Powierzchnia użytkowa

Powierzchnia użytkowa
Polecane artykuły

Powierzchnia użytkowa (Pu) – to powierzchnia obejmująca wszystkie piętra danego budynku, która spełnia jego podstawowe funkcje. Powierzchnię użytkową w budynku mieszkalnym są pokoje, a w budynkach przemysłowych powierzchnie produkcyjne. Z uwagi na to, że definicja pojawia się w wielu dokumentach, uniemożliwia to jej jednakową interpretację.

Obliczanie powierzchni użytkowej lokalu

Tabela 1. Przedstawia porównanie dwóch metod obliczania powierzchni użytkowej za pomocą norm: PN-70/B-02365 i PN – ISO 9836:1997[1]

Lp. Przedmiot PN-70/B-02365 PN-ISO 9836:1997
1. Obmiar pomieszczenia wykonuje się na poziomie 1,00 m nad podłogą na poziomie podłogi
2. Obmar pomieszczenia wykonuje się w świetle ścian ograniczających w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu* w stanie całkowicie wykończonym
3. Wnęki w ścianch o powierzchni do 0,1m2 nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
4. Wnęki w ścianach o powierzchn powyżej 0,1m2 dolicza się do powierzchni pomieszczenia nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
5. Przejścia w ścianach, drzwiach i oknach (balkonowych) nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
6. Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni do 0,1m2 włącznie dolicza się do powierzchni pomieszczenia nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
7. Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 m2 potrąca się z powierzchni pomieszczenia i dolicza do powierzchni konstrukcji potrąca się z powierzchni pomieszczenia
8. Dokładność pomiarów i obliczeń:
  • pomiaru liniowego
  • powierzchni
  • do 0,01 m
  • do 0,1 m2
  • do 0,01 m
  • do 0,1 m2
Tabela 1. Obliczanie powierzchni użytkowej lokalu (Zbroś D. 2016) Przy obliczaniu powierzchni na podstawie dokonywanych pomiarów z natury budynków oblicowanych należy uwzględnić korektę wymiarów przy założeniu grubości[1]:
  • okładziny zewnętrzne 5 cm
  • wyprawy zewnętrzne oraz okładziny wewnętrzne 3 cm
  • wyprawy wewnętrzne 2 cm

Obliczane powierzchni użytkowej obiema metodami (porównanie)

Lp. Zalicza się do powierzchni pomieszczenia PN-70/B-02365 PN-ISO 9836:1997
1. Powierzchnia o jednakowej wysokości w 100% w 100%
2. Część pomieszczenia o wysokości wyższej od poziomu danej kondygnacji Tnie wyodrębnia się z powierzchni całego pomieszczenia wyodrębnia się i liczy oddzielnie powierzchnię obydwu części pomieszczenia
3. Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem
  • o wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100%,
  • o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%
  • poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia
liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią podłogi, jednak dzieli się ją na dwie części:
  • część o wysokości 1,90 m i więcej liczy się w całości,
  • część o wysokości poniżej 1,90 m zalicza się do powierzchni pomocniczej ||
4. Powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania lub lokalu użytkowego) dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie:
  • powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy)
  • powierzchnie nakryte (loggie)

Tabela 2. Obliczane powierzchni użytkowej obiema metodami (porównanie) (Zbroś D. 2016)

Powierzchnia użytkowa w literaturze

Definicja powierzchni użytkowej pojawia się w takich dokumentach jak:

Do norm używanych do określenia powierzchni użytkowych należą:

  • PN-B-02365:1970 "Powierzchnie Budynków. Podział, określenia zasady obmiaru".
  • PN-ISO 9836:1997 "Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych".
  • PN-ISO 9836:2015-12 "Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych".
  • Standardy Międzynarodowe
Do międzynarodowych standardów należą[2]:
  • International Organization for Standardization (ISO), ISO 9836 2011 and 2017— Performance Standards in Building—Definition and calculation of area and space indicators [34, 35];
  • The European Committee for Standardization (CEN), EN 15221-6—Area and Space Measurement in Facility Management, 2011 [13];
  • The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA), European Valuation Stan- dards (EVS)—Code of Measurement of Distance, Area and Volume, 2012 and 2016 [53, 54];
  • International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC), IPMS for Office Buildings, 2014 [25], IPMS for Residential Buildings, 2016 [26]; IPMS for Industrial Buildings [27] and IPMS for Retail Buildings [28];
  • Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Code of Measuring Practice, 2007 [16]; Property Measurement, 2015 [47];
  • The Council European Geodetic Surveyors (CLGE), The European Real Estate Area Label (euREAL), Measurement Code for the Floor Area of Buildings, 2012 [39];
  • American Society for Testing and Materials (ASTM), E1836/E1836M–09—Standard Practice for Building Floor Area Measurements for Facility Management, 2006 [4] and 2016 [3];
  • Building Owners and Managers Association (BOMA), Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1—2010 and 2017); Industrial Build- ings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2–2012), Gross Areas of a Building: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.3-2009) ..., Mixed- Use Properties: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.6–2012).
  • Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości mówi że, powierzchnią użytkową jest " łączne pole powierzchni użytkowej lokali w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi do lokali"[3].
  • Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
Według Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnia użytkowa to "powierzchnią mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe"[4].
  • Ustawa o podatku od spadków i darowizn
Według tej ustawy powierzchnią użytkową budynku jest "powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń zarówno w podziemnych częściach jak i naziemnych"[5].
Nie uwzględnia ona obszaru, który zajmują[5]:
  • klatki schodowe,
  • piwnice,
  • szyby dźwigów[5].
  • Ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego
Według Ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnnego przez powierzchnię użytkową należy rozumieć: "powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału"[6].

Przypisy

  1. 1,0 1,1 Zasady obliczania powierzchni użytkowej budynków według dwóch obecnie obowiązujących norm polskich 2016, s. 4
  2. Abdullah K. i in. 2018, s. 88
  3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym 2016, s. 5
  4. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych 1991, s. 2/38
  5. 5,0 5,1 5,2 Ustawa o podatkach od spadków i darowizn 1983, s. 16/21
  6. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (2001), s. 2/45

Bibliografia

Autor: Anna Mogilska

Uwaga.png

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych.

Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.