Dzierżawa

Dzierżawa gruntów rolnych jest podstawowym, obok własności, tytułem prawnym organizowania i prowadzenia gospodarstw rolnych. Do wzrostu popularności tej instytucji w stosunkach rolnych przyczyniła się bezsprzecznie działalność Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR). Rolnicy wykorzystują dzierżawę jako sposób powiększania istniejących i tworzenia nowych gospodarstw rolnych przede wszystkim z powodów finansowych. Nie generuje ona tak wielkiego wydatku pieniężnego, jak np. kupno gruntu rolnego.

TL;DR

Artykuł omawia pojęcie umowy dzierżawy gruntów rolnych, terminy, prawa i obowiązki stron umowy, oraz różnice między dzierżawą a najmem. Przedstawione są również aspekty zawierania umowy dzierżawy oraz zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi w Polsce.

Pojęcie umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy jest umową nazwaną. "Funkcją dzierżawy jest uregulowanie korzystania z cudzej rzeczy przynoszącej pożytki". Zgodnie z art. 693 par. 1 KC, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowa dzierżawy posiada wiele ściśle powiązanych cech z umową najmu".Dzierżawa należy do umów wzajemnych, konsensualnych i odpłatnych".

Przedmiot dzierżawy

Przedmiotem dzierżawy mogą być tylko rzeczy, które przynoszą pożytki (np. przedsiębiorstwa). Przedmiotem dzierżawy mogą być również prawa (np. prawa autorskie, prawa wynikające z patentu). Do przedmiotu umowy dzierżawy klasyfikuję się wszystkie przedmioty ruchome oraz nieruchome, które przynoszą pożytki (przychody). Zgodnie z art. 701 KC do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu wydzierżawiającego " należą także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy".

"Najczęściej przedmiotem dzierżawy są nieruchomości rolne", poszczególne ich części lub prawa majątkowe. Dawniej częściej dzierżawiło się zwierzęta gospodarskie przynoszące pożytki w formie naturalnej.

Terminy

Umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Zgodnie z art. 695 par. 1 KC, dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż trzydzieści lat, poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony, przy czym umowa zawarta na okres życia dzierżawcy jest umową zawartą na czas oznaczony.

Ustanie dzierżawy

Dzierżawa ustaje w wyniku:

• upływu terminu oznaczonego w umowie lub
• wypowiedzenia umowy dzierżawcy.

Zgodnie z art. 704 KC w braku odmiennych postanowień dotyczących umowy dzierżawy gruntu przysługuje jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego natomiast inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Prawa i obowiązki wydzierżawiającego

Bazowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest wydanie przedmiotu dzierżawionego zaraz po zawarciu umowy w użytkowanie dzierżawcy w stanie dobrym, zgodnym z przeznaczeniem wynikającym z umowy.

Jeżeli dzierżawca poniósł na rzecz nakłady, to w sytuacji braku odmiennej umowy wydzierżawiającemu służy:

• uprawnienie do zatrzymania ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu rzeczy albo
• żądanie przywrócenia stanu poprzedniego.

Jak wskazuje art. 677 KC oraz art. 649 KC, roszczenia te przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Prawa i obowiązki dzierżawcy

Przez okres trwania umowy jest zobligowany do dokonywania napraw wynikających z fizycznego zużycia w celu zachowania przedmiotu w stanie w jakim daną rzecz otrzymał. Trwałe modyfikacje lub poddzierżawienie przedmiotu możliwe jest dzięki wcześniejsze akceptacji wydzierżawiającego. Kolejnym obowiązkiem jest opłacanie czynszu w określonej kwocie. Po zakończeniu trwania umowy dzierżawca musi zwrócić przedmiot.

Zwrot rzeczy dzierżawionej

Po zakończeniu dzierżawy, dzierżawca zobowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy. "Zwrócony przedmiot dzierżawy powinien znajdować się w stanie niepogorszonym oraz odpowiadający wymaganiom prawidłowej gospodarki w czasie oddania".

Dzierżawa, a najem

Do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, z wyłączeniem niektórych kwestii, które regulowane są w sposób szczególny. "Dzierżawa różni się od najmu tym, że dzierżawcy przysługuje uprawnienie do pobierania pożytków".

Forma umowy

Umowa dzierżawy nie jest uregulowana w sposób szczególny przez kodeks cywilny. Decyzja o jej formie należy tylko i wyłącznie do stron, jednakże w sytuacji gdy dzierżawa dotyczy przedsiębiorstwa umowa powinna być zawarta w formie pisemnej z podpisami poświadczonymi notarialnie. Oprócz tego, w sytuacji gdy przedsiębiorstwo jest wpisane do rejestru wymagane jest ujawnienie tej czynności w rejestrze. Również w przypadku dzierżawy nieruchomości trwającej dłużej niż rok wymaga się pisemnej formy umowy. W innym razie umowa ta zostanie uznana jako umowa zawarta na czas nieoznaczony. Strony uczestniczące mają prawo do zawarcia umowy w formie szczególnej.

