Immisje

Immisje to działania właściciela ziemi, które są odczuwalne na ziemi sąsiedzkiej. Jest to forma, z jaką mieszkaniec oddziałuje na nieruchomość sąsiada. Nie jest to natomiast fizyczne wtargnięcie na jego teren. Immisje to ogół czynności wykonywanych na własnej nieruchomości, które mają skutki na gruncie sąsiednim. Jak pisze A. Kaczor wyróżniamy immisję:

• "bezpośrednią,
• pośrednią,
• pozytywną,
• negatywną"

J. Bieluk w swojej książce opisuje dodatkowo podział immisji pośrednich na materialne i niematerialne.

Immisje pośrednie a bezpośrednie

Immisje pośrednie

Jak sama nazwa podaje jest to oddziaływanie na grunt sąsiada w sposób pośredni ("poprzez na przykład wytwarzanie na swojej nieruchomości hałasu, pyłów, gazów, dymu, fal elektromagnetycznych"). Immisje pośrednie niekoniecznie są traktowane jako naruszenie prawa własności (co znaczy, że często właściciel nieruchomości jest pozbawiony środków prawnych jakie powinny mu przysługiwać w momencie, kiedy występuje naruszenie prawa własności.), "jednak prawo przewiduje pewne ograniczenia co do zakresu takich ingerencji: właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłóciłyby korzystanie z nieruchomości sąsiedzkich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno - gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych".

• Immisje materialne - Są to m.in. dym, pył, wstrząsy, zapach, woda, światło, owady, gaz - czyli wszelka materia, która przenika z nieruchomości wyjściowej na sąsiednią.
• Immisje niematerialne - Jest to działanie na sferę psychiki (nie na samą nieruchomość sąsiada) poprzez obudzenie w nim emocji związanych z obawą "zagrożenia życia, zdrowia lub mienia albo negatywnych odczuć estetycznych".

Immisje bezpośrednie

W przeciwieństwie do immisji pośrednich jest to skierowanie na grunt sąsiedni niektórych substancji (zanieczyszczeń: nieczystości, odpadów) w sposób świadomy i celowy. W wielu przypadkach jest to działanie, do którego wykorzystuje się specjalne urządzenia (np. rowy czy rury). Immisje bezpośrednie są naruszeniem prawa własności.

"Immisje bezpośrednie są zakazane z mocy art. 140 k.c., z kolei immisje pośrednie z mocy art. 144 k.c. Jednakże immisje pośrednie są dopuszczalne do granic przeciętnej miary wynikającej ze społeczno - gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Immisje pośrednie przekraczające wskazaną miarę mogą być dopuszczalne na podstawie służebności wyłączenia. Natomiast przy ustanawianiu takiej służebności należy brać pod uwagę kognitywne przepisy prawa publicznego".

Immisje pozytywne i negatywne

Immisje pozytywne

To przedostanie się na nieruchomość sąsiednią cząstek materii najczęściej w wyniku użycia chemicznych środków ochrony roślin, emisji pyłów, dymu, hałasu, wstrząsów itp.

Immisje negatywne

Są spowodowane zachowaniem na nieruchomości wyjściowej i polegają na "przeszkadzaniu w przenikaniu na nieruchomość sąsiednią w szczególności światła słonecznego, wody, powietrza lub przeszkadzają w dostępie do widoku".

Odpowiedzialność za immisje

Naruszenie prawa własności poprzez immisje bezpośrednie może wiązać się z różnymi konsekwencjami prawno-ekonomicznymi dla właściciela ziemi. W zależności od charakteru naruszenia, właściciel może być zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody lub zapłacenia odszkodowania. Istnieje również możliwość nałożenia sankcji administracyjnych lub karnej odpowiedzialności na właściciela nieruchomości.

W niektórych sytuacjach istnieją wyjątki od odpowiedzialności za immisje bezpośrednie. Przykładem może być sytuacja, gdy immisje są wynikiem normalnego użytkowania nieruchomości lub działalności gospodarczej, która jest zgodna z przepisami prawa. W takim przypadku właściciel może być zwolniony z odpowiedzialności za szkody wyrządzone sąsiednim nieruchomościom.

W przypadku immisji bezpośrednich i pośrednich właściciel nieruchomości sąsiedniej ma możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. W zależności od skali wyrządzonej szkody, roszczenia mogą dotyczyć zarówno naprawienia szkody, jak i zapłacenia odpowiedniego odszkodowania. Właściciel nieruchomości sąsiedniej może również żądać zaprzestania dalszych immisji.

W przypadku immisji istotne jest ustalenie wysokości odszkodowania, które powinno być adekwatne do wyrządzonej szkody. Kryteria ustalania wysokości odszkodowania mogą obejmować m.in. wartość nieruchomości, rodzaj i stopień naruszenia oraz stopień winy sprawcy. Istotną rolę w ustalaniu odszkodowania mogą odgrywać również biegli i eksperci z zakresu oceny szkód.

W kontekście immisji istotne jest uwzględnienie przepisów dotyczących ochrony środowiska i zdrowia publicznego. Istnieją przepisy, które określają dopuszczalne poziomy emisji substancji szkodliwych do powietrza, wody lub gleby. Naruszenie tych przepisów może skutkować nałożeniem sankcji administracyjnych, takich jak grzywny lub zakaz prowadzenia określonej działalności gospodarczej.

Środki zaradcze w przypadku immisji

W przypadku immisji bezpośrednich i pośrednich właściciel nieruchomości sąsiedniej ma różne środki zaradcze do dyspozycji. Może on dochodzić swoich praw poprzez wniesienie powództwa cywilnego o naprawienie szkody lub zapłacenie odszkodowania. Istnieje również możliwość złożenia skargi do organów administracji publicznej, które mają uprawnienia do nakładania sankcji na sprawcę immisji.

