Operat szacunkowy

Operat szacunkowy to opinia autorska rzeczoznawcy majątkowego zawierająca potrzebne informacje o wartości wyceny przedmiotu oraz o metodach, których użyto do oszacowania tej wartości. Przedstawiony formalny wynik wartości wyceny przedmiotu może służyć jako dowód w postępowaniu sądowym. Operat szacunkowy jest wykonywany wyłącznie w formie pisemnej.

TL;DR

Operat szacunkowy to opinia autorska rzeczoznawcy majątkowego zawierająca informacje o wartości wyceny przedmiotu. Jest on ważny przez 12 miesięcy, chyba że zostanie przedłużony. Operat szacunkowy może być dowodem w postępowaniu cywilnym, zwłaszcza jeśli jest wykonany na zlecenie sądu. Jest również uważany za utwór w świetle prawa autorskiego, ponieważ jest rezultatem autorskiego ujęcia problemu.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

W rozdziale I działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami możemy natrafić na informacje o operacie szacunkowym. Jest on wykonywany przez rzeczoznawce majątkowego, w którym wyraża on swoją opinie o wartości nieruchomości. Wykonanie operatu szacunkowego może zlecić osoba z sektora finansów publicznych lub inny podmiot dysponujący lub wykorzystujący środki publiczne. Rzeczoznawca jest zobligowany dać możliwość jednostce, której dotyczy zawartość operatu szacunkowego wglądu do jego treści oraz zawartych w nim wszelkich poprawek. Rzeczoznawca może użyć danego operatu szacunkowego do dowolnego celu (nie musi go używać tylko i wyłącznie w celu, dla którego dokument został stworzony) (Ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997, s. 105-106).

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Ważności operatu szacunkowego wynosi 12 miesięcy. Może być ona krótsza, jeśli nastąpi utrata aktualności wyceny - np. ceny lub cechy nieruchomości podobnych ulegną zmianie. Operatem szacunkowym można posłużyć się nawet po upływie terminu jego ważności. W takim przypadku rzeczoznawca majątkowy musi wyrazić zgodę na przedłużenie ważności operatu poprzez zamieszczenie w jego treści odpowiedniej klauzuli przez rzeczoznawcę, który stworzył dokument oraz dodanie analizy, która potwierdzałaby, że nie nastąpiły żadne zmiany w zakresie prawnym oraz nie wystąpiła utrata ważności wyceny. Po tej procedurze ważność operatu szacunkowego zostaje przedłużona o kolejne 12 miesięcy, chyba, że wystąpi wcześniej wspominana utrata ważności wyceny (Ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997, s. 105-106).

Poprawność operatu szacunkowego

Opinię o tym, czy operat szacunkowy został stworzony prawidłowo orzeka organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Swoją opinię wygłasza nie później niż 2 miesiące po zatwierdzeniu umowy dotyczącej sporządzenia opinii o prawidłowości operatu szacunkowego. Aby to zrobić musi kierować się dwoma zasadami (Ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997, s. 107):

• grupa opiniujących powołana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych musi składać się z nie mniej niż dwóch rzeczoznawców,
• w procesie tworzenia opinii nie mogą uczestniczyć rzeczoznawcy majątkowi, których np. życie prywatne (sprawa operatu szacunkowego dotyczy żony lub innego członka rodziny rzeczoznawcy) może wpływać niekorzystnie na ich bezstronność (Ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997, s. 107)

