Deweloper

Deweloperem określa się przedsiębiorcę lub przedsiębiorstwo, które w ramach swojej działalności gospodarczej organizuje oraz koordynuje proces inwestycyjny związany z daną nieruchomością. Deweloper jest uczestnikiem rynku nieruchomości inicjującym i realizującym tak zwane przedsięwzięcie deweloperskie bądź proces deweloperski. Deweloper nadzoruje ten proces, w celu osiągnięcia dochodu po ukończeniu inwestycji. Głównym źródłem dochodu dewelopera jest jej sprzedaż bądź wynajem po jej ukończoniu (M. Bieńkowski 2018, s. 3-4). Przedsięwzięcie deweloperskie jest procesem skomplikowanym i wymagającym od dewelopera kreatywności począwszy od wybrania gruntu, aż po efektywne łączenie całej inwestycji z zasobami finansowymi i marketingowymi (E. Kucharska-Stasiak 2016, s. 347-348). W polskim prawie pojęcie procesu deweloperskiego zostało uregulowane w Ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377). Proces ten obejmuje w szczególności nabywanie prawa do gruntu, na którym ma być realizowana inwestycja, nadzór nad przygotowaniem projektu budowlanego i nabycie do niego praw, pozyskanie materiałów budowlanych oraz zdobycie odpowiednich zezwoleń administracyjnych. Po ukończeniu inwestycji deweloper zobowiązany jest na mocy wcześniej podpisanej umowy deweloperskiej, do przeniesienia, bądź ustanowiona na rzecz nabywcy prawa własności danego obiektu lub jego części, w zamian za spełnienie świadczenia pieniężnego ze strony nabywcy.

TL;DR

Deweloper to przedsiębiorca lub przedsiębiorstwo, które organizuje i koordynuje proces inwestycyjny związany z nieruchomościami. Proces deweloperski obejmuje wybór gruntu, przygotowanie projektu, pozyskanie materiałów i zezwoleń, a po ukończeniu inwestycji sprzedaż lub wynajem. Działalność deweloperska może dotyczyć nowych terenów, modernizacji istniejących budynków, modyfikacji zabudowy lub przygotowania gruntów pod zabudowę. W Polsce można wyróżnić deweloperów mieszkaniowych, komercyjnych i predeweloperów.

Kryteria stanowiące o działaniu deweloperskim

To czy można określić dane działania jako deweloperskie stanowi kilka kryteriów wymienionych przez J. Sadowską (2015, s. 3-4):

• deweloper figuruje jako właściciel gruntu, na którym jest lub ma powstać nieruchomość
• deweloper ma obowiązek dokonać/zlecić wykonanie projektu architektonicznego
• na deweloperze spoczywa odpowiedzialność pozyskania i dostarczenia materiałów na teren budowy oraz finansowanie inwestycji
• deweloper może przekazać kontrolę, korzyści oraz ryzyko na nabywcę dopiero po ukończeniu budowy. Przekazanie to odbywa się za pomocą aktu notarialnego.

Formy procesów deweloperskich na obszarach zurbanizowanych

Działalność deweloperska w większych miastach skupia się coraz bardziej na odzyskiwaniu zasobów budowlanych i ich modernizacji. Jest to motywowane modą na dążenie do ochrony środowiska i chęcią wolniejszego eksploatowania gruntów. Modernizacja istniejących gruntów i budynków wymaga mniejszego zapotrzebowania energetycznego i pochłaniania mniej zasobów niż inwestycje budowane od początku. Jedna z klasyfikacji procesów deweloperskich na terenach zurbanizowanych została przedstawiona przez E. Kucharską-Stasiak i obejmuje (2016, s. 349):

• new deveopment - proces polegający na zagospodarowaniu nowego, niezurbanizowanego terenu i realizacji na nim nowej inwestycji. Proces powiązany z ekspansją i rozrastaniem się miast.
• redevelopment - sytuacja kiedy zostaje zagospodarowany teren, na którym istnieje już jakaś zabudowa. Starą zabudowę likwiduje się w celu budowy nowej.
• property development - działania polegające na modyfikacji zabudowy istniejącej, na jej konserwacji, remoncie, modernizacji.
• land development - inwestycje prowadzące do przygotowania gruntów pod przyszłą zabudowę. Działania te obejmują zakup gruntu, nabycie praw użytkowania wieczystego, wprowadzenie zmian w przeznaczeniu gruntu w miejscowym planie zagospodarowania. Podzielenie gruntów na mniejsze działki lub łączenie mniejszych działek w większą działkę inwestycyjną. Zmiany te, zbrojenie terenu mają prowadzić do podwyższenia wartości nieruchomości.

Podział deweloperów ze względu na specjalizację

W Polsce można zaobserwować podział na różnych deweloperów, ze względu na ich specjalizację. D. Trojanowski (2004, s. 212-213) wyróżnił trzy rodzaje deweloperów:

• deweloperzy mieszkaniowi - deweloperzy wyspecjalizowani w mieszkalnictwie. Wyodrębnienie tej kategorii wynika przede wszystkim z innej specyfiki rynku i innego finansowania tych inwestycji.
• deweloperzy komercyjni - deweloperzy pracujący w ramach projektów, w wyniku których powstają nieruchomości o różnej funkcjonalności; usługowej, handlowo-usługowej, rekreacyjno-wypoczynkowej, przemysłowej.
• predeweloperzy - zajmują się zagospodarowaniem terenów, zmianą ich podziału fizycznego oraz prawnego na mniejsze działki, zmianę ich przeznaczenia w planach miejscowym i uzbrojenie terenu. Zazwyczaj ich działania nie obejmują budowania nowych obiektów, a nowo powstałe działki są odsprzedawane innym deweloperom bądź inwestorom.

Deweloper — artykuły polecane

Podział przedsiębiorstwa — Partnerstwo publiczno-prywatne — Towarzystwo Budownictwa Społecznego — Reasekuracja — Nieruchomość — Konsorcjum — Inwestowanie — Rewitalizacja — Gospodarka nieruchomościami

Bibliografia

• Bieńkowski M. (2018), Analiza kondycji branży deweloperskiej w kontekście zmieniających się uwarunkowań gospodarczych - rekomendacje na przyszłość, Kwartalnik Prawo-Społeczeństwo-Ekonomia, numer 1
• Bieszk-Stolorz B., Markowicz I. (2018), Analiza sytuacji sektorów deweloperzy, budownictwo i przemysł materiałów budowlanych na GPW w Warszawie w okresach kryzysowych, Studia i Prace WNEIZ US, numer 54/1
• Kucharska-Stasiak E. (2016), Ekonomiczny wymiar nieruchomości, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa
• Sadowska J. (2015), Usługi deweloperskie w ujęciu księgowym i podatkowym, C.H. Beck, Warszawa
• Trojanowski D. (2004), Inwestycje i nieruchomości-teoria i praktyka, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Gdańskiego, numer 1
• Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377

Autor: Magdalena Kacperek

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.