Prawo pierwokupu
| Prawo pierwokupu |
|---|
| Polecane artykuły |
Prawo pierwokupu - to norma prawa cywilnego, której zadaniem jest nadawanie określonemu podmiotowi przywileju wynikającego z czynności prawnej, czyli zawartej umowy lub z przepisu określonego w ustawie do pierwszeństwa nabycia rzeczy, głównie nieruchomości, gdy jej posiadacz zamierza ją sprzedać. (R. Doganowski, 2012, s. 241) Prawo pierwokupu reguluje Kodeks Cywilny a dokładniej artykuły od 596 do 602 oraz Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami.
Jego geneza sięga czasów, gdy panowało prawo rzymskie. Pierwokup stanowi znaczący udział w obrocie gospodarczym. Zakres dotyczący treści prawa pierwokupu określony jest przez umowę sprzedaży (R. doganowski, 2012, s 241). Zgodnie z umową sprzedaży, prawo pierwokupu dokonuje się według ceny ustalonej w dokumencie. (Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 111)
Rodzaje pierwokupu
Uwzględniając źródła powstania możemy wyróżnić dwa rodzaje pierwokupu: pierwokup umowny i ustawowy (R. Doganowski, 2012, s. 241)
Pierwokup umowny może być wyznaczony w samodzielnej umowie, jednak głównie występuje jako część innego ustalenia. Jak podaje Roman Doganowski, mogą to być umowy: sprzedaży, zamiany, najmu, dzierżawy, darowizny czy użyczenia ale także może to wynikać z jednostronnej czynności prawnej (R. Doganowski, 2012, s. 241).
Pierwokup ustawowy wynika z intencji ustawodawcy, przepisy prawa regulują osoby uprawnione do przywileju pierwokupu.
Cechy pierwokupu
Realizacja prawa pierwokupu jest możliwa po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, której dotyczy prawo. W teorii wyróżniamy również prawo pierwszeństwa, które różni się od pierwokupu tym, że występuje w nim jedynie zamiar sprzedaży obiektu.
Zgodnie z ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, "rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona”. Pierwokup dokonuje się przez wydanie oświadczenia woli w formie aktu notarialnego zobowiązanemu sprzedawcy. Ma charakter prawno-kształtujący, przez oświadczenie woli dochodzi do podpisania umowy o takiej samej zawartości co umowa podpisana pomiędzy osobą trzecią a zobowiązanym.
Prawo pierwokupu nie wpływa na ograniczająco na właściciela, każda próba zatajenia prawdy lub sprzedaży nieruchomości tworzy możliwość roszczeń odszkodowawczych, o których jest mowa w art. 599 (Kodeks cywilny).
Obrót nieruchomościami
Najczęściej w obrocie nieruchomościami spotykamy się z pierwokupem ustawowym, regulowanym przepisami ustawy. W ramach tego pierwokupu wyróżniamy ustawowe prawo pierwokupu gminy, które jest uregulowane przepisami pozakodeksowymi, w szczególności przepisy z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa ta reguluje, jakie nieruchomości podlegają prawu pierwokupu oraz określają sytuacje w których nie można skorzystać z tego przywileju. Obiektami które gmina może sprzedać korzystając z prawa są między innymi:
- nieruchomości niezabudowane nabyte uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo innych jednostek,
- prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej nieruchomości gruntowej,
- obiekty wpisane do rejestru zabytków (Potocki J. (red.) (2016), Aktualne aspekty polityki społeczno-gospodarczej i przestrzenne. "Prace naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu" nr 418, s. 111).
Prawo pierwokupu przysługuje wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta poprzez doręczenie oświadczenia w postaci aktu notarialnego (Ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997, s. 81). Może być wykonane w terminie jednego miesiąca od momentu otrzymania przez właściwą osobę umowy sprzedaży.
Gdy dochodzi do transakcji dotyczącej nieruchomości rolnej również mamy do czynienia z prawem pierwokupu. Gdy sprzedaż nieruchomości rolnej dokonywana jest przez inny podmiot niż Agencja Nieruchomości Rolnych, pierwokup przysługuje zgodnie z ustawą jej dzierżawcy. Aby doszło do transakcji muszą być spełnione następujące warunki:
- umowa dzierżawy została zawarta w pisemnej formie, ma pewną datę i była wykonywana przez co najmniej 3 lata
- nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej (Kodeks Cywilny, 1964)
W sytuacji, gdy nie ma uprawnionej jednostki do pierwokupu lub nie skorzystała z tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje zgodnie z aktem prawnym Agencji Nieruchomości Rolnych. Działa ona na rzecz Skarbu Państwa, jej zadaniem jest przejęcie państwowych gruntów rolnych i gospodarowanie zasobami. Szczegółowe zasady nabycia nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych opisane zostały w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (R. Doganowski, 2012, s. 247)
Bibliografia
- Doganowski R. (2012), Obrót nieruchomościami w teorii i praktyce, PWN, Warszawa
- Gonet W. (2017), Prawo pierwokupu nieruchomości, Wolters Kluwer Polska
- Kodeks Cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
- Lichorowicz A.(2010), Potrzeba prawnego uregulowania dzierżawy rolnej w Polsce (na podstwie doświadczeń krajów Unii Europejskiej), Wydawnictwo Naukowe UAM
- Mularski K. (2013), Ochrona uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu przed pozornymi oświadczeniami woli, Wydział Prawa i Administracji UAM
- Potocki J. (red.) (2016), Aktualne aspekty polityki społeczno-gospodarczej i przestrzenne. "Prace naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu" nr 418
- Truszkiewicz Z. (1998), Prawo pierwokupu w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami, "Rejent"
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
Autor: Joanna Sabuda
 |
Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu. |
