Hipoteka przymusowa

Hipoteka przymusowa zasadniczo uregulowana jest w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) ("K.w.h".).

Zgodnie z art. 109 K.w.h.:

• Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa), na podstawie tego tytułu wykonawczego.
• Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych".

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi hipotek, do powstania hipoteki konieczny jest jej wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Hipoteka przymusowa może zostać wpisana do księgi wieczystej, także na podstawie:

• tymczasowego zarządzenia sądu,
• postanowienia prokuratora,
• na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna,
• zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (o czym stanowi art. 110 K.w.h.).

Hipoteka przymusowa wpisana na podstawie:

• nieprawomocnego orzeczenia,
• tymczasowego zarządzenia sądu,
• postanowienia prokuratora,
• nieostatecznej decyzji

Jest nazywana hipoteką kaucyjną, tj. zabezpiecza ona wierzytelność o nieokreślonej jeszcze wysokości.

Zgodnie z treścią art. 1111 K.w.h., w braku przeciwnych postanowień ustawy, łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne, chyba że nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych. Podział zabezpieczenia między poszczególne nieruchomości zależy natomiast od uznania wierzyciela. Należy też pamiętać, że w razie przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przymusową albo w razie innego rozporządzenia taką wierzytelnością nie stosuje się przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

TL;DR

Artykuł opisuje zasady i warunki ustanowienia hipoteki przymusowej na nieruchomości. Hipoteka przymusowa może zostać wpisana do księgi wieczystej na podstawie różnych decyzji, takich jak zarządzenie sądu czy postanowienie prokuratora. W przypadku hipoteki przymusowej ustanowionej na podstawie nieostatecznej decyzji, nazywana jest hipoteką kaucyjną. W ujęciu Ordynacji podatkowej, państwo ma możliwość ustanowienia hipoteki przymusowej na nieruchomościach niesolidnego podmiotu. W przypadku wspólnoty majątkowej małżeńskiej, hipoteka przymusowa może być ustanowiona tylko wtedy, gdy wierzyciel posiada tytuł wykonawczy przeciwko obu małżonkom.

Hipoteka przymusowa w ujęciu Ordynacji podatkowej

Hipoteka przymusowa jest także uregulowana w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 1997 r. Nr 137, poz. 926) ("O.p".).:Zgodnie bowiem z art. 34 par. 1 O.p. Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach: podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w sposób przewidziany w art. 21 par. 1 pkt 2, a także z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości, zwana dalej hipoteką przymusową.

Jak więc widać państwo zabezpiecza swoje interesy fiskalne przewidując możliwość ustanowienia hipoteki przymusowej na nieruchomościach niesolidnego podmiotu.

Należy pamiętać, że przedmiotem hipoteki przymusowej w ujęciu Ordynacji podatkowej może być część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział podatnika, nieruchomość będąca przedmiotem współwłasności łącznej lub nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej lub część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział wspólników spółki cywilnej - z tytułu zaległości podatkowych spółki, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Hipoteka przymusowa a wspólnota majątkowa małżeńska

Jak podaje J. Ciszewski: Ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie zapisów ustawy o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 131, poz. 1075), która weszła w życie dnia 20 lutego 2011 r., dokonała szeregu zmian w obowiązujących przepisach dotyczących hipoteki. Od wielu lat nie doszło do tak szerokiej i radykalnej nowelizacji przepisów w tej kwestii. Ustawa miała na celu: uregulowanie kwestii budzących liczne dylematy oraz punkty sporne w orzecznictwie

Uprzednio Art. 109 ukwh. nie determinował wobec kogo, zostanie orzeczony tytuł wykonawczy ustanowienia hipoteki przymusowej. Stwarzało to liczne trudności, gdy nieruchomość objęta jest małżeńska wspólnością majątkową. Zasadniczą kwestią problemu jest zatwierdzenie wpisu do owej hipoteki, gdy tytuł wykonawczy, orzeczony jest wobec jednego z małżonków. Była to kwestia sporna, budząca wiele kontrowersji. Wątpliwości pojawiały się odnośnie wymogów formalnych dokumentu stanowiącego podstawę wpisu. W piśmiennictwie możemy napotkać rozbieżność poglądów. Jeśli chodzi o administracyjne postępowanie egzekucyjne, to przed nowelizacją jak i po jej wprowadzeniu w orzecznictwie Sądu Najwyższego powszechnie przyjmuje się, że jeżeli hipoteka ma obciążać nieruchomość wspólną dłużnika i jego małżonka, to administracyjny tytuł wykonawczy musi być wystawiony na nich oboje. (…)Zgodnie z art. 778 i 779 k.p.c., do egzekucji z majątku spółki cywilnej lub spadku konieczny jest tytuł wykonawczy przeciwko wszystkim współwłaścicielom. Skoro hipoteka przymusowa jest środkiem egzekucyjnym, trudno znaleźć argumenty przemawiające za tym, aby do jej ustanowienia na nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków nie powinien być wymagany tytuł wykonawczy przeciwko im obojgu.

Reasumując, jeżeli wierzyciel posiada tytuł wykonawczy tylko przeciwko jednemu z małżonków, oznacza to, iż dłużnik ponosi odpowiedzialność za swoje zobowiązania, tylko z majątku osobistego. Wobec tego wierzyciel nie może sięgnąć po zabezpieczenie roszczenia do majątku wspólnego. Hipoteka przymusowa nie zostanie ustanowiona na nieruchomości objęte wspólnością małżeńską (bezudziałową). Z wyjątkiem:

• dochodów z działalności,
• wynagrodzenia oraz tantiem z praw własności intelektualnej,
• gdy małżonkowie ustanowią rozdzielność majątkową (której może domagać się wierzyciel art. 52 krio).

Wierzyciel może uzyskać wpis hipoteki przymusowej na nieruchomość objętą wspólnością ustawową, tylko wtedy, gdy posiada tytuł wykonawczy również przeciwko drugiemu z małżonków.

Hipoteka przymusowa — artykuły polecane

Podatnik — Podatek od czynności cywilnoprawnych — Prawo zastawu — Prawo użytkowania wieczystego — Rejestr klauzul niedozwolonych — Umowa zastawu — Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego — Właściciel — Najem instytucjonalny — Depresja gospodarcza

Bibliografia

• Ciszewski J. (2015), Hipoteka przymusowa po zmianach (uwagi na marginesie nowelizacji Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Gdańskie studia prawnicze, nr 33
• Drapała P. (1996), Ustanowienie hipoteki przymusowej, Miesięcznik Rejent, nr 9/65
• Gniewek E. (2006), Prawo rzeczowe, C.H. Beck, Warszawa
• Pelc M. (2017), Powstanie i przedmiot hipoteki ze szczególnym uwzględnieniem nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 26 czerwca 2009 r. Rzeszowska Szkoła Wyższa
• Rudnicki S. (2007), Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, LexisNexis, Warszawa

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.

Autor: Michał Chudykowski, Aleksandra Krasoń