Hipoteka
| Hipoteka |
|---|
| Polecane artykuły |
Hipoteka - jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności. Na mocy hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto jest właścicielem w czasie realizacji uprawnienia, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości [A.Dmowski, J.Sarnowski, D. Prokopowicz 2005, s. 238] oraz [S. Flejterski, B. Świecka 2006, s. 260].
Hipoteka zabezpiecza tylko wierzytelności pieniężne i roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz przyznane koszty postępowania. Przedmiotem hipoteki może być:
- użytkowanie wieczyste
- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego
- spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnie mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka spółdzielni)
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką (art. 65 ust. 4 u.k.w.h.)
Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką ma prawo z niej korzystać oraz nią rozporządzać. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, związanym z daną wierzytelnością. Nie może ona być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza (Z. Szczurek 1999, s. 175) Hipoteka nie posiada samodzielnego bytu prawnego, a istnieje tak długo, jak długo istnieje wierzytelność. Obciążenie hipoteką z reguły następuje poprzez zawarcie odpowiedniej umowy pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości. Towarzyszy temu wpis w księdze wieczystej. Zamiast umowy, podstawą wpisu może być także orzeczenie sądu. Dochodzenie zabezpieczonej hipoteką należności odbywa się poprzez uzyskanie tytułu wykonawczego oraz postępowanie egzekucyjne. (J. Kufel, W Siuda 1998, s. 225,226)
Legalną definicję hipoteki zawiera art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteką można obciążyć:
- całą nieruchomość,
- część ułamkową nieruchomości, jeśli stanowi udział współwłaściciela,
- prawo użytkowania wieczystego,
- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu,
- spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- własność odrębnego lokalu mieszkaniowego [A.Dmowski, J.Sarnowski, D. Prokopowicz 2005, s. 238]
TL;DR
Hipoteka to prawo rzeczowe obciążające nieruchomość w celu zabezpieczenia wierzytelności. Może być obciążona różnymi rodzajami nieruchomości. Hipoteka zabezpiecza tylko wierzytelności pieniężne i roszczenia o odsetki. Właściciel nieruchomości może z niej korzystać, ale hipoteka istnieje dopóki istnieje wierzytelność. Geneza hipoteki sięga czasów starożytnych, a w Rzymie wykształcił się termin hipoteki. Istnieją także szczególne rodzaje hipoteki, takie jak hipoteka kaucyjna i przymusowa.
Geneza
Słowo hipoteka pochodzi z greckiego języka "hypoteca", w przeszłości niegdyś stosowane było do zabezpieczenia wierzytelności. Z początku kojarzyło się je z niejednolitymi rodzajami ruchomości zastawów służących wzmocnieniu umownej gwarancji. Zastaw nałożony na ruchomości jest zastawem ręcznym czyli dzierżeniem. Wierzyciel mógł posługiwać się rzeczą.
W Rzymie zaś wykształcił się w II w p.n.e. termin hipoteka. Polegał on na zabezpieczeniu przez wierzyciela ruchomości, albo nieruchomości. Forma zabezpieczenia w póżniejszym okresie została zapomniana, zaś skupiono się na samym zastawianiu ruchomości. Zastaw polegający na zabezpieczaniu nieruchomości dłużnika powstał w późniejszym czasie. Początkowo według historycznych źródeł posługiwano się zastawem dzierżeniem z nieruchomościami. Forma ta zabezpieczenia była uciążliwa w rezultacie powstała forma zastawu czyli nazywająca się użytkowym. Z biegiem lat niewygodna forma dzierżenia zastąpiono formą korzystniejszą która była promowana w kościelnym ustawodawstwie. Sytuacja dłużnika polepszyła się gdyż odliczano mu od długu wartość pożytków. Podczas dalszego rozwoju rynku gospodarczego i prawa, wykształciła się następna forma zastawu, zbliżona bardziej do rozwiązań stosowanych w dzisiejszych czasach czyli zastaw nie wiążący się z dzierżeniem. Forma ta cieszyła się w szczególności u schyłku wieku XII, kiedy udzielanie kredytów cieszyło się sporym zainteresowaniem.
Pierwszą wadą instytucji hipoteki jak i największą był brak obowiązków wpisu do sądowych ksiąg który pojawił się w prawie rzymskim. Polegał on na tajności wpisów, która utrudniała gwarancję dla wierzyciela, stanowiła też sprzeczność pewności umowy. Podstawą do zawarcia umowy był wniosek np. 2 stron, prawdziwym defektem takiej umowy był stan gdzie zastawca nie miał obowiązku informować drugiej strony o istnieniu innych hipotek, spokojnie mógł pokrzywdzić kolejnych wierzycieli ustanawiając kolejne hipoteki. Kolejną wadą była możność zawierania hipotek które mogły obejmować dłużnika majątek. Z biegiem czasu kolejny wierzyciel nie był w stanie przewidzieć jak wysokie są hipoteki z poprzedniego okresu.(Kuryłowicz M., Wiliński A.)
Szczególne rodzaje hipoteki
Do szczególnych rodzajów hipoteki zaliczamy:
- hipotekę kaucyjną
- hipotekę przymusową
Hipoteka kaucyjna sprowadza się do zabezpieczenia wierzytelności, o wysokości nie ustalonej, ale określonej do oznaczonej sumy najwyższej.
Hipoteka przymusowa polega na uzyskaniu hipoteki na wszystkich nieruchomościach dłużnika, przez wierzyciela, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym. Ten rodzaj hipoteki można uzyskać również na podstawie postanowienia prokuratora lub tymczasowego zarządzenia sądu (Z. Szczurek 1999, s. 175)
Patrz także:
Bibliografia
- Batora A., Helios J., Jedlecka W.(red.)(2014) "Rządy prawa i europejska kultura prawna", Wydział Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego
- Dmowski A., Sarnowski J., Prokopowicz D.: "Podstawy finansów i bankowości", Difin, Warszawa, 2005 r., s. 238
- Flejterski S., Świecka B. (red.): "Elementy finansów i bankowości", Cedetu, Warszawa, 2006 r., s. 260
- Kufel J., Siuda W., Prawo gospodarcze dla ekonomistów, Scriptus, Poznań 1998
- Kuryłowicz M., Wiliński A.(2016) - "Rzymskie prawo prywatne", Wolters Kluwer
- Maj-Waśniowska K. Cycoń M.(2011) - "Formy odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce na tle wybranych krajów Unii Europejskiej", Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie
- Piasecki K.: "Księgi wieczyste i hipoteka", Branta, Bydgoszcz, 1998r. s. 145
- Ruśkowski E., Konieczny i Kruszewski (red.)Finanse publiczne i prawo finansowe, tom2, Warszawa 2000
- Szczurek Z. (2012), Prawo cywilne dla studentów administracji, Wolters Kluwer, Warszawa
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Dz. U. 1982 nr 19 poz. 147
Autor: Paweł Zygar, Michał Kobierski, Dominika Handzel
