Zarządzanie nieruchomościami

Zarządzanie nieruchomościami
Polecane artykuły


Zarządzanie nieruchomościami - "polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

  1. właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości,
  2. bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,
  3. właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
  4. bieżące administrowanie nieruchomością;
  5. utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
  6. uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.” (Ustawa o gospodarce nieruchomościami- Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741)

Istota zarządzania

Zarządzanie nieruchomościami najogólniej sprowadza się do określenia intencji działania, zdobyciu niezbędnych środków do realizacji określonych celów oraz kontroli nad ich osiągnięciem. Należy zwrócić uwagę na fakt, że zarządzanie nieruchomościami jest stałym i długotrwałym procesem, gdzie najważniejsza jest jakość i zaangażowanie. (A. Sobczak 2010, s. 19)

Próbując bardziej uszczegółowić to pojęcie stwierdzić można, że zarządzanie nieruchomościami to nie tylko dbanie o utrzymanie ich w odpowiednim stanie technicznym i finansowym, ale także stałe ich usprawnianie, ulepszanie do osiągania z czasem wzrostu ich wartości. Wynika więc z tego, iż to właśnie poprawne funkcjonowanie procesu zarządzania nieruchomościami generuje ich wartość i pożądanie wśród ewentualnych klientów. (H. Gawron 2010, s. 10)

Najczęściej w spotykanych definicjach pojęcia zarządzania nieruchomościami można spotkać takie trzy kluczowe elementy tego procesu:

  • zachowanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, mając przy tym na uwadze wzrost jej wartości,
  • osiągnięcie maksymalnych dochodów,
  • bezwzględne uszanowanie i liczenie się z potrzebami najemców. (A. Sobczak 2010, s. 17-18)

Napotkać można również takie określenia jak:

Statyczne zarządzanie nieruchomościami- polega ono na utrzymaniu nieruchomości w odpowiednim, niepogorszony stanie.

Dynamiczne zarządzanie nieruchomościami- to zarządzanie bardziej nowatorskie, gdzie uwagę skupia się nie tylko na samej nieruchomości, ale głównie na potrzebach jej najemców. (A. Sobczak 2010, s. 17)

Zarządca nieruchomości

Zarządca nieruchomości- jest to osoba posiadająca licencję zawodową do wykonywania tej czynności; pełni funkcję łącznika, pośrednika pomiędzy właścicielem nieruchomości a jej najemcami. Jego celem jest uzyskanie jak największej wydajności i sprawności w użytkowaniu danego obiektu, przy jednoczesnym porozumieniu często rozbieżnych wymagań właściciela i najemców. Dodatkowo jego działania, decyzje nie mogą być przeciwne w stosunku do wymagań właściciela nieruchomości. (A. Sobczak 2010, s. 16)

W celu prawidłowego wykonania swojego zadania zarządca przede wszystkim musi:

  • "zapoznać się ze stanem technicznym nieruchomości w sposób rzeczowy, m.in. przez jej ocenę wizualną,
  • sprawdzić jej stan prawny,
  • zanalizować jej status finansowy,
  • rozeznać rynek.” (A. Sobczak 2010, s. 16)

Wbrew pozorom rola zarządcy wcale nie jest taka prosta. Niewątpliwie zarządca nieruchomości musi być osobą wszechstronną. Oprócz bycia specjalistą w swoim zawodzie musi również posiadać wiedzę z zakresu wielu innych dziedzin takich jak m.in.: prawo, finanse i podatki, ekonomia, nauki społeczne, nauki budowlane, geodezja. Musi to być osoba zdolna do współpracy nie tylko z właścicielem nieruchomości i jej użytkownikami, ale również z szerokim gronem fachowców, których usługi są niezbędne do funkcjonowania całego procesu zarządzania nieruchomościami. (A. Sobczak 2010, s. 19)

Istotną cechą mającą wpływ na ocenę ewentualnego zarządcy jest "pozycja zarządcy na rynku, czas funkcjonowania na rynku, opinie klientów o uczciwości, jakość usług i profesjonalizm zarządcy” jak również "zakres świadczonych usług i proponowane za nie ceny.” (E. Bończak-Kucharczyk 2014, s. 266)

"Rola zarządcy polega na:

