REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) - typ funduszu inwestycyjnego, który powstał w latach 60. w USA. Fundusz zakwalifikowany jako REIT może odliczyć wysokość dywidendy wypłacanej udziałowcom od podstawy opodatkowania. Fundusz REIT musi:

• być podmiotem płacącym podatek od osób prawnych,
• posiadać w pełni przenośne akcje,
• być zarządzanym przez radę dyrektorów,
• co roku wypłacać minimum 90% zysku brutto w formie dywidendy,
• posiadać co najmniej 100 inwestorów, z czego 50 % udziałów nie może być w rękach mniej niż 5 inwestorów,
• inwestować minimum 75% aktywów w nieruchomości,
• inwestować nie więcej niż 20 % aktywów w spółki-córki podlegające normalnym regułom podatkowym,
• uzyskiwać minimum 75% przychodów z najmu lub odsetek od hipotek.

Na rynku amerykańskim REIT dzieli się według klasyfikacji przedmiotowej i podmiotowej. Podział pod względem przedmiotowym to natomiast fundusze na akcyjne (dywidendowe), hipoteczne i hybrydowe, natomiast w ujęciu podmiotowym wyróżnia się następujące typy:

• REITs notowane na giełdzie papierów wartościowych i podlegające nadzorowi SEC (Securities and Exchange Commission In the United States)
• REITs nie notowane na giełdzie papierów wartościowych i podlegające nadzorowi SEC
• REITs prywatne, nienotowane na giełdzie papierów wartościowych i nie podlegające nadzorowi SEC.

Jednymi z najpopularniejszych indeksów mierzących zachowanie się rynku REIT są indeksy FTSE NAREIT. Indeksy te mierzą zarówno całkowite zwroty z inwestycji (Total Return Index), jak i też wysokość dywidendy czy samej aprecjacji wartości akcji.

TL;DR

REIT to typ funduszu inwestycyjnego, który powstał w USA w latach 60. Fundusz REIT musi spełniać określone wymogi, m.in. inwestować minimum 75% aktywów w nieruchomości i wypłacać minimum 90% zysku brutto w formie dywidendy. W USA REIT-y są podzielone na kategorie przedmiotowe i podmiotowe. Indeksy FTSE NAREIT mierzą zachowanie się rynku REIT. REIT-y powstały również poza USA, w Europie i Azji. Zaletami REIT-ów są stały dochód, potencjalny przyrost wartości i niezależność od rynku akcji i obligacji, natomiast wadą są wahania cen.

Krótka historia powstania REIT

Konstrukcja REIT jest skutkiem pojawienia się w latach 60. XX wieku na amerykańskim rynku sekurytyzacji aktywów, wtórnego rynku kredytów hipotecznych oraz funduszy inwestujących w nieruchomości. W 1960 roku Kongres USA na mocy ’’The Real Estate Investment Trust Act’’ ustanowił ramy prawne które pozwoliły na stworzenie REIT, tak aby umożliwić indywidualnym inwestorom aktywność na rynku nieruchomości na szerszą skalę. W 1960-1961 powstały pierwsze fundusze tego typu, na przykład Bradley Real Estate Investors czy Continental Mortgage Investors. Należy zaznaczyć, iż początkowo REIT-y stanowiły nieznaczną oraz niewielką cześć amerykańskiego rynku nieruchomości, ale z czasem ich znaczenie zdecydowanie wzrosło (Papież R. 2010, s. 252), (Frączek B. 2013, s. 70)

REIT zaczęły pojawiać się również poza USA, głównie w Azji i Europie. Jakkolwiek już od 1969 r. Istnieje w Holandii europejska wersja REIT, to prawdziwa ekspansja na Europę zaczęła się stosunkowo niedawno i dopiero teraz nabiera siły. W 1994 r. REIT pojawiły się w Belgii, w 1995 we Włoszech, a w 2003 r. We Francji (pod nazwą SHC). W styczniu wprowadzono REITs w Wielkiej Brytanii (tzw. UK-REITs), zaś w kwietniu 2007 r. W Niemczech.

Wady oraz zalety REIT-ów

Zalety REIT-ów:

• Stały dochód. REIT-y wypłacają swoim inwestorom co najmniej 90% osiąganych zysków, ponieważ wtedy są zwolnione z podwójnego opodatkowania. Daje to inwestorom gwarancję stałych wypłat, przeciętny REIT wypłaca dywidendę na poziomie około 8%.
• Potencjalny przyrost wartości. Ceny nieruchomości z roku na rok rosną o kilka procent, w zależności od okolicy. Rosną także czynsze oraz utrzymują się wysokie współczynniki wynajmowania lokali, przez co dobrze zarządzane REIT-y stają się bardziej intratne, w związku z czym cena ich udziałów również rośnie.
• Niezależność od rynku akcji i obligacji. REIT-y nie podążają za rynkiem akcji czy obligacji, dlatego stanowią bardzo dobre zabezpieczenie w przypadku załamania giełdy. Przykładowo w październiku 1987 roku w wyniku krachu na giełdzie przeciętny fundusz akcyjny stracił 20,8%, natomiast przeciętny fundusz inwestujący w nieruchomości spadł zaledwie o 8,8%.

Wady REIT-ów:

• Wahania cen. Nabycie udziałów indywidualnego trustu naraża nas na fluktuacje cen. Cena takiego trustu może spadać z różnych powodów, zarówno makroekonomicznych jak i z powodu niekompetencji zarządu. Jednak to ryzyko możemy zminimalizować inwestując wyłącznie w fundusz specjalizujący się w REIT-ach (Baumgartner E. 2007, s. 69-70)

REIT — artykuły polecane

Fundusz stabilnego wzrostu — Fundusz powierniczy — Akcja uprzywilejowana — Cena emisyjna — Teoria preferencji podatkowych — Kwit depozytowy — Bąbel spekulacyjny — Teoria wróbla w garści — Certyfikat inwestycyjny — Komunikacja pozioma

Bibliografia

• Antkiewicz S., Kalinowski M. (2008), Innowacje finansowe, CeDeWu, Warszawa
• Baumgartner E. (2008), Jak działa Giełda: Podręcznik dla Inwestorów, Polpress, Warszawa
• Frączek B. (2013), Rozwój rynku funduszy typu REIT na świecie, "Studia Ekonomiczne" nr 170, Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach, s. 70
• Jurek-Maciak M. (2007), Bezpośrednie i pośrednie sposoby inwestowania na rynku nieruchomości, "Towarzystwo Naukowe Nieruchomości", s. 93-105
• Kawa P. (2010), Wybrane problemy i aspekty zarządzania. Teoria i praktyka, Wyższa Szkoła Zarządzania i Bankowości w Krakowie, Kraków
• Papież R. (2010), Koncepcja EU REIT - Przesłanki jednolitego modelu Real Estate Investment Trust w Europie, "Studia Ekonomiczne" nr 71, Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach, s. 252

Autor: Anna Podsiedlik, Małgorzata Wielgus