Zadatek

Zadatek - dodatkowe zastrzeżenie umowne, służące zabezpieczeniu interesów obu stron umowy.

Zadatek w postaci rzeczy zamiennej lub wręczonej kwoty pełni rolę odszkodowania z tytułu niewykonanej umowy, a więc można powiedzieć że wzmacnia pozycję strony, której zależy na wykonaniu umowy (M. Jagielska i in. 2017, s. 144)

TL;DR

Zadatek to dodatkowe zabezpieczenie umowne, które ma na celu odszkodowanie za niewykonanie umowy. Może być w formie rzeczy lub pieniędzy. Wysokość zadatku ustalają strony umowy, ale nie może przewyższać przyszłego świadczenia. Skutki zadatku dotyczą obu stron umowy i może pełnić różne funkcje. Kodeks Cywilny określa skutki zastrzeżenia zadatku w przypadku wykonania, niewykonania lub rozwiązania umowy. Zadatek jest częścią umowy, a jego nieprzekazanie może unieważnić umowę. Zaliczka jest inna od zadatku i nie ma skutków prawnych, poza zaliczeniem jej jako części przyszłego świadczenia. Wręczenie zadatku i zaliczki różni się momentem przekazania. Strony umowy powinny określić, czy przekazana suma będzie zaliczką czy zadatkiem.

Postać i przedmiot zadatku

Mówiąc o postaci i przedmiocie zadatku warto przytoczyć słowa autorki książki pt. “Instytucja zadatku w polskim prawie cywilnym" M. Tenenbaum, że "wnioski dotyczące określenia co na gruncie obowiązującej regulacji prawnej może stanowić przedmiot zadatku, w jakim momencie powinien on zostać wydany oraz jaki charakter należy przypisać tej czynności, oparte będą na jego wykładni". Twierdzi też, że należy mieć na uwadze to, że przepis prawny dotyczący przedmiotu zadatku ma charakter dyspozytywny i wszelkiego rodzaju odstępstwa są możliwe na podstawie zasady swobody umów. Zadatek jest czynnością prawną realną, a więc konieczne jest fizyczne wydanie jednej ze stron przedmiotu tej czynności w chwili zawarcia umowy. Nie wywoła skutku prawnego zastrzeżenie zadatku przed momentem zawarcia umowy lub po jej zawarciu. Przedmiotem zadatku może być określona kwota pieniężna lub rzecz, która jest ale nie musi być powiązana z przedmiotem umowy. Ustawodawca nie wskazuje jakiego rodzaju przedmiot powinien być wręczony w formie zadatku (M. Tenenbaum 2008, s. 175)

Wysokość zadatku

Wysokość zadatku ustalają strony umowy. Kodeks cywilny nie zawiera przepisów dotyczących wartości zadatku, jednak jego wysokość nie może być całkowicie dowolna. Przy określaniu kwoty zadatku trzeba mieć na uwadze, że zadatek nie może przewyższać przyszłego świadczenia. Ma to związek z unormowaniem skutków zadatku, który w przypadku niewykonania umowy ma pełnić rolę sankcji (G. Bieniek i in. 2001, s. 179)

Rozległość skutków

Pomimo iż zadatek jest dawany przez jedną ze stron umowy jego skutki prawne dotykają obu stron. Ma on na celu zabezpieczenie obu stron umowy, a nie tylko osoby przyjmującej zadatek. Nie ma znaczenia czy zadatek daje strona zobowiązana do umownego świadczenia pieniężnego, czy niepieniężnego (G. Bieniek i in. 2001, s. 179)

Fukcje zadatku

Wręczenie zadatku w zależności od woli stron może pełnić następujące fukncje: (G. Bieniek i in. 2001, s. 180)

• jako symbol zawartej umowy
• jako zaliczka na poczet przyszłego świadczenia w przypadku zadatku pieniężnego
• jako szczególna sankcja w sytuacji gdy któraś ze stron nie spełni umowy

Skutki zastrzeżenia zadatku

Kodeks Cywilny wymienia trzy sytuacje wywołujące różne skutki prawne.

