Eksmisja

Eksmisja to proces usunięcia osoby z lokalu lub nieruchomości, z reguły na podstawie prawnego nakazu.

TL;DR

Eksmisja to proces usunięcia osoby z nieruchomości na podstawie nakazu sądowego. Najczęstsze powody eksmisji to nielegalne zajęcie lokalu i nieuiszczenie opłat. Właściciel powinien sporządzić prawidłową umowę najmu. Postępowanie eksmisyjne wymaga wypowiedzenia umowy najmu i ewentualnego procesu sądowego. Terminy eksmisji są ograniczone, a w niektórych przypadkach eksmitowane osoby mogą otrzymać lokal socjalny.

Powody eksmisji

Najczęstszymi powodami przeprowadzanych eksmisji jest nielegalne zajęcie przez kogoś lokalu, lub nieuiszczanie odpowiednich, należnych właścicielowi opłat za jego wynajem. Zdarza się również, że lokatorzy przymusowo muszą opuścić dany obiekt, gdy jego stan zagraża ich życiu lub zdrowiu. Dodatkowym wydarzeniem zmuszającym właściciela danego lokalu do przeprowadzenia eksmisji, jest niszczenie jego mienia

"Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia".

Eksmisja w Polsce

Większość przeprowadzanych eksmisji opartych jest na drodze sądowej, gdzie organ wymiaru sprawiedliwości wydaje odpowiedni nakaz, zezwalający na dokonanie eksmisji. Istnieje również możliwość przeprowadzenia wysiedlenia bez angażowania wyższych władz. Wówczas musi jednak zostać sporządzone w formie aktu notarialnego odpowiednie oświadczenie najemcy, o poddaniu się egzekucji w związku z zawartą umową najmu okazjonalnego

Prawidłowa umowa najmu

W celu uniknięcia komplikacji na drodze sądowej, w przypadku wystąpienia problemów z najmującym, właściciel powinien dokładnie sporządzić umowę najmu. Powinna ona zawierać informacje, mające za zadanie ułatwienie ewentualnej procedury eksmisji. Ważne jest aby sporządzona umowa najmu:

• została zawarta w formie pisemnej
• była sformułowana w sposób jasny oraz zawierała dane najemców
• została sprecyzowana w przypadku zawarcia przez wynajmującego związku małżeńskiego lub rozwodu
• określała precyzyjnie przedmiot najmu
• określała konkretną wartość czynszu

Postępowanie eksmisyjne

Właściciel chcący przeprowadzić taki proces, zmuszony jest wezwać najemcę do zapłaty pod rygorem wypowiedzenia stosunku najmu. Jeśli takie postępowanie nie przynosi odpowiednich rezultatów (np. dalszy brak opłat czynszu), wówczas właściciel może wypowiedzieć umowę najmu swojemu lokatorowi

Ustawa o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001r. zawiera informacje dotyczące dalszego postępowania eksmisyjnego.

"Sytuacja komplikuje się, gdy dłużnik nie zechce dobrowolnie opuścić lokalu, do którego uprzednio utracił tytuł prawny. W takich przypadkach tylko sądowy proces eksmisyjny zakończony prawomocnym wyrokiem uruchamia egzekucję komorniczą, co wiąże się z kolei z koniecznością zapewnienia dłużnikowi pomieszczenia tymczasowego. Nie trzeba dodawać, że te uwarunkowania mogą znacznie oddalić perspektywę zaspokojenia się z wartości rynkowej lokalu".

"W sytuacji gdy dotychczasowi lokatorzy nie opuszczali lokalu, jego nabywca zmuszony był zainicjować odrębne postępowanie sądowe mające na celu uzyskanie wyroku eksmisyjnego. Dopiero po uprawomocnieniu się takiego wyroku nabywca lokalu mógł uruchomić postępowanie egzekucyjne, tym razem zmierzające do przymusowego opróżnienia i opuszczenia lokalu. Może bowiem uruchomić postępowanie egzekucyjne zmierzające do opróżnienia i opuszczania lokalu przez osoby zajmujące ten lokal bez tytułu prawnego".

Terminy

Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera w sobie także informacje o terminach, w jakich eksmisja nie może być przeprowadzana.

"Art. 16. Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie".

Osoby o zapewnionym lokalu socjalnym

W niektórych charakterystycznych przypadkach, sąd jest zmuszony do przydzielenia lokalu socjalnego osobom eksmitowanym.

"4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. poz. 414, z późn. zm.7)) 8) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany".

Eksmisja — artykuły polecane

Sądowy tytuł egzekucyjny — Najemca — Klauzula wykonalności — Stosunek przysposobienia — Osoba fizyczna — Skarga kasacyjna — Postępowanie nakazowe — Wierzyciel — Służebność

Bibliografia

• Cyran R. (2016), Budownictwo mieszkaniowe jako potencjał rozwojowy miast, Prace Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, Nr 432
• Jankowski J. (2018), Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
• Krotoski M., Piernik-Wierzbowska K., Kułaga Ł. (2017), Emisja od A do Z. Część pierwsza
• Rawski W. (red.) (2011), Encyklopedia popularna PWN, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Autor: Justyna Grabowska