Umowa najmu

Umowa najmu (ang. lease agreement) - zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu jest umową wzajemną, a także ma charakter ciągły. Oznacza to, iż z samej umowy wynika trwałość więzi prawnej stron.

TL;DR

Umowa najmu to umowa wzajemna, której przedmiotem może być zarówno rzecz ruchoma, jak i nieruchoma. Wynajmujący zobowiązany jest do wydania rzeczy w stanie używalnym, a także do zapewnienia spokojnego użytkowania. Najemca zobowiązany jest do płacenia czynszu i używania rzeczy zgodnie z umową. Czynsz powinien być płatny w umówionych terminach. Umowa może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, a jej wcześniejsze zakończenie musi być uzasadnione. Roszczenia związane z umową przedawniają się po upływie określonych terminów. Najem lokali mieszkalnych i użytkowych ma szczególne regulacje prawne.

Forma i tryb zawarcia umowy

Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy najmu nie zastrzegają dla niej szczególnej formy z wyjątkiem mowy najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok, która zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Umowę najmu zawiera się w trybie określonym przez ogólne przepisy prawa cywilnego.

Przedmiot umowy

Przedmiotem umowy najmu mogą być rzeczy ruchome, nieruchome, a także ich części składowe. W obrocie występuje również najem lokali mieszkalnych i użytkowych. Mają one szczególne znaczenie, więc poświęcono im osobna regulację prawną (art. 680-692 k.c.).

Strony umowy i ich obowiązki

Wynajmujący:

• Zobowiązany jest do wydania rzeczy najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania jej w takim stanie przez czas trwania najmu - art. 662 Kodeksu cywilnego, z wyjątkiem drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy, które obciążają najemcę,
• Przedmiot, który posiada liczne wady uniemożliwiające umówiony użytek, zobowiązują wynajmującego do ich usunięcia, a najemca ma prawo do żądania obniżenia czynszu na czas trwania wad. (art. 664 § 1 k.c.). W sytuacji gdy wynajmujący opóźnia się z usunięciem wad lub gdyby wady były nieusuwalne, uprawnia to najmującego do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2 k.c.), chyba że o istnieniu wad wiedział w chwili zwarcia umowy (art. 664 § 3 k.c.).
• Ciąży na nim obowiązek zapewnienia najemcy spokojnego używania rzeczy. Jest to równoznaczne z powstrzymaniem się wynajmującego od wszelkich działań zakłócających najem, a także konieczność ochrony przed naruszeniem ze strony osób trzecich. Wynajmujący ma prawo do zbycia przedmiot najmu. W takiej sytuacji nabywca rzeczy ex lege wstępuje w miejsce zbywcy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 § 1 k.c.).

Najemca:

• Zobowiązany jest do zapłaty czynszu, który może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Zgodnie z art. 666 Kodeksu cywilnego, najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie. Do wykonania tych napraw może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin.
• Zabrania się bez zgody wynajmującego czynienia w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy (art. 667 § 1 k.c.),

Czynsz najmu

Czynsz jest świadczeniem najemcy uiszczanym w sposób i w terminach umownie oznaczonych (art. 669 § 1 k.c.) Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie, gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony - miesięcznie, do 10 dnia miesiąca (art. 669 § 2 k.c.). W razie nieuiszczenia czynszu w terminie, wynajmujący może żądać naprawienia wynikającej stąd szkody; gdyby czynsz miał charakter świadczenia pieniężnego, jego nieuiszczenie w terminie jest tytułem do odsetek na zasadach ogólnych (J. Katner 2009, s. 296).

Czas trwania umowy

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Zgodnie z art. 661 Kodeksu cywilnego najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Umowa najmu może być zwarta na czas nieoznaczony. W takim wypadku każdej ze stron służy prawo wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych (art. 673 § 1 i 2 k.c.). Czas trwania najmu może być oznaczony w umowie (np. przez wskazanie terminu końcowego datą lub powstaniem określonego zdarzenia). Wcześniejsze zakończenie najmu zawartego na czas oznaczony, co do zasady, jest dozwolone z przyczyn ustawowo lub w umowie określonych; wyklucza się natomiast dopuszczalność dowolnego wypowiadania umów terminowych (J. Katner 2009, s. 295).

Przedawnienie roszczeń

Zgodnie z art. 677 Kodeksu cywilnego roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Roszczenie wynajmującego o zapłatę czynszu ulega przedawnieniu jako świadczenie okresowe, po upływie trzech lat, licząc od każdego zaległego świadczenia oddzielnie.

Szczególne rodzaje najmu

Szczególnym rodzajem najmu jest najem lokali mieszkalnych i użytkowych. Normy chroniące prawa najemcy do używania lokalu są umieszczone w przepisach o ochronie własności (art. 690 k.c.). Dalsza treść stosunku najmu lokalu będzie oceniana według ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zasadniczą kwestią, która budziła sprzeciw jest podwyżka czynszu najmu lokali. Aby chronić prawa lokatorów podwyżki czynszu muszą mieć konkretne podstawy w kalkulacji wydatków poniesionych przez właściciela budynku, np. konserwację i utrzymanie należytego stanu technicznego nieruchomości, wszelakie remonty.

Umowa najmu — artykuły polecane

Umowa składu — Zastaw umowny — Dłużnik — Umowa ustna — Umowa cywilno-prawna — Zadatek — Wierzyciel — Forma umowy — Świadczenie

Bibliografia

• Bieniek G. (red.) (2009), Komentarz do Kodeksu cywilnego, Lexis Nexis, Warszawa
• Czajkowska-Matosiuk K. (2009), Prawo cywilne - część ogólna, prawo rzeczowe i zobowiązania, C.H. BECK, Warszawa
• Katner W. (red.) (2017), Prawo cywilne i handlowe w zarysie, Wolters Kluwer, Warszawa
• Radwański Z., Olejniczak A. (2018), Zobowiązania - część ogólna, C.H. Beck, Warszawa
• Radwański Z., Panowicz-Lipska J. (2017), Zobowiązania - część szczegółowa, C.H. Beck, Warszawa
• Stec P., Załucki M. (2010), Podstawy prawa cywilnego z umowami w administracji, Difin, Warszawa
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Dz. U. 1982 nr 19 poz. 147

Autor: Małgorzata Bożek, Mateusz Mędrek

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.