Powierzchnia użytkowa

Powierzchnia użytkowa (Pu) - to powierzchnia obejmująca wszystkie piętra danego budynku, która spełnia jego podstawowe funkcje. Powierzchnię użytkową w budynku mieszkalnym są pokoje, a w budynkach przemysłowych powierzchnie produkcyjne. Z uwagi na to, że definicja pojawia się w wielu dokumentach, uniemożliwia to jej jednakową interpretację.

TL;DR

Artykuł omawia różne metody obliczania powierzchni użytkowej budynków. Wskazuje na różnice w interpretacji definicji powierzchni użytkowej oraz przedstawia porównanie dwóch norm obliczania powierzchni. Artykuł również wymienia dokumenty, w których pojawia się definicja powierzchni użytkowej.

Obliczanie powierzchni użytkowej lokalu

Tabela 1. Przedstawia porównanie dwóch metod obliczania powierzchni użytkowej za pomocą norm: PN-70/B-02365 i PN - ISO 9836:1997

Lp.	Przedmiot	PN-70/B-02365	PN-ISO 9836:1997
1.	Obmiar pomieszczenia wykonuje się na poziomie	1,00 m nad podłogą	na poziomie podłogi
2.	Obmar pomieszczenia wykonuje się w świetle ścian ograniczających	w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu*	w stanie całkowicie wykończonym
3.	Wnęki w ścianch o powierzchni do 0,1m2	nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia	nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
4.	Wnęki w ścianach o powierzchn powyżej 0,1m2	dolicza się do powierzchni pomieszczenia	nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
5.	Przejścia w ścianach, drzwiach i oknach (balkonowych)	nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia	nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
6.	Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni do 0,1m2 włącznie	dolicza się do powierzchni pomieszczenia	nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
7.	Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 m2	potrąca się z powierzchni pomieszczenia i dolicza do powierzchni konstrukcji	potrąca się z powierzchni pomieszczenia
8.	Dokładność pomiarów i obliczeń: pomiaru liniowego powierzchni	do 0,01 m do 0,1 m2	do 0,01 m do 0,1 m2

Tabela 1. Obliczanie powierzchni użytkowej lokalu (Zbroś D. 2016)

Przy obliczaniu powierzchni na podstawie dokonywanych pomiarów z natury budynków oblicowanych należy uwzględnić korektę wymiarów przy założeniu grubości:

• okładziny zewnętrzne 5 cm
• wyprawy zewnętrzne oraz okładziny wewnętrzne 3 cm
• wyprawy wewnętrzne 2 cm

Obliczane powierzchni użytkowej obiema metodami (porównanie)

Lp.	Zalicza się do powierzchni pomieszczenia	PN-70/B-02365	PN-ISO 9836:1997
1.	Powierzchnia o jednakowej wysokości	w 100%	w 100%
2.	Część pomieszczenia o wysokości wyższej od poziomu danej kondygnacji	Tnie wyodrębnia się z powierzchni całego pomieszczenia	wyodrębnia się i liczy oddzielnie powierzchnię obydwu części pomieszczenia
3.	Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem	o wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100%, o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50% poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia	liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią podłogi, jednak dzieli się ją na dwie części: część o wysokości 1,90 m i więcej liczy się w całości, część o wysokości poniżej 1,90 m zalicza się do powierzchni pomocniczej ||
4.	Powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.)	nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania lub lokalu użytkowego)	dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy) powierzchnie nakryte (loggie)

Tabela 2. Obliczane powierzchni użytkowej obiema metodami (porównanie) (Zbroś D. 2016)

Powierzchnia użytkowa w literaturze

Definicja powierzchni użytkowej pojawia się w takich dokumentach jak:

• Polski Komitet Normalizacyjny

Do norm używanych do określenia powierzchni użytkowych należą:

• PN-B-02365:1970 "Powierzchnie Budynków. Podział, określenia zasady obmiaru".
• PN-ISO 9836:1997 "Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych".
• PN-ISO 9836:2015-12 "Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych".

• Standardy Międzynarodowe

Do międzynarodowych standardów należą:

• International Organization for Standardization (ISO), ISO 9836 2011 and 2017— Performance Standards in Building—Definition and calculation of area and space indicators [34, 35];
• The European Committee for Standardization (CEN), EN 15221-6—Area and Space Measurement in Facility Management, 2011 [13];
• The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA), European Valuation Stan - dards (EVS)—Code of Measurement of Distance, Area and Volume, 2012 and 2016 [53, 54];
• International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC), IPMS for Office Buildings, 2014 [25], IPMS for Residential Buildings, 2016 [26]; IPMS for Industrial Buildings [27] and IPMS for Retail Buildings [28];
• Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Code of Measuring Practice, 2007 [16]; Property Measurement, 2015 [47];
• The Council European Geodetic Surveyors (CLGE), The European Real Estate Area Label (euREAL), Measurement Code for the Floor Area of Buildings, 2012 [39];
• American Society for Testing and Materials (ASTM), E1836/E1836M-09—Standard Practice for Building Floor Area Measurements for Facility Management, 2006 [4] and 2016 [3];
• Building Owners and Managers Association (BOMA), Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1—2010 and 2017); Industrial Build - ings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2-2012), Gross Areas of a Building: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.3-2009) ..., Mixed - Use Properties: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.6-2012).

• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości mówi że, powierzchnią użytkową jest " łączne pole powierzchni użytkowej lokali w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi do lokali".

• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych

Według Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnia użytkowa to "powierzchnią mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe".

• Ustawa o podatku od spadków i darowizn

Według tej ustawy powierzchnią użytkową budynku jest "powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń zarówno w podziemnych częściach jak i naziemnych".

Nie uwzględnia ona obszaru, który zajmują:

• klatki schodowe,
• piwnice,
• szyby dźwigów.

• Ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego

Według Ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnnego przez powierzchnię użytkową należy rozumieć: "powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału".

Powierzchnia użytkowa — artykuły polecane

Rejestr gruntów — Instrukcja bezpieczeństwa pożarowego — Świadectwo energetyczne — Rezerwat przyrody — Park narodowy — Norma prawna — Wzorzec — Pozwolenie zintegrowane — Spis powszechny

Bibliografia

• Abdullah K. i in (2018), Towards harmonizing property measurement standards, Journal of Spatial Information Science, nr 17
• Mazowiecka Okręgowa Izba Architektów Rzeczypospolitej Polskiej (2018), Sprostowanie dotyczące stosowania normy PN-ISO 9836:1997, Warszawa
• Polski Komitet Normalizacyjny (1970), PN-B-02365:1970, Powierzchnie budynków, Podział, określenia i zasady obmiaru, Polski Komitet Normalizacyjny, Warszawa
• Polski Komitet Normalizacyjny (1997), PN-ISO 9836:1997, Właściwości użytkowe w budownictwie, Określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, Polski Komitet Normalizacyjny, Warszawa
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym Dz.U. 2016 poz. 312
• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
• Zbroś D. (2016), Zasady obliczania powierzchni użytkowej budynków według dwóch obecnie obowiązujących norm polskich, Inżynieria Bezpieczeństwa Obiektów Antropogenicznych, nr 3

Autor: Anna Mogilska

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.