Hipoteka

Hipoteka - jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności. Na mocy hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto jest właścicielem w czasie realizacji uprawnienia, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości [A.Dmowski, J.Sarnowski, D. Prokopowicz 2005, s. 238] oraz [S. Flejterski, B. Świecka 2006, s. 260].

Hipoteka zabezpiecza tylko wierzytelności pieniężne i roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz przyznane koszty postępowania. Przedmiotem hipoteki może być:

• użytkowanie wieczyste
• własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego
• spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
• prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnie mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka spółdzielni)
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką (art. 65 ust. 4 u.k.w.h.)

Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką ma prawo z niej korzystać oraz nią rozporządzać. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, związanym z daną wierzytelnością. Nie może ona być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza (Z. Szczurek 1999, s. 175) Hipoteka nie posiada samodzielnego bytu prawnego, a istnieje tak długo, jak długo istnieje wierzytelność. Obciążenie hipoteką z reguły następuje poprzez zawarcie odpowiedniej umowy pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości. Towarzyszy temu wpis w księdze wieczystej. Zamiast umowy, podstawą wpisu może być także orzeczenie sądu. Dochodzenie zabezpieczonej hipoteką należności odbywa się poprzez uzyskanie tytułu wykonawczego oraz postępowanie egzekucyjne. (J. Kufel, W Siuda 1998, s. 225,226)

Legalną definicję hipoteki zawiera art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteką można obciążyć:

• całą nieruchomość,
• część ułamkową nieruchomości, jeśli stanowi udział współwłaściciela,
• prawo użytkowania wieczystego,
• własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu,
• spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
• prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• własność odrębnego lokalu mieszkaniowego [A.Dmowski, J.Sarnowski, D. Prokopowicz 2005, s. 238]

TL;DR

Hipoteka to prawo rzeczowe obciążające nieruchomość w celu zabezpieczenia wierzytelności. Może być obciążona różnymi rodzajami nieruchomości. Hipoteka zabezpiecza tylko wierzytelności pieniężne i roszczenia o odsetki. Właściciel nieruchomości może z niej korzystać, ale hipoteka istnieje dopóki istnieje wierzytelność. Geneza hipoteki sięga czasów starożytnych, a w Rzymie wykształcił się termin hipoteki. Istnieją także szczególne rodzaje hipoteki, takie jak hipoteka kaucyjna i przymusowa.

Geneza

Słowo hipoteka pochodzi z greckiego języka "hypoteca", w przeszłości niegdyś stosowane było do zabezpieczenia wierzytelności. Z początku kojarzyło się je z niejednolitymi rodzajami ruchomości zastawów służących wzmocnieniu umownej gwarancji. Zastaw nałożony na ruchomości jest zastawem ręcznym czyli dzierżeniem. Wierzyciel mógł posługiwać się rzeczą.

W Rzymie zaś wykształcił się w II w p.n.e. termin hipoteka. Polegał on na zabezpieczeniu przez wierzyciela ruchomości, albo nieruchomości. Forma zabezpieczenia w póżniejszym okresie została zapomniana, zaś skupiono się na samym zastawianiu ruchomości. Zastaw polegający na zabezpieczaniu nieruchomości dłużnika powstał w późniejszym czasie. Początkowo według historycznych źródeł posługiwano się zastawem dzierżeniem z nieruchomościami. Forma ta zabezpieczenia była uciążliwa w rezultacie powstała forma zastawu czyli nazywająca się użytkowym. Z biegiem lat niewygodna forma dzierżenia zastąpiono formą korzystniejszą która była promowana w kościelnym ustawodawstwie. Sytuacja dłużnika polepszyła się gdyż odliczano mu od długu wartość pożytków. Podczas dalszego rozwoju rynku gospodarczego i prawa, wykształciła się następna forma zastawu, zbliżona bardziej do rozwiązań stosowanych w dzisiejszych czasach czyli zastaw nie wiążący się z dzierżeniem. Forma ta cieszyła się w szczególności u schyłku wieku XII, kiedy udzielanie kredytów cieszyło się sporym zainteresowaniem.

Pierwszą wadą instytucji hipoteki jak i największą był brak obowiązków wpisu do sądowych ksiąg który pojawił się w prawie rzymskim. Polegał on na tajności wpisów, która utrudniała gwarancję dla wierzyciela, stanowiła też sprzeczność pewności umowy. Podstawą do zawarcia umowy był wniosek np. 2 stron, prawdziwym defektem takiej umowy był stan gdzie zastawca nie miał obowiązku informować drugiej strony o istnieniu innych hipotek, spokojnie mógł pokrzywdzić kolejnych wierzycieli ustanawiając kolejne hipoteki. Kolejną wadą była możność zawierania hipotek które mogły obejmować dłużnika majątek. Z biegiem czasu kolejny wierzyciel nie był w stanie przewidzieć jak wysokie są hipoteki z poprzedniego okresu.(Kuryłowicz M., Wiliński A.)

Szczególne rodzaje hipoteki

Do szczególnych rodzajów hipoteki zaliczamy:

• hipotekę kaucyjną
• hipotekę przymusową

Hipoteka kaucyjna sprowadza się do zabezpieczenia wierzytelności, o wysokości nie ustalonej, ale określonej do oznaczonej sumy najwyższej.

Hipoteka przymusowa polega na uzyskaniu hipoteki na wszystkich nieruchomościach dłużnika, przez wierzyciela, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym. Ten rodzaj hipoteki można uzyskać również na podstawie postanowienia prokuratora lub tymczasowego zarządzenia sądu (Z. Szczurek 1999, s. 175)

Patrz także:

• Doradca kredytowy
• Kredyt hipoteczny
• Odwrócona hipoteka
• Umorzenie długu

Hipoteka — artykuły polecane

Wierzytelność — Umowa zastawu — Darowizna — Dzierżawa — Zobowiązanie podatkowe — Zabezpieczenie — Aport — Wierzyciel — Prawo zastawu

Bibliografia

• Batora A., Helios J., Jedlecka W. (red.) (2014), Rządy prawa i europejska kultura prawna, Wydział Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego
• Dmowski A., Prokopowicz D., Sarnowski J. (2005), Podstawy finansów i bankowości, Difin, Warszawa
• Flejterski S., Świecka B. (red.) (2007), Elementy finansów i bankowości, CeDeWu, Warszawa
• Kosikowicz C., Ruśkowski E. (red.) (2008), Finanse publiczne i prawo finansowe, Wolters Kluwer, Warszawa
• Kufel J., Siuda W. (1998), Prawo gospodarcze dla ekonomistów, Scriptum, Poznań
• Kuryłowicz M., Wiliński A. (2016), Rzymskie prawo prywatne: zarys wykładu, Wolters Kluwer, Warszawa
• Maj-Waśniowska K., Cycoń M. (2011), Formy odwróconego kredytu hipotecznego w Polsce na tle wybranych krajów Unii Europejskiej, Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie
• Piasecki K. (1998), Księgi wieczyste i hipoteka, Branta, Bydgoszcz
• Szczurek Z. (2012), Prawo cywilne dla studentów administracji, Wolters Kluwer, Warszawa
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Dz. U. 1982 nr 19 poz. 147

Autor: Paweł Zygar, Michał Kobierski, Dominika Handzel