Opłata adiacencka

Opłata adiacencka zgodnie z definicją zawartą w Ustawie - jest to opłata lokalna, zasilająca dochody własne gmin, ustalana w przypadku (Ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997, stan prawny na dzień 04.11.2019, s. 4, 68, 77, 102-104):

1. wzrostu wartości nieruchomości gruntowych spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej (np kanalizacja, drogi) z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi
2. scalenia i podziału nieruchomości gruntowych
3. podziału nieruchomości gruntowych na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego

TL;DR

Opłata adiacencka to lokalna opłata, która zasilają dochody gmin. Może być pobierana w przypadku wzrostu wartości nieruchomości, scalania i podziału nieruchomości. Właściciel lub użytkownik wieczysty może wnioskować o podział nieruchomości, co może skutkować ustaleniem opłaty adiacenckiej. Opłata może być rozłożona na raty. Opłata adiacencka jest często mylona z rentą planistyczną. Nie wszystkie gminy uchwalają opłatę adiacencką, ale przepisy nakładają na radę gminy obowiązek ustalenia stawki procentowej.

Warunki opłaty adiacenckiej

W przypadku wzrostu wartości nieruchomości, ustalonej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego biegłego rzeczoznawcę, z tytułu zakończonej inwestycji, opłata adiacencka jest udziałem właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości w ogólnych kosztach budowy infrastruktury technicznej, a obowiązek jej uiszczenia występuje bez względu na to czy właściciel lub użytkownik nieruchomości z tej możliwości korzysta czy nie.

Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje w drodze decyzji wójta / burmistrza / prezydenta miasta w terminie do 3 lat od stworzenia warunków, o których mowa powyżej.

Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w obowiązującej uchwale rady gminy - max 50% różnicy pomiędzy wartością dotychczasową a obecną, po zrealizowaniu inwestycji.

Jeżeli inwestycja miała miejsce w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wysokość opłaty może dochodzić do 75% różnicy

W przypadku scalania i podziału nieruchomości gruntowej - wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości i wynosi ona do 50% różnicy wartości

Właściciel lub użytkownik wieczysty, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, może zawnioskować o przeprowadzenie podziału nieruchomości gruntowej. Jeżeli w wyniku tego podziału wzrośnie jej wartość, wójt / burmistrz / prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji, opłatę adiacencką. Wysokość musi być uprzednio ustalona w uchwale rady gminy i nie może przekroczyć 30% różnicy wartości nieruchomości (Ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997, stan prawny na dzień 04.11.2019, s. 102-104).

Tryb i warunki płatności opłaty adiacenckiej

Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia:

• stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej
• w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela / użytkownika wieczystego nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia opłaty na raty są określone w decyzji wójta/ burmistrza/ prezydenta miasta. Raty oprocentowane są wg stawki równej stopie redyskonta weksli NBP. Przedmiotowa wierzytelność podlega zabezpieczeniu poprzez ustanowienie hipoteki. Decyzja stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty (Ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997, stan prawny na dzień 04.11.2019, s. 104).

Ranga opłaty adiacenckiej

Opłata adiacencka jest najbardziej kontrowersyjną z opłat, które mogą być pobierane przez Gminy. Często jest mylona z rentą planistyczną, która wiąże się ze wzrostem wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmian i jest płatna w przypadku zbycia nieruchomości, których wartość wzrosła (np z przekwalifikowaniem gruntów na działki budowlane)w okresie do 5 lat od momentu wejścia w życie planu lub jego zmiany, a jej wysokość nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości (A. Sekuła 2010, s. 274, 277-278).

Nie wszystkie gminy uchwalają opłatę adiacencką, twierdząc, że z art. 146 ust.2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika prawo a nie obowiązek jej uchwalenia. Zgodnie z wyrokiem WSA w Gliwicach z dnia 10 sierpnia 2018 r. sygn. akt. II SA/G1 404/18 przepis ustawy wprost nakłada na radę gminy obowiązek ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, co oznacza, że powszechność tej opłaty w dobie realizacji przez gminy wielu inwestycji np. wodno-kanalizacyjnych z udziałem środków pomocowych z UE z roku na rok powinna rosnąć i tym samym udział tej opłaty w dochodach własnych gmin również (Wyrok WSA w Gliwicach 2018, sygn. akt. II SA/G1 404/18), (Ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997, stan prawny na dzień 04.11.2019, s. 103).

Opłata adiacencka — artykuły polecane

Użytkowanie wieczyste — Wydatki niewygasające — Wydatki budżetu jednostki samorządu terytorialnego — Podatek od czynności cywilnoprawnych — Komercjalizacja — Inkasent — Hipoteka przymusowa — Odsetki podatkowe — Czynsz dzierżawny

Bibliografia

• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości Dz.U. 2023 poz. 1832
• Sekuła A. (2010), Dochody gmin z tytułu opłat, Prace Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, nr 101
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
• WSA, II SA/Gl 404/18 - Wyrok WSA w Gliwicach, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.

Autor: Katarzyna Ochnik