1. "W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi" (art. 394 § 2 k.c.). W sytuacji gdy przedmiotem zadatku jest rzecz nie mająca związku z przedmiotem umowy, tzn. gdy nie jest ona częścią świadczenia to w myśl przytoczonego fragmentu Kodeksu cywilnego zostaje ona zwrócona.
2. "(...) w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej" (art. 394 § 1 k.c.).
3. "W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony" (art. 394 § 3 k.c.)

Zadatek jako element umowy

Zastrzeżenie zadatku możliwe jest przy każdej umowie. Będzie on jej częścią składową. Jeżeli strony umowy uzgodniły iż zawarta umowa będzie posiadała dodatkowe zabezpieczenie w formie zadatku, po czym przekazanie go nie nastąpi to umowa taka nie dochodzi do skutku. "Również w razie nieważności umowy orzecznictwo przyjmuje, że nieważne jest także zastrzeżenie zadatku (…), a jeżeli był już wręczony, podlega zwrotowi". (G. Bieniek i in. 2001, s. 179-180)

Zadatek a zaliczka

Pojęcie zaliczki nie jest regulowane przepisami prawa ale ukształtowało się ono w praktyce obrotu. Przyjęto że zaliczka nie jest instytucją prawa cywilnego. Jeżeli świadczenie zawarte w umowie ma postać pieniężną dopuszcza się wręczenie danej kwoty zarówno tytułem zadatku, jak i zaliczki. Jako zaliczkę można wręczyć tylko określoną sumę pieniężną, natomiast jako zadatek kodeks dopuszcza wręczenie rzeczy zamiennych.

Jako że przepisy cywilnoprawne nie mówią nic na temat zaliczki, nie znajdziemy w nich również jakie konsekwencje niesie za sobą jej wręczenie. Zaliczka zatem nie powoduje żadnych istotnych skutków prawnych, poza faktem iż zostaje ona zaliczona jako część przyszłego świadczenia jednej ze stron umowy. W przypadku nie wywiązania się z umowy tej strony, która zaliczkę otrzymała, wręczający może jedynie dochodzić zwrotu wcześniej wręczonej zaliczki.

Istotną różnicą między omawianymi pojęciami jest również moment wręczenia zadatku i zaliczki. W pierwszym przypadku przekazanie następuje przy zawarciu umowy, zaś zaliczka powinna zostać dostarczona do momentu wykonania umowy. Nie jest zatem istotne czy przekazanie nastąpi przed zawarciem, w trakcie czy po zawarciu umowy.

Oba te pojęcia są często mylone, dlatego ważne jest też aby strony umowy określiły w drodze oświadczenia woli czy wręczona suma pieniędzy będzie zaliczką czy zadatkiem, ponieważ w zależności od wyboru poniesie to za sobą rożne skutki prawne (M. Tenenbaum 2008, s. 345-351)

Zadatek — artykuły polecane

Świadczenie — Wierzytelność — Umowa cywilno-prawna — Umowa zastawu — Zastaw umowny — Wierzyciel — Umowa składu — Umowa sprzedaży — Umowa ustna

Bibliografia

• Bieniek G. (red.) (2009), Komentarz do Kodeksu cywilnego, Lexis Nexis, Warszawa
• Jagielska M. (red.) (2017), Prawo cywilne w zarządzaniu i działalności gospodarczej, Wydawnictwo Naukowe Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Warszawskiego, Warszawa
• Mróz A. (2015), Niewykonanie zobowiązania z umowy przedwstępnej w obrocie nieruchomościami. Odpowiedzialność odszkodowawcza, Zeszyty prawnicze, Rocznik 2015, tom 15, nr 1
• Pyrzyńska A. (2015), Kilka uwag o wykładni prawa cywilnego, Studia Prawa Publicznego, Nr 2 (10)
• Tenenbaum M. (2008), Instytucja zadatku w polskim prawie cywilnym, Wolters Kluwer, Warszawa
• Tenenbaum-Kulig M. (2013), Znaczenie celu umowy przy ocenie przyczyny niewykonania zobowiązania z umowy przedwstępnej zabezpieczonej zadatkiem, Prace Naukowe Wydziału Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego, E-Monografie, nr 36
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Autor: Agnieszka Wincenciak

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.