Operat szacunkowy w postępowaniu cywilnym

Dowodami w postępowaniu cywilnym są fakty, która mają jakieś znaczenie w rozpatrywaniu sprawy. W trakcie postępowania cywilnego spotykamy się z zasadą kontradyktoryjności, która zakłada, że każda ze stron postępowania dostarcza dowody na czas procesu (dzięki dowodom będą mogli udowodnić swoje racje) (K. Badowska-Zygmuntowicz 2016, s. 7). Jednym z takich dowodów może być operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, który dysponuje ogromnym zasobem wiedzy z zakresu wyceny przedmiotów (m. in. nieruchomości). Sąd nie może podważać wiedzy rzeczoznawcy (M. Olczyk 2017, s. 109). Operat szacunkowy nie jest dokumentem urzędowym, gdyż dokument urzędowy musi być sporządzony przez organ władzy publicznej lub państwowej w zakresie ich postępowania. Rzeczoznawca nie należy do żadnego z nich. Operat szacunkowy może być wykonany na zlecenie sądu lub strony postępowania. Należy jednak podkreślić, że materiałem o większym znaczeniu będzie operat szacunkowy wykonany na zlecenie sądu. Operat jest dowodem prywatnym w przypadku wydania polecenia wykonania go przez jedną ze stron postępowania, a w przypadku sporządzenia przez sąd - wyjaśnieniem popierającym daną stronę (K. Badowska-Zygmuntowicz 2016, s. 7-10). Sąd przesądza o dopuszczeniu operatu szacunkowego jako dowodu w postępowaniu cywilnym. Sąd rozpatruje operat szacunkowy w sposób, który nie obejmuje wiedzy specjalistycznej z zakresu wyceny przedmiotu. Ma również za zadanie sprawdzenia dokumentu pod względem formalnym tzn. czy operat szacunkowy jest logicznie powiązany i kompletny (M. Olczyk 2017, s. 109).

Operat szacunkowy a prawa autorskie

Ze względu na to, że każdy rzeczoznawca majątkowy ma uprawnienia do sporządzania operatu szacunkowego należałoby go nazwać opinią autorską, a co za tym idzie - jest on utworem w świetle prawa autorskiego (K. Badowska-Zygmuntowicz 2016, s. 9). Zdaniem J. Krotoskiego "Operat jest rezultatem autorskiego ujęcia problemu przez rzeczoznawcę poprzez wybór metody badawczej, układu czy formy przedstawienia danych. Z pewnością znacznie szerszą prawno-autorską objęte będą operaty rzeczoznawców dotyczące oceny skomplikowanego problemu faktycznego, który wymagać będzie nietypowego i twórczego podejścia" (J. Krotoski 2010, s. 13). Utwór (dzieło) według prawa autorskiego odznacza indywidualizm (jesteśmy w stanie odróżnić dany utwór od innych w podobnej tematyce). Większa część operatów szacunkowych jest dostosowana do tego wymagania, ponieważ gdybyśmy zleci do sporządzenia kilku różnym rzeczoznawcom majątkowym operatów szacunkowych dla tych samych np. nieruchomości to okazałoby się, że operaty szacunkowe skonstruowane przez nich różnią się między sobą. To właśnie świadczy i ich inności i indywidualnym podejściu do tej samej sprawy. Oryginalności operatu szacunkowego sprzyja także fakt, że opracowywane są dla przeróżnych celów przez różnych rzeczoznawców (K. Badowska-Zygmuntowicz 2016, s. 9).

Operat szacunkowy — artykuły polecane

Nacjonalizacja — Anonimizacja danych — Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego — Dane osobowe — Sąd polubowny — Kodeks cywilny — Interes prawny — Klauzula poufności — Akt notarialny — Tablica Kamishibai

Bibliografia

• Badowska-Zygmuntowicz K. (2016), Specyfika operatu szacunkowego jako dowodu w postępowaniu cywilnym, Zeszyty Naukowe Państwowej Wyższej Szkoły Zawodowej im. Witelona w Legnicy, nr 1 (18)
• Krotoski J. (2010), Operat szacunkowy jako przedmiot ochrony w prawie autorskim, Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego, nr 1
• Olczyk M. (2017), Operat szacunkowy jako dowód w postępowaniu administracyjnym, Rynek-Społeczeństwo-Kultura, nr 26
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

Autor: Aleksandra Marszalik