Wynajem okazjonalny

Za najem okazjonalny lokalu, zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego art. 19a ust.1, uznaje się najem lokalu, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w obszarze wynajmowania lokali. Najem okazjonalny lokalu zawarty jest na określony czas, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Dodatkowo, przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego właściciel lokalu może uzależnić wynajem od wpłacenia kaucji na poczet zabezpieczenia przyszłych należności (Ustawa o ochronie praw… 2001r.). Jak zauważa A. Mróz kaucja na przyszłe należności może dotyczyć (A. Mróz 2016, s. 128):

• pokrycie podstawowych należności z tytułu najmu - czynsz najmu,
• pokrycia kosztów ewentualnych egzekucji związanych z nieopuszczeniem przez najemcę lokalu,
• pokrycie opłat niezależnych od właściciela lokalu,
• pokrycia ewentualnych opłat, wskazanych w umowie najmu lokalu.

Co więcej A. Mróz podkreśla, że dopuszczalna maksymalna wysokość kaucji jest równa sumie sześciu miesięcznych czynszów za wynajmowany lokal. Jako wysokość jednego czynszu uznaje się pierwotną wartość wskazaną w umowie (A. Mróz 2016, s. 129).

TL;DR

Najem okazjonalny lokalu to najem mieszkania przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Umowa najmu jest zawierana na określony czas, maksymalnie 10 lat. Właściciel może żądać kaucji na pokrycie kosztów związanych z najmem. Umowa powinna być zawarta na piśmie. Właściciel musi zgłosić najem naczelnikowi Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Najemca jest zobowiązany do płacenia czynszu, a właściciel może pobierać opłaty niezależne. Umowę można rozwiązać po upływie czasu lub za zgodą obu stron. Najem okazjonalny może być inwestycją dla właściciela, który wynajmuje nieruchomość na cele rekreacyjne lub wypoczynkowe. Rentowność czynszu z najmu przewyższa rentowność innych inwestycji. W większych miastach jest duże zapotrzebowanie na wynajem okazjonalny.

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego art. 19a ust. 2 dokładnie precyzuje, co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego. Do tych elementów zalicza się (Ustawa o ochronie praw… 2001r.):

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, poświadczające poddanie się najemcy egzekucji i zobowiązanie do opuszczenia lokalu używanego na zasadach zawartej umowy najmu okazjonalnego w zawartym w niej terminie,
• wskazanie najemcy lokalu, w którym będzie miał możliwość zamieszkania w przypadku egzekwowania obowiązku zwolnienia lokalu,
• oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy/ najemców we wskazanym lokalu.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego

Właściciel lokalu, chcący wynająć nieruchomość na zasadach umowy najmu okazjonalnego, jest zobowiązany do zgłoszenia owej chęci naczelnikowi odpowiedniego Urzędu Skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego. Ustawa o ochronie praw lokatorów art. 19b ust. 1 wskazuje, że termin zgłoszenia nie może przekraczać 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Co więcej, najemca ma prawo żądać od wynajmującego okazania potwierdzenia zgłoszenia najmu (Ustawa o ochronie praw… 2001r.).

Czynsz i opłaty w najmie okazjonalnym

Najemca jest zobowiązany do regularnej zapłaty czynszu wynajmującemu z tytułu najmu lokalu. E. Bończak-Kucharczyk dodaje, że właściciel ma prawo do podwyższenia czynszu (opłaty zależnej) z tytułu najmu, jednak tylko wtedy, gdy taka możliwość została zawarta w umowie wraz z określającymi podwyżkę warunkami. Ponadto, wynajmujący może pobierać opłaty od niego niezależne, a także inne ale pod warunkiem, że opłaty te zostały określone w umowie (E. Bończak-Kucharczyk 2013, s. 334-335). Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego art. 2 ust.1 pkt.8 definiuje czym są opłaty niezależne (Ustawa o ochronie praw… 2001r.):

• opłaty za dostawę energii do lokalu,
• opłaty za dostawę gazu do lokalu,
• opłaty za dostawę wody do lokalu,
• opłaty za odbiór ścieków z lokalu,
• opłaty za odbiór odpadów i nieczystości ciekłych z lokalu.

