwyczajowo przyjęło się nazywać różne opłaty na rzecz administracji lub spółdzielni mianem czynszu, lecz poprawnie powinny być one nazywane opłatami administracyjnymi, gdyż nie występuje w nich żaden z wymienionych stosunków.

Najem bez czynszu

Kodeks Cywilny określa najem oraz dzierżawę jako stosunki, za które właścicielowi przysługuje czynsz. Oznacza to, że w świetle prawa nie może funkcjonować najem bez czynszu. W takich sytuacjach mamy bowiem do czynienia z użyczeniem. Tego typu sytuacje mogą powodować odmienne skutki szczególnie podatkowe, gdyż najem będzie kosztem dla przedsiębiorcy, a bezpłatne użyczenie - jego przychodem, który następnie jest wyceniany na podstawie średnich cen rynkowych dla danego stosunku.

Bibliografia

• Bończak-Kucharczyk E. (2013), Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych Komentarz, Wolters Kluwer Polska SA, Warszawa
• Jarosz I., Kossowska A. (2018), Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, "Internetowy Przegląd Prawniczy TBSP UJ", nr 2018/4
• Kamiński M. (2019), Zarządzanie najmem lokali w praktyce, C.H. Beck, Warszawa, s. 91
• Mróz A. (2019), Zakończenie najmu okazjonalnego i opróżnienie lokalu, "Zeszyty Prawnicze", nr 19.2/2019, s. 137-161
• Strzelczyk R. (2019), Prawo nieruchomości 6. wydanie, C.H. Beck, Warszawa, s. 415
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, (Dz. U.2019.1182)
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, (Dz. U.2019.1145)

Autor: Marcin Fester

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.