Aspekty zawierania umowy dzierżawy

Do najczęstszych kwestii, które są rozstrzygane przy zawieraniu umów dzierżawy należą poniższe, a dotyczące:

• własności budynków, zabudowań czy obiektów poczynionych przez dzierżawcę,
• okresu trwania umowy i możliwości jej przedłużenia,
• rozliczenia za poniesione nakłady na gruncie,
• poziomu i aktualizacji stawek czynszu dzierżawy,
• podstawy określania czynszu dzierżawy,
• możliwości wykupu gruntu przez dzierżawcę,
• możliwości poddzierżawiania,
• sposobu zagospodarowania gruntu,
• innych ustaleń, np. właściwego utrzymania znajdujących się na gruncie budynków, ubezpieczenia nieruchomości itp.

Źródłem potencjalnych problemów związanych z funkcjonowaniem dzierżaw mogą być:

• brak adekwatnych zmian stawek dzierżawy w stosunku do zmian wartości gruntów,
• opór i sprzeciw u dzierżawców wywołany zmianami w poziomie stawek dzierżawy,
• trudności i koszty związane z wyceną i zabezpieczeniem interesu każdej ze stron umowy dzierżawy
• problemy ze sposobem ustalenia stawek dzierżawy (najczęściej są to stawki szacunkowe, a nie rynkowe),
• powszechne występowanie negocjacji indywidualnych zamiast procedur rynkowych czy przetargowych,
• koszty związane z dzierżawą mogą być wyższe niż koszty sprzedaży gruntów na własność,
• brak korzyści dla właściciela w przypadku niegospodarnego wykorzystania gruntów przez dzierżawcę; dzierżawca nie jest w stanie zapłacić ustalonej w umowie stawki dzierżawy.

Dzierżawa w Polsce na przestrzeni lat

Zmiany, jakie zaszły w obrocie nieruchomości rolnymi w latach 1992-2014 to przede wszystkim wzrost liczby transakcji dzierżawy gruntów na skutek m.in. wzrostu cen nieruchomości rolnych i powiększanie areału gospodarstw rolnych.

W Polsce udział dzierżaw w 2002 r. wynosił 22,5%, w tym 14,5% stanowiły dzierżawy z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, a pozostałą część dzierżawy sąsiedzkie. W Polsce istotny przyrost nastąpił w latach 1993-2002, kiedy udział dzierżaw wzrósł z 6,1% do 22,5%.

Dzierżawa — artykuły polecane

Wierzytelność — Czynsz — Wynajem okazjonalny — Rękojmia — Umowa użyczenia — Umowa najmu — Najemca — Rękojmia a gwarancja — Hipoteka

Bibliografia

• Bieniek G. (red.) (2009), Komentarz do Kodeksu cywilnego, Lexis Nexis, Warszawa
• Czajkowska-Matosiuk K. (2009), Prawo cywilne - część ogólna, prawo rzeczowe i zobowiązania, C.H. BECK, Warszawa
• Katner W. (red.) (2017), Prawo cywilne i handlowe w zarysie, Wolters Kluwer, Warszawa
• Kubiński P. 2012. Wybrane zagadnienia Prawa Cywilnego, Wyższa Szkoła Policji w Szczytnie, Szczytno, s. 151-152
• Suchoń A. (2012), Dzierżawca gruntów rolnych jako beneficjent środków unijnych, Roczniki Naukowe Stowarzyszenia Ekonomistów Rolnictwa i Agrobiznesu, 3(14)
• Suchoń A. (2014), Z prawnej problematyki czasu trwania dzierżawy w prawie polskim oraz wybranych krajów Europy Zachodniej. Przegląd prawa rolnego Nr 2 (15)
• Suchoń A. (2016), Z aktualnej problematyki dzierżawy nieruchomości rolnych, Przegląd Prawa Rolnego, Nr 1 (18)
• Trojanek M., Rącka I. (red.) (2016), Nieruchomość w przestrzeni, Bogucki Wydawnictwo Naukowe
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
• Ziętara W. (2006), Dzierżawa jako czynnik przemian w strukturze gospodarstw. Zeszyty Naukowe SGGW, Ekonomika i Organizacja Gospodarki Żywnościowej, (58), 75-88

Autor: Dawid Jakub Kulas, Karolina Cabała, Mateusz Misiuk