Dochodzenie roszczeń odszkodowawczych na drodze sądowej wymaga przejścia przez określone etapy postępowania. Właściciel nieruchomości sąsiedniej powinien najpierw zgłosić swoje roszczenia do sądu, przedstawiając dowody na wyrządzone szkody. Następnie sąd rozpoznaje sprawę, wysłuchuje argumentów obu stron i podejmuje decyzję co do wysokości odszkodowania lub naprawienia szkody.

Oprócz postępowania sądowego istnieją również alternatywne metody rozwiązywania sporów związanych z immisjami. Jedną z takich metod jest mediacja, w której strony sporu podejmują próbę znalezienia wspólnego rozwiązania pod nadzorem neutralnego mediatora. Inną metodą jest arbitraż, gdzie strony zlecają rozstrzygnięcie sporu niezależnemu arbitrowi, którego decyzja ma moc prawną.

Sporządzenie umowy regulującej immisje między sąsiadami może przynieść wiele korzyści. Umowa może określić warunki użytkowania nieruchomości, zasady minimalizacji immisji oraz odpowiedzialność za wyrządzone szkody. Dzięki umowie możliwe jest uniknięcie sporów sądowych i uregulowanie kwestii immisji w sposób korzystny dla obu stron.

Sporządzanie umowy regulującej immisje wymaga przestrzegania pewnych praktycznych wskazówek. Umowa powinna być jasna, precyzyjna i kompleksowa, uwzględniając wszystkie aspekty immisji. Warto skonsultować się z prawnikiem lub ekspertem w dziedzinie zarządzania środowiskowego w celu zapewnienia kompletności i skuteczności umowy. Umowa powinna być również regularnie monitorowana i aktualizowana w przypadku zmian w sytuacji obu stron.

Immisje a planowanie przestrzenne

Planowanie przestrzenne odgrywa istotną rolę w kontekście ograniczania negatywnych immisji. Poprzez odpowiednie zagospodarowanie przestrzenne można minimalizować oddziaływanie nieruchomości na siebie oraz zapewnić optymalne warunki dla mieszkańców i przedsiębiorców. Planowanie przestrzenne uwzględnia m.in. ustalanie stref ochronnych, określanie dopuszczalnych norm emisji czy wyznaczanie terenów przeznaczonych pod konkretne rodzaje działalności gospodarczej.

W ramach planowania przestrzennego istnieją zasady zagospodarowania mające na celu minimalizację oddziaływania nieruchomości na siebie. Przykładem takiej zasady może być ustalanie odpowiednich odległości między różnymi rodzajami nieruchomości, takimi jak mieszkalne, przemysłowe czy usługowe. Zasady te mają na celu zapewnienie odpowiedniej separacji między różnymi funkcjami nieruchomości oraz minimalizację ryzyka wystąpienia negatywnych immisji.

W celu efektywnego zarządzania immisjami istotne jest ustanowienie najlepszych praktyk współpracy między właścicielami nieruchomości, organami administracji publicznej i ekspertami w dziedzinie zarządzania środowiskowego. Właściciele nieruchomości powinni być świadomi swoich obowiązków i odpowiedzialności za immisje, a organy administracji publicznej powinny nadzorować i kontrolować przestrzeganie przepisów dotyczących ochrony środowiska. Współpraca z ekspertami pozwala na skuteczne identyfikowanie i minimalizowanie negatywnych immisji.

W planowaniu przestrzennym można zastosować różne narzędzia i metody w celu minimalizacji negatywnych immisji. Przykładem takiego narzędzia może być ustalanie limitów emisji dla konkretnych rodzajów działalności gospodarczej. Można również wykorzystać metody modelowania przestrzennego, które pozwalają na symulację oddziaływania nieruchomości na siebie i ocenę skutków immisji.

Immisje — artykuły polecane

Klęska żywiołowa — Choroba zawodowa — Odpady niebezpieczne — Prawo własności — Tolerancja — Czynność procesowa — Odpowiedzialność cywilna — Czystość powietrza — Siła wyższa

Bibliografia

• Bieluk J. (2012), Z zagadnień prawa rolnego, cywilnego i samorządu terytorialnego, Wydawnictwo Termida 2, Białystok
• Goettel M. (2013), Sytuacja zwierzęcia w prawie cywilnym, Wolters Kluwer, Warszawa
• Kaczor A. (red.) (2008), Leksykon nieruchomości, Wolters Kluwer, Warszawa
• Krawczyk M. (2018), Zakres dopuszczalnych immisji pośrednich w stosunkach sąsiedzkich w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, sądów powszechnych i administracyjnych: zarys problematyki, Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Przyrodniczo-Humanistycznego w Siedlcach. Seria: Administracja i Zarządzanie, Nr 44
• Moskała J. (2009), Immisja jako dopuszczalna forma ingerencji w cudze prawo własności w prawie polskim w świetle orzecznictwa, Własność- idea, instytucje, ochrona, Wrocław
• Pietraszewski M. (2013), Immisje sąsiedzkie a ochrona dóbr osobistych, [w:] Księga dla naszych kolegów. Prace prawnicze poświęcone pamięci doktora Andrzeja Ciska, doktora Zygmunta Masternaka i doktora Marka Zagrosika pod red. J. Mazurkiewicza, Warszawa
• Warciński M. (2013), Służebności gruntowe według kodeksu cywilnego, Wolters Kluwer, Warszawa

Autor: Aleksandra Brózda