  • realizowaniu przyjętej strategii działania i planu zarządzania,
  • utrzymaniu i kontroli obowiązkowej dokumentacji,
  • przyjmowaniu i wprowadzaniu najemców (…)
  • analizie, planowaniu i wprowadzeniu procedur utrzymania poziomu technicznego nieruchomości (…)
  • realizowaniu i kontroli założonego budżetu operacyjnego oraz księgowości,
  • opracowaniu i sporządzaniu sprawozdania z wykonania budżetu,
  • redukowaniu kosztów eksploatacyjnych,
  • opracowywaniu analiz opłacalności inwestycji i remontów,
  • nadzorowaniu prac remontowo-budowlanych,
  • formułowaniu nowych celów oraz ich wdrażaniu,
  • pozyskiwaniu środków na osiąganie założonych celów,
  • prowadzeniu badań rynku i akcji reklamowych w ramach założonego budżetu, w celu pozyskania jak największych wpływów z nieruchomości,
  • dostarczaniu usług o charakterze doradczym,
  • cyklicznym raportowaniu właścicielowi według ustalonych zasad,
  • sprawowaniu zarządu w sposób zgodny z zasadami prawidłowego zarządu i w dobrze pojętym interesie właściciela.” (A. Sobczak 2010, s. 20

Umowa o zarządzanie nieruchomością

Działalność każdego zarządcy opiera się na dokładnie określonych zasadach i regułach, co ma zapewnić efektywne wypełnianie zadań wynikających między innymi z umowy o zarządzaniu.

Dlatego stwierdza się, że podstawą działalności zarządcy jest umowa o zarządzanie nieruchomością, która jest rodzajem umowy określającej zakres konkretnych usług, które mają być świadczone przez zarządcę. Może ona być zawarta pomiędzy zarządcą a właścicielem nieruchomości lub, w przypadku zarządzania nieruchomością wspólną, wspólnotą mieszkaniową. (A. Sobczak 2010, s. 19)

Można również wyodrębnić różne typy umów o zarządzanie nieruchomością:

  • Typ podstawowy zawiera zakres obowiązków i informację o wysokości honorarium zarządcy; koszty eksploatacji uiszcza właściciel, który zajmuje się nimi osobiście lub w jego imieniu reguluje je zarządca.
  • Typ wynikowy- umowa polega na tym, że do działającego w imieniu właściciela zarządcy trafiają wszystkie dochody z nieruchomości, z których zarządca reprezentujący właściciela reguluje wszystkie wydatki, a nadwyżka stanowi źródło, z którego pokrywane jest ustalone honorarium dla zarządcy, zaś różnica trafia do właściciela.
  • Typ inwestycyjny- zarządca jest uprawniony do pobierania i zachowania wszystkich dochodów z nieruchomości, ale równocześnie to on jest zobowiązany do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z eksploatacją i inwestycjami dotyczącymi nieruchomości; jego wynagrodzenie stanowi różnica pomiędzy przychodami a wszelkimi kosztami związanymi z nieruchomością, którą zarządza.

Należy mieć na uwadze, iż niekiedy można spotkać umowy, które są mieszanką elementów różnych, wymienionych wyżej typów umów. (E. Bończak-Kucharczyk 2014, s. 267-269)

Plan zarządzania nieruchomością

W procesie zarządzania nieruchomościami istotnie ważną rolę odgrywa planowanie. Z tego też powodu jednym z podstawowych obowiązków każdego zarządcy jest opracowanie dokładnego planu zarządzania nieruchomością.(H. Gawron 2010, s. 23)

"Plan zarządzania nieruchomością jest dokumentem szerszym niż budżet, obejmuje analizę diagnozę i prognozę stanu nieruchomości. Jest to plan zawierający zgodnie z celami właściciela działania konieczne do maksymalizacji potencjału nieruchomości i poprawy jej pozycji rynkowej. Najczęściej jest to dokument, który sporządza się w celu analizy stanu prawnego, technicznego lub funkcjonalnego nieruchomości oraz znalezienia potencjalnych dróg działania na nieruchomości.” (M. Nowak, T. Skotarczak 2013, s. 209)

"Struktura planu zarządzania obejmuje:

  • wstęp,
  • podstawowe informacje o nieruchomości,
  • analizę rynku nieruchomości,
  • bieżącą analizę finansową,
  • analizę strategiczną,
  • ocenę proponowanych wariantów postępowania,
  • plan realizacji wskazanego wariantu,
  • podsumowanie planu i wnioski.” (M. Nowak, T. Skotarczak 2013, s. 210)

Bibliografia

Autor: Dominika Cabak