Najem instytucjonalny

Najem instytucjonalny to forma najmu lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe. W odróżnieniu od najmu okazjonalnego jest ona dedykowana dla wynajmujących będących przedsiębiorcami zajmującymi się wynajmowaniem lokali. Została ona szczegółowo uregulowana w rozdziale 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

TL;DR

Najem instytucjonalny to forma najmu mieszkań dla przedsiębiorców zajmujących się wynajmowaniem. Jest podobny do najmu okazjonalnego, ale umożliwia łatwiejszą eksmisję i ogranicza podwyżki czynszu. Wymaga zawarcia umowy pisemnej na czas określony, dotyczy tylko lokali mieszkalnych i właściciel musi być przedsiębiorcą. Do umowy należy dołączyć oświadczenie o poddaniu się dobrowolnej egzekucji. W przypadku nieopuszczenia lokalu, wynajmujący może uzyskać klauzulę wykonalności i wsparcie komornika i policji. Nie obowiązuje zimowy okres ochronny. Ustawa dopuszcza kaucję do 6-krotności miesięcznego czynszu, ale najczęściej najemcy wpłacają jednomiesięczne zobowiązanie.

Najważniejsze cechy

Forma najmu instytucjonalnego wyróżnia się na tle najmu zwykłego, lecz jest bardzo zbliżona do najmu okazjonalnego. Podobnie jak w przypadku tego drugiego pozwala na uproszczenie procesu eksmisyjnego nierzetelnych najemców. Wynajmujący bowiem nie musi zapewniać im lokalu socjalnego, co w Polskich realiach najczęściej uniemożliwiało pozbycie się takich lokatorów.

Zabezpieczeniem najemcy jest ograniczenie podwyżek czynszu jedynie do sytuacji określonych w umowie. Najem zwykły dopuszczał możliwość podnoszenia czynszu co minimum 6 miesięcy.

Wymogi wobec umowy najmu okazjonalnego

Zastosowanie najmu instytucjonalnego wymaga spełnienia określonych w ustawie formalności. Pierwszym z nich jest zawarcie umowy najmu obowiązkowo w formie pisemnej na czas oznaczony. Ustawodawca wyłączył jednak ograniczenia dotyczące maksymalnego czasu trwania takiej umowy, które nakładał kodeks cywilny. W najmie zwykłym bowiem, umowa na okres ponad 10 lat (w przypadku osób fizycznych) lub ponad 30 lat (w przypadku umowy między przedsiębiorcami) byłaby poczytywana na zawarta na czas nieoznaczony. Oznacza to, że możliwe jest zawarcie takiego stosunku najmu na praktycznie dowolny okres czasu. Warto wspomnieć, że najem okazjonalny został ograniczony do lat 10.

Wymogi wobec lokalu oraz wynajmującego

Umowa najmu instytucjonalnego może dotyczyć wyłącznie lokali mieszkalnych, a właściciel takiej nieruchomości musi być przedsiębiorcą, który zajmuje się wynajmem lokali. Dlatego właśnie bardzo często najem instytucjonalny jest nazywany "Najmem okazjonalnym dla przedsiębiorców". Wynajmującym może zatem być:

• osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą,
• osoba prawna,
• jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną.

Wystarczy, żeby była przedsiębiorcą i zajmowała się wynajmem lokali. Aby zastosowanie miały przepisy regulujące najem instytucjonalny, taki lokal musi być własnością przedsiębiorstwa, co oznacza, że nie skorzysta z tego przedsiębiorca, który posiada nieruchomość w majątku prywatnym.

Wymagane załączniki

Ustawa o ochronie praw lokatorów wymaga, aby do umowy najmu instytucjonalnego został dołączony jeden załącznik. Jest to oświadczenie o poddaniu się dobrowolnej egzekucji oraz zobowiązuje do opuszczenia lokalu we wskazanym przez wynajmującego terminie. Musi on także w jego treści przyjąć do wiadomości, że nie należy mu się w razie eksmisji lokal socjalny ani zastępczy. W porównaniu do najmu okazjonalnego zrezygnowano tutaj z dwóch dodatkowych załączników, czyli wskazania lokalu, do którego najemca może zostać eksmitowany oraz idącej z tym w parze zgody tamtego właściciela na przyjęcie eksmitowanego. Jest to znaczne ułatwienie dla przedsiębiorców, którzy o wiele łatwiej mogą przekonać tym najemców.

Eksmisja najemcy

Ułatwienie procesu eksmisyjnego oznacza, że w przypadku, gdy najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, a zaistniały przesłanki do tego, wynajmujący po wysłaniu żądania opróżnienia lokalu jest wspierany przez komornika i policję. Jeśli zatem najemca w terminie podanym przez właściciela nie opuści lokalu, nadawana jest klauzula wykonalności na akt notarialny, który był integralną częścią umowy najmu instytucjonalnego. Należy dodać, że wynajmujący nie może dać terminu na opuszczenie lokalu krótszego niż 14 dni. W najmie okazjonalnym termin ten był krótszy i wynosił 7 dni. Jest to kolejna różnica między tymi formami.

Najem instytucjonalny wyłącza także zimowy okres ochronny obowiązujący od 1 listopada do 31 marca, który to zabezpiecza najemcą w przypadku najmu zwykłego.

Kaucja zabezpieczająca

Ustawa o ochronie praw lokatorów dopuszcza maksymalną wysokość kaucji na poziomie 6-krotności miesięcznego czynszu. Jest to jednak bardzo wysoka kwota, nieodpowiadająca realiom rynkowym oraz oczekiwaniom najemców, którzy najczęściej decydują się na wpłatę 1-miesięcznego zobowiązania na poczet kaucji. Zastosowanie kwoty określonej w ustawie wiązałoby się w poważnymi trudnościami w znalezieniu zainteresowanej osoby.

Najem instytucjonalny — artykuły polecane

Najem okazjonalny — Umowa zastawu — Czynsz — Wierzyciel — Umowa użyczenia — Zniesienie współwłasności — Protest wekslowy — Właściciel — Zastaw umowny

Bibliografia

• Bończak-Kucharczyk E. (2013), Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych, Wolters Kluwer, Warszawa
• Jarosz I., Kossowska A. (2018), Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, Internetowy Przegląd Prawniczy TBSP UJ, nr 4
• Kamiński M. (2019), Zarządzanie najmem lokali w praktyce, C.H. Beck, Warszawa
• Mróz A. (2019), Zakończenie najmu okazjonalnego i opróżnienie lokalu, Zeszyty prawnicze, nr 19.2
• Strzelczyk R. (2019), Prawo nieruchomości, C.H. Beck, Warszawa
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Autor: Marcin Fester

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.