Generalny wykonawca

Generalny wykonawca jest to przedsiębiorstwo, które na zlecenie inwestora realizuje zadania mające na celu gruntową oraz całościową realizację inwestycji. Działalność generalnego wykonawcy związana jest z branżą budowlaną i obejmuje również prace montażowe. Kardynalną przyczyną powstania generalnego wykonawstwa było wsparcie inwestorów oraz firm deweloperskich w realizacji nowatorskich projektów budowlanych. Realizacja inwestycji przy korzystaniu z usług generalnego wykonawcy, bazuje na wyborze jednego generalnego wykonawcy na mocy przetargu i na podstawie kompletnej dokumentacji budowlano-przetargowej. Ogromną zaletą generalnego wykonawcy jest to iż, przed rozpoczęciem prac, zamawiający świadomy jest jednolitej ceny ryczałtowej za cały projekt. (M.Knecht-Tarczewska 2013, s. 316)

TL;DR

Artykuł omawia rolę i funkcje generalnego wykonawcy w branży budowlanej. Generalny wykonawca jest odpowiedzialny za gruntową i kompleksową realizację inwestycji. Metoda generalnego wykonawcy polega na zawarciu umowy o roboty budowlane na podstawie przetargu. Umowa reguluje zakres prac i wymagania obu stron. Ryzyko związane z tą metodą dotyczy zarówno zamawiającego, jak i wykonawcy, ponieważ nie zawsze można przewidzieć wszystkie sytuacje projektowe. Błędy projektowe mogą prowadzić do niezgodności w realizacji projektu i przedłużać czas realizacji inwestycji.

Realizacja projektów z wykorzystaniem metody generalnego wykonawcy

W Polsce najczęściej stosowaną metodą realizacji przedsięwzięć to metoda generalnego wykonawcy. Praktyka ta stosowana jest w branży budowlanej przy większości projektów inwestycyjnych, polega na zawarciu umowy o roboty budowlane. Na podstawie przeprowadzonego przetargu wyłaniany jest generalny wykonawca inwestycji. Zlecenia urzeczywistniane na podstawie pełnej i ostatecznej dokumentacji wykonawczej dają możliwość by precyzyjnie określić wymagania obu stron umowy. Odpowiednia identyfikacja wymagań zamawiającego niezwykle istotna jest przed podpisaniem umowy. Po podpisaniu umowy do wykonawcy dostarczony jest komplet dokumentacji, zezwolenia i uzgodnienia z organami administracji publicznej oraz instrukcje techniczne, dotyczące realizacji inwestycji (E.Radziszewska-Zielina, J.Mirek 2013, s. 148)

Umowa pomiędzy zamawiającym a wykonawcą

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeksu Cywilnego w artykułach 647-658 reguluje zagadnienia związane z umową o roboty budowlane. Zgodnie z ową ustawą wykonawca robót budowlanych powinien zawszeć z inwestorem umowę o roboty budowlane. Wykonawca inwestycji zobligowany jest do oddania planowanego obiektu, który wykonany jest w zgodzie z dostarczoną dokumentacją projektową, równocześnie przy uwzględnieniu i przestrzeganiu prawa budowlanego jak i również z zastosowaniem zasad wiedzy technicznej. Inwestor natomiast ma obowiązek przygotowania terenu budowy zgodnie z przepisami prawnymi, dodatkowo zobligowany jest do dostarczenia projektu i zapłaty ustalonego wynagrodzenia. Umowa o roboty budowlane musi zostać sporządzona na piśmie oraz ustalać zakres robót, które ma za zadnie zrealizować wykonawca. Wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja budowlana stanowi integralną część umowy. Uprawnienie do odstąpienia od umowy przez wykonawcę lub przez inwestora może być ograniczone lub wyłączone przez przepisy szczególne. Zleceniodawca udziela gwarancji zapłaty za roboty budowlane, jest to gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć prawa generalnego wykonawcy do żądania od inwestora gwarancji zapłaty (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny s. 138,139)

Ryzyko związane z realizacją projektu metodą wykonawcy generalnego

W metodzie generalnego wykonawcy generowany jest ogromne ryzyko zarówno po stronie zamawiającego, jak i również wykonawcy. Nie jest możliwe aby zamawiający mógł przewidzieć wszelkie sytuacje w dziedzinie projektowej, które być może będą miały wpływ na przebieg urzeczywistniania inwestycji. Wykonawca generalny ma za zadanie wykonanie inwestycji zgodnie z projektem budowlanym i wykonawczym. Zdarzają się sytuacje kiedy rozwiązania zaproponowane przez projektantów nie współgrają z kulturą technologiczną wykorzystywaną przez wykonawcę powodując ryzyko niezgodności w realizacji projektu. Skutki tego ryzyka odczuwa zarówno wykonawca jak tez zamawiający. Często występujące błędy projektowe są dla wykonawcy ryzykownymi kruczkami, mogą one być sprawą sporną pomiędzy, wykonawcą a zamawiającym. Zlecający ponosi odpowiedzialność za ewentualne pomyłki w dokumentacji projektowej. Metoda generalnego wykonawcy może być powodem dłuższego czasu realizacji inwestycji, a to jest konsekwencją dodatkowych nakładów finansowych (J.Bizon-Górecka, J.Górecki, 2015, s. 12)

Generalny wykonawca — artykuły polecane

Podwykonawca — Umowa zlecenie — Umowa powiernicza — Wykonawca — Umowa o roboty budowlane — Gwarancja i rękojmia w projekcie — Ogólne Polskie Warunki Spedycji — Nadzór autorski — Partnerstwo publiczno-prywatne

Bibliografia

• Bizon-Górecka J. Górecki J. (2015), Ryzyko projektu inwestycyjno-budowlanego w perspektywie formuły jego realizacji, Polskie Stowarzyszenie Zarządzania Wiedzą, nr 74
• Knecht-Tarczewska M. (2013), Formalno-prawne aspekty zarządzania projektami inwestycyjnymi dotyczącymi budowy centrów handlowych, Zarządzanie i Finanse, nr 1
• Radziszewska-Zielina E., Mirek J. (2013), Problemy Zarządzania Przedsiębiorstwem Budowlanym w Praktyce, Wydawnictwo Akademii Wojsk Lądowych imienia generała Tadeusza Kościuszki, Wrocław
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Autor: Izabela Lach

.

Treść tego artykułu została oparta na aktach prawnych. Zwróć uwagę, że niektóre akty prawne mogły ulec zmianie od czasu publikacji tego tekstu.