Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to taka, w której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy tzn. umowy przyrzeczonej. Reguluje ją Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r (Art. 389. § 1.). Ponadto umowa ta powinna określać termin zawarcia finalnej umowy oraz jej kluczowe postanowienia. Umowę można zawierać w dowolnej formie (pisemnej lub ustnej) - obie wersje są jednakowo wiążące (Nowak D. 2010, s. 33).

Umowa przedwstępna może prowadzić do zawarcia każdej umowy prawa cywilnego, jest ona jednakowo ważna, niezależnie od tematyki i charakteru umowy (Nowak D. 2010, s. 29). W przypadku kiedy jedna ze stron jest uprawniona do żądania zawarcia umowy finalnej, ma prawo ona do wyznaczenia terminu jej zawarcia. Jeśli obie strony nakładają na siebie nawzajem zobowiązania, umowa finalna powinna być zawarta we wcześniejszym terminie wyznaczonym przez jedną ze stron (Mróz A. 2014, s. 17-18).

Należy wziąć pod uwagę, że umowa przedwstępna przestaje być wiążąca w momencie kiedy przez rok od jej zawarcia, nie określono terminu podpisania umowy finalnej. Oznacza to również, że nie można się ubiegać o odszkodowanie z tytułu niepodpisanej umowy, ponieważ ulegają one przedawnieniu po tym czasie. W przypadku dochodzenia praw przed sądem i oddalenia sprawy, czas przedawnienia umowy (również rok) liczony jest od uprawomocnienia się orzeczenia sądu (Mróz A. 2014, s. 5). Warto więc zawrzeć w umowie przedwstępnej jak najwięcej szczegółów, aby nie pozostała wątpliwości oraz możliwie jak najmniej różniła się od treści i wyglądu umowy definitywnej co pozwoli w przyszłości uniknąć nieporozumień między stronami (Nowak D. 2010, s. 34-36).

Najczęściej podpisywane umowy przedwstępne dotyczą:

• kupna-sprzedaży nieruchomości,
• zawarcia umowy o pracę.

Obie powinny być zawierane w formie pisemnej, jako że stanowią bardzo trudny do podważenia dowód jej zawarcia w przeciwieństwie do wszelkich umów zawieranych ustnie.

TL;DR

Umowa przedwstępna to umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy finalnej. Umowa przedwstępna może dotyczyć różnych umów cywilnoprawnych, takich jak umowa kupna-sprzedaży nieruchomości czy umowa o pracę. Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy finalnej i jej kluczowe postanowienia. Umowa przedwstępna przestaje obowiązywać po roku, jeśli nie określono terminu podpisania umowy finalnej. Umowa przedwstępna może być podstawą do ubiegania się o kredyt bankowy na zakup nieruchomości. Umowa przedwstępna o pracę nie jest regulowana przez Kodeks Pracy, ale obowiązuje w niej Kodeks Cywilny. Umowa przedwstępna o pracę powinna określać rodzaj pracy, wynagrodzenie i termin rozpoczęcia zatrudnienia.

Umowa przedwstępna na rynku nieruchomości

W przypadku kupna-sprzedaży nieruchomości powinna ona zawierać dokładne dane stron (przedmiotu sprzedającego i kupującego - istnieje możliwość zawarcie umowy na rzecz osoby trzeciej), przedmiot transakcji oraz jej cenę (Mróz A. 2014, s. 6). Umowy takie wymagają uiszczenia pewnego zadatku lub części kwoty finalnej, liczba oraz sposób płatności również stanowią podstawowe informacje wymagane zapisania. W sytuacji, w której sprzedający nie wywiąże się z postanowień, ma on obowiązek zapłaty kupującemu odszkodowanie najczęściej w wysokości podwójnej wysokości zadatku. Analogicznie, w momencie kiedy kupujący zdecyduje się zrezygnować z umowy, jego zadatek przepada. Umowa przedwstępna dotycząca kupna-sprzedaży nieruchomości jest bardzo często niezbędna w celu ubiegania się o kredyt bankowy na ową inwestycję, ponieważ stanowi pewnego rodzaju formę zabezpieczenia dla banku (Mróz A. 2014, s. 3).

O ile podpisanie umowy finalnej musi się odbyć w formie aktu notarialnego, umowa przedwstępna nie ma posiada takiego wymogu. Warto jednak rozważyć opcję choćby porady notarialnej. Pozwala to na upewnienie się, że umowa jest sporządzona prawidłowo i zabezpieczone są interesy obu stron. Jest to kluczowe w momencie kiedy jedna ze stron zdecyduje się na skierowanie strony do sądu i dochodzenie do zawarcia umowy definitywnej - każda nieścisłość w formie i treści działa na jej niekorzyść i może stanowić podstawę do odrzucenia sprawy oraz wypłaty jedynie podstawowego odszkodowania (Mróz A. 2014, s. 7).

Umowa przedwstępna o pracę

Umowa przedwstępna o pracę nie jest regulowana Kodeksem Pracy, jednak nie ma przeszkód do jej stosowania, jako że obowiązuje w tej sytuacji Kodeks Cywilny. Zobowiązuje ona pracodawcę do zatrudnienia pracownika na określonych warunkach, a pracownika do przyjęcia umowy finalnej (Frankowska W. 2015, s. 229).

W przypadku zawiązania takiej umowy należy określić minimum (Frankowska W. 2015, s. 232-233):

• rodzaj pracy,
• wynagrodzenie,
• czas rozpoczęcia zatrudnienia.

Dodatkowo warto zawrzeć również (Frankowska W. 2015, s. 232-233):

• proponowane stanowisko,
• miejsce wykonywania pracy,
• wymiar godzinowy.

Pracownik nie powinien się zgadzać na wszelkie zapisy, które są niezgodne z Kodeksem Pracy lub działają na jego niekorzyść np. rezygnację ze świadczeń gwarantowanych w razie niewykonania pracy czy rozwiązanie stosunku pracy bez podania przyczyny. Należy również pamiętać o wyznaczeniu terminu podpisania umowy definitywnej. Najczęściej termin ten wynosi maksymalnie około cztery miesiące w przypadku osób, których obowiązuje trzymiesięczny okres wypowiedzenia.

Umowa przedwstępna o pracę jest zawierana coraz częściej, jako że zabezpiecza ona interesy obu stron względnie niskim kosztem. Obie strony mogą być jej inicjatorem. Nowy pracodawca ma pewność, że wybrany przez niego kandydat nie zdecyduje się na inną ofertę oraz ewentualnie nie zostanie zatrzymany np. podwyżką u obecnego pracodawcy. Pracownik natomiast, ma pewność zatrudnienia i może zrezygnować z wykonywanej pracy bez obawy, że zostanie bez dochodu.

W przypadku niepodpisania umowy definitywnej każda ze stron może się ubiegać o odszkodowanie i powinno być one jasno zdefiniowane w umowie przedwstępnej oraz jednakowe dla obu stron, najczęściej wynosi ono od jednokrotności do trzykrotności założonego wynagrodzenia. W przypadku braku porozumienia sprawa może być skierowana do sądu. Warto jednak również zaznaczyć, że fakt nie podpisania umowy finalnej między stronami, nie zamyka drogi do podpisania nowych umów np. w momencie kiedy strony osiągnęły konsensus i chcą wprowadzić znaczące zmiany w kwestii wzajemnych zobowiązań (Frankowska W. 2015, s. 238-241).

Umowa przedwstępna — artykuły polecane

Umowa o pracę — Porozumienie stron — Wypowiedzenie zmieniające — Okres próbny — Aneks do umowy — Umowa zlecenie — Praca sezonowa — Umowa ustna — Umowa

Bibliografia

• Frankowska W. (2015), Z problematyki treści umowy przedwstępnej o pracę, "Roczniki Administracji i Prawa nr XV(2)", s. 229-245
• Krajewski M. (2002), Umowa przedwstępna, C.H. Beck, Warszawa
• Mróz A. (2014), Zawarcie umowy przedwstępnej w obrocie nieruchomościami, "Zeszyty prawnicze 14.2/2014", Uniwersytet Kardynała Stefana Wyszyńskiego
• Nowak D. (2010), Wadliwa spółka, Wolters Kluwer, Warszawa
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Autor: Agata Barlik

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.