Zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności
Polecane artykuły

Zniesienie współwłasności – każdy ze współwłaścicieli może go żądać w stosunku do przysługującego mu prawa współwłasności[1]. Prawo wyróżnia trzy możliwości przeprowadzenia takiej operacji: poprzez podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy tylko jednemu podmiotowi lub w ostateczności przez sprzedaż na zasadach kodeksu postępowania cywilnego.

Podział rzeczy wspólnej

Najczęściej zniesienie współwłasności dotyczy praw do nieruchomości. W tym przypadku możliwe jest zastosowanie podziału w naturze, czyli podziału nieruchomości na mniejsze i przyznanie praw własności do nich poszczególnym osobom. Aby jednak taka sytuacja zaistniała, podział ten nie może[2]:

  • przebiegać sprzecznie z obowiązującym prawem,
  • być sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa,
  • wymagać daleko idącej zmiany nieruchomości,
  • powodować znacznego zmniejszenia wartości.

Dla przykładu można podać podział działki niezabudowanej o powierzchni 1000 m2. Współwłaściciele zdecydowali, że każdemu z nich przypadnie po 500 m2 działki. Do obu nowych nieruchomości możliwe jest doprowadzenie drogi publicznej, a jej wymiary umożliwiają wybudowanie budynku. W takiej sytuacji możliwy jest podział rzeczy wspólnej.

Jeśli jednak po podziale jedna nieruchomość kształtem, wielkością lub umiejscowieniem uniemożliwia wybudowanie budynku lub niemożliwy jest dojazd poprzez drogę publiczną lub służebność drogową – wówczas niemożliwy będzie podział w naturze i należy zastosować inny rodzaj zniesienie współwłasności.

Podział rzeczy wspólnej z dopłatą

W przypadku podziału w naturze warto także wspomnieć o sytuacji, w której podziały nie są równe. Możliwe jest bowiem podzielenie przytoczonej wcześniej działki o powierzchni 1000 m2 na dwie mniejsze np.: 700 m2 oraz 300 m2. W takiej sytuacji właściciel większej (i droższej) nieruchomości będzie zobowiązany do dopłaty na rzecz osoby, która nabyła tańszą działkę[3].

Podział budynku mieszkalnego

Współwłasność nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym także można znieść drogą podziału w naturze. Niezbędne jest do tego spełnienie kryteriów odrębnej własności. Dodatkowo takie nieruchomości muszą być w pełni funkcjonalne, a co za tym idzie nie można wydzielić na przykład jednego pokoju w domu, czy też podzielić go na pół jeśli stanowi on całość. Możliwy jest jednak podział wzdłuż ścian dzielących budynek, co najczęściej umożliwia zniesienie współwłasności w przypadku domów bliźniaczych. Powstaną zatem dwie połówki bliźniaka, graniczące ze sobą jedną ścianą.

Przyznanie własności jednej osobie z obowiązkiem spłaty

Najczęstszym rozwiązaniem w przypadku braku możliwości podziału rzeczy wspólnej jest przyznanie jej własności jednemu podmiotowi, który spłaca pozostałych[4]. Wysokość i forma spłaty powinna być określona umownie lub w orzeczeniu sądu. W omawianym wcześniej przypadku zniesienia, podmiot, który przejąłby własność całej działki będzie zobowiązany do zapłaty kwoty odpowiadającej wartości połowy prawa drugiemu współwłaścicielowi.

Sprzedaż zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego

Przy braku zgody współwłaścicieli, sąd może postanowić także o sprzedaży rzeczy wspólnej zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego[5]. W takich sytuacjach często zastosowanie będzie miała licytacja, a następnie podział uzyskanych w ten sposób pieniędzy. Jest to jednak bardzo niekorzystna opcja dla współwłaścicieli, gdyż cena sprzedaży będzie zawsze dużo niższa w stosunku do wartości rynkowej, którą mogliby uzyskać sprzedając rzecz wspólną samodzielnie.

Brak zgody współwłaścicieli

Jeśli wszyscy współwłaściciele nie wyrażą zgody na zniesienie współwłasności wówczas taka sprawa rozwiązywana jest przez sąd. Odpowiedni wniosek może złożyć każdy ze współwłaścicieli. Stosowana jest wówczas jedna z trzech metod określonych wcześniej. Najczęściej sądy starają się nakłonić strony do zgodnego przeprowadzenia podziału jako najbardziej efektywnej metody zniesienia współwłasności (z dopłatami lub bez), a dopiero w dalszej kolejności stosują pozostałe narzędzia[6].

Umowa o zniesienie współwłasności

Zgodność stron co do podziału rzeczy wspólnej umożliwia przeprowadzenie tej czynności w formie aktu notarialnego. Umowę o zniesienie współwłasności podpisuje się w obecności notariusza, który weryfikuje zasadność podziału oraz składa odpowiednie wnioski wieczystoksięgowe.

Opłaty za zniesienie współwłasności

W przypadku przeprowadzenia zniesienia współwłasności u notariusza, koszty będą wyższe niż przy pomocy sądu. Jeśli jednak dla stron ważny jest czas, wówczas ta metoda umożliwia przeprowadzenie tego procesu dużo szybciej. Może ona wynosić od 100 zł do nawet 10 000 zł[7].

W przypadku załatwiania sprawy na drodze sądowej konieczne będzie wpłacenie opłaty sądowej od wniosku o zniesienie współwłasności w wysokości 300 lub 1000 zł[8].

Przypisy

  1. Kodeks cywilny, art. 210 § 1
  2. Kodeks cywilny, art. 211
  3. Kodeks cywilny, art. 212 § 1
  4. Kodeks cywilny, art. 212 § 2
  5. Kodeks postępowania cywilnego, art. 625
  6. Kodeks postępowania cywilnego, art. 622
  7. Maksymalne stawki taksy notarialnej., § 3
  8. Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 41

Bibliografia

Autor: Marcin Fester

Uwaga.png

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych.

Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.