Do regulowania opłat związanych z utrzymaniem lokalu zobowiązany jest wynajmujący, zgodnie art. 2 ust.1 pkt.8a ustawy o ochronie praw lokatorów (Ustawa o ochronie praw… 2001r.):

• opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu,
• podatek od nieruchomości,
• opłaty związane z konserwacją i remontem nieruchomości,
• koszty zarządzania nieruchomością,
• koszty utrzymania powierzchni wspólnych, windy, anteny zbiorczej, domofonu, zieleni,
• koszty ubezpieczenia nieruchomości.

Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego, podobnie jak inne umowy cywilnoprawne, wygasa z chwilą upłynięcia czasu, na jaki została zawarta. Istnieje jednak możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy na podstawie sporządzenia i przekazania wynajmującemu wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, z zachowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia. Możliwość złożenia wypowiedzenia ma również właściciel lokalu. A. Mróz wskazuje, w jakich wypadkach właściciel ma prawo rozwiązać umowę najemcy (A. Mróz 2019, s. 141):

• mimo upomnień najemca używa lokalu w sposób niezgodny z umową,
• lokator zaniedbuje obowiązki, które powodują szkody,
• najemca niszczy sprzęty będące urządzeniami wspólnymi dla mieszkańców lokalu,
• najemca narusza zasady panującego porządku domowego, co powoduje niedogodności w korzystaniu z innych lokali,
• najemca zwleka z zapłatą należności co najmniej za trzy pełne okresy płatności,
• najemca oddał w użytkowanie lub wynajął lokal osobom trzecim bez zgody wynajmującego.

Najem okazjonalny a inwestycje

W swojej publikacji K. Chrabąszcz przedstawia najem okazjonalny jako swego rodzaju inwestycję. Autorka wyjaśnia ideę second home - nieruchomości przeznaczonej na cele rekreacyjne czy wypoczynkowe. Właściciel takiego lokalu inwestuje środki w określoną nieruchomość, którą następnie udostępnia na zasadach najmu okazjonalnego, czasem weekendowego. Środki uzyskane z najmu stanowią dodatkowy dochód właściciela (K. Chrabąszcz 2014, s. 50). R. Cyran zauważył wzrost podaży lokali na wynajem, ponadto przewiduje dalszy wzrost związany z opłacalnością inwestycji w nieruchomości. Autor podkreśla, że rentowność czynszu z tytułu najmu znacznie przewyższa rentowność depozytów bankowych czy obligacji. Według R. Cyrana to właśnie rentowność uzyskiwanego czynszu najmu skłania właścicieli do inwestowania w nieruchomości (R. Cyran 2017, s. 38-39). Co więcej, z łatwością można zaobserwować zapotrzebowanie na wynajem okazjonalny w większych miastach, np. zapotrzebowanie studentów na okres studiów czy też turystów w okresie letnim.

Wynajem okazjonalny — artykuły polecane

Dzierżawa — Najemca — Leasing finansowy — Umowa składu — Umowa o dzieło — Prawo użytkowania wieczystego — Ewidencja przebiegu pojazdów — Odliczenia od podatku — Podatek VAT - naliczony

Bibliografia

• Bończak-Kucharczyk E. (2013), Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych, Wolters Kluwer, Warszawa
• Chrabąszcz K. (2014), Condoinwestycje jako alternatywna forma alokacji kapitału, Zeszyty Naukowe Małopolskiej Wyższej Szkoły Ekonomicznej w Tarnowie nr 1
• Cyran R. (2017), Luka podażowa i czynszowa na rynku mieszkaniowym a polityka mieszkaniowa państwa, Studia Ekonomiczne. Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach, nr 316
• Mróz A. (2016), Umowa najmu okazjonalnego lokalu, Zeszyty prawnicze, nr 16/4
• Mróz A. (2019), Zakończenie najmu okazjonalnego i opróżnienie lokalu, Zeszyty prawnicze, nr 19.2
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Autor: Magdalena Klocek

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.