Najem okazjonalny

Najem okazjonalny to forma najmu lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Została ona szczegółowo uregulowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

TL;DR

Najem okazjonalny to forma najmu mieszkań uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów. W porównaniu do najmu zwykłego, najem okazjonalny upraszcza proces eksmisji najemcy i ogranicza podwyżki czynszu. Umowa najmu okazjonalnego musi być pisemna i na czas oznaczony, dotyczyć tylko lokali mieszkalnych i być zawarta z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności wynajmu. Wymaga też zgłoszenia do urzędu skarbowego. Eksmisja nierzetelnego lokatora jest ułatwiona, a kaucja może wynosić maksymalnie 6-krotność miesięcznego czynszu. Mimo to, najem okazjonalny jest rzadko stosowany z powodu braku zaufania najemców, kosztów notariusza i formalizmu.

Najważniejsze cechy

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na cechy wyróżniające najem okazjonalny na tle najmu zwykłego. Przede wszystkim dla wynajmującego oznacza on znaczne uproszczenie procesu eksmisji najemcy. Nie musi on gwarantować eksmitowanym lokalu socjalnego, który czasami wręcz uniemożliwia pozbycie się uporczywego lokatora. Najemcę najem okazjonalny zabezpiecza poprzez ograniczenie podwyżek czynszu wyłącznie do warunków określonych w umowie. Przy najmie zwykłym wynajmujący może podwyższać czynsz nawet co 6 miesięcy.

Wymogi wobec umowy najmu okazjonalnego

Aby można było zastosować specjalne zasady funkcjonowania najmu okazjonalnego należy spełnić szereg formalności. Przede wszystkim podstawą takiego najmu jest obligatoryjnie umowa w formie pisemnej, zawarta na czas oznaczony. Ustawodawca przewidział także maksymalny czas trwania takiej umowy w postaci 10 lat. Nie ma tutaj zatem zastosowania Kodeks Cywilny, który umożliwia zawarcie umowy najmu w formie ustnej oraz na czas nieoznaczony.

Wymogi wobec lokalu oraz wynajmującego

Umowa taka musi dotyczyć wyłącznie lokali mieszkalnych, a ich właściciele muszą być osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej obejmującej wynajem lokalu. Nie skorzystają zatem na tym przede wszystkim osoby prawne oraz przedsiębiorcy trudniący się wynajmem lokali. Dla tych podmiotów prawo przewiduje możliwość zastosowania zapisów dotyczących najmu instytucjonalnego. Kolejnym wymogiem jest zgłoszenie do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku taką umowę traktuje się jako najem zwykły.

Wymagane załączniki

Ustawa o ochronie praw lokatorów szczegółowo opisuje załączniki, które muszą zostać dołączone do umowy najmu okazjonalnego. Są to:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on dobrowolnej egzekucji oraz zobowiązuje się do opuszczenia lokalu we wskazanym przez wynajmującego terminie,
2. wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji,
3. oświadczenie właściciela wskazanego lokalu, w którym wyraża on zgodę na przyjęcie takiego najemcy wraz z osobami stale z nim zamieszkującymi.

Powyższe dokumenty ma obowiązek dostarczyć najemca najpóźniej w dniu podpisania umowy najmu okazjonalnego. Niespełnienie tego obowiązku skutkuje nieważnością umowy.

Eksmisja najemcy

Cechą charakterystyczną najmu okazjonalnego jest ułatwiony proces eksmisyjny nierzetelnego lokatora. Oznacza to, że w przypadku, gdy najemca nie chce dobrowolnie opróżnić lokalu, a umowa wygasła, wynajmujący może wysłać mu żądanie opróżnienia lokalu. Wówczas we skazanym (nie krótszym niż 7 dni) terminie, najemca ma obowiązek opuścić lokal. Jeśli tego nie zrobi to wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie tak zwanej klauzuli wykonalności na akt notarialny stanowiący załącznik do umowy najmu okazjonalnego. Oznacza to, że w eksmisji pomaga właścicielowi komornik wraz z policją. Prawo w przypadku najmu okazjonalnego ułatwia także usuwanie uporczywych lokatorów poprzez usunięcie zimowego okresu ochronnego (obowiązującego od 1 listopada do 31 marca). Podczas eksmisji przy najmie zwykłym nie byłoby to możliwe.

Kaucja zabezpieczająca

W przypadku najmu zwykłego lokalu mieszkalnego, maksymalna dopuszczalna wysokość kaucji wynosi 12-krotność miesięcznego czynszu, natomiast przy najmie okazjonalnym ustawodawca nałożył ograniczenie do 6-krotności miesięcznego czynszu. W praktyce jednak spotyka się najczęściej zabezpieczenie w wysokości jedno - lub dwumiesięcznego czynszu, gdyż jest to kwota akceptowalna przez potencjalnych najemców. Wiąże się to także z stosunkowo wysokimi kosztami samej umowy wynikającymi z konieczności sporządzenia aktu notarialnego.

Utrata możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu

Utracenie przez najemcę możliwości do zamieszkania w lokalu, wskazanym w załączniku do umowy najmu okazjonalnego może spowodować, że wynajmujący wypowie umowę z 7-dniowym okresem wypowiedzenia. Aby tak się nie stało najemca musi dostarczyć w terminie 21 dni od utraty takiej możliwości oświadczenie, w którym wskazuje inny lokal oraz zgodę właściciela tej nieruchomości.

Zastosowanie najmu okazjonalnego w Polsce

Obecnie na rynku pojawia się stosunkowo mało umów najmu okazjonalnego. Można dopatrzyć się kilku powodów, dla których nie są one wykorzystywane. Najistotniejszymi z nich mogą być: nieufność najemców w stosunku do tego typu rozwiązań, konieczność poniesienia kosztów notariusza oraz zwiększony poziom formalizmu.

Najem okazjonalny — artykuły polecane

Najem instytucjonalny — Umowa najmu okazjonalnego — Forma umowy — Czynsz — Wynajem okazjonalny — Zniesienie współwłasności — Postępowanie nakazowe — Prawo użytkowania wieczystego — Umowa zlecenie

Bibliografia

• Bończak-Kucharczyk E. (2013), Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych, Wolters Kluwer, Warszawa
• Jarosz I., Kossowska A. (2018), Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, Internetowy Przegląd Prawniczy TBSP UJ, nr 4
• Kamiński M. (2019), Zarządzanie najmem lokali w praktyce, C.H. Beck, Warszawa
• Mróz A. (2019), Zakończenie najmu okazjonalnego i opróżnienie lokalu, Zeszyty prawnicze, nr 19.2
• Strzelczyk R. (2019), Prawo nieruchomości, C.H. Beck, Warszawa
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Autor: Marcin